A BFH analisa o novo imposto sobre o património: o que os proprietários precisam de saber em 2025 - objecções, fontes de erro, possibilidades de desagravamento

A bola está no campo do Tribunal Fiscal Federal: Será que as queixas dos proprietários vão anular o novo imposto predial?

O ano de 2025 marca o início do novo imposto predial e, com ele, uma vaga de recursos. Muitos proprietários reconheceram erros nos seus avisos de avaliação ou estão a questionar a lógica da avaliação. Agora é a vez do Tribunal Fiscal Federal (BFH): em vários processos, vai esclarecer até que ponto as autoridades fiscais podem calcular com rigor e onde se situam os limites da lei. Mas será que o BFH vai anular o imposto predial na sua globalidade? Realisticamente, o BFH pode impor correcções à aplicação e decidir questões de dúvida. Uma revogação completa seria tarefa do Tribunal Constitucional Federal (BVerfG). No entanto, tal poderia trazer um alívio tangível para os proprietários de imóveis.

O que é que a BFH analisa - e o que é que não analisa?

A BFH verifica se as autoridades fiscais aplicam corretamente os requisitos legais e se as disposições individuais podem ser interpretadas de acordo com a Constituição. Se considerar que os regulamentos são inconstitucionais, pode suspender o processo e remeter a questão para o Tribunal Constitucional Federal. Até lá, porém, as notificações permanecem efectivas.

Importante: Aplicam-se modelos diferentes consoante o Estado federado. Enquanto o Modelo federal (por exemplo, na Renânia do Norte-Vestefália, Berlim, Brandeburgo, Renânia-Palatinado, Schleswig-Holstein) se baseia mais fortemente em valores fundiários e dados de construção normalizados, os Estados como Baviera (modelo de superfície), Baden-Württemberg (modelo do valor do solo) ou Hamburgo/Hesse/Baixa Saxónia (variantes área-localização) têm um objetivo diferente. Por conseguinte, os pontos de litígio diferem - a BFH estabelecerá orientações práticas em função dos factos do caso.

Possíveis consequências de um acórdão BFH

A BFH poderia dar instruções à administração para definir os parâmetros de avaliação de forma mais restritiva, para ter em conta as excepções de forma mais generosa ou para controlar de forma mais rigorosa a derivação dos valores-tipo dos terrenos. Resultado: valores de imposto predial mais baixos e, por conseguinte, pagamentos de imposto predial mais baixos (se a taxa de avaliação se mantiver inalterada). As autarquias locais poderiam responder às quebras de receitas com taxas de avaliação ajustadas - mas isso afectaria todos, e não apenas os requerentes bem sucedidos.

• Cenário 1: Correção de parâmetros individuais (por exemplo, fator de localização, classe de construção) - franquia selectiva.
• Cenário 2: Obrigações mais rigorosas de apresentação de provas dos serviços fiscais - melhores hipóteses de recurso com documentos comprovativos.
• Cenário 3: Apresentação ao BVerfG - Estado de suspensão prolongado, os processos são suspensos, as determinações provisórias permanecem em vigor.

Prática: Como os proprietários estão agora a proceder estrategicamente

Qualquer pessoa que já tenha recebido notificações (notificação do valor patrimonial tributário e notificação de liquidação do imposto predial) tem, em geral, um mês para apresentar uma objeção. Esta deve ser bem fundamentada e incluir documentos comprovativos. Além disso, é aconselhável requerer a suspensão do processo no que se refere aos processos pendentes, o que manterá o seu caso „encaixado“ até ser proferida uma decisão do Supremo Tribunal.

• Documentos do pacote: Extrato da caderneta predial, mapa cadastral, cálculo do espaço habitável (WoFlV), documentos de construção, notificação do estatuto de edifício classificado, informações sobre o valor normal do terreno.
• Criar um cálculo de plausibilidade: Área x valor de referência, verificação simples da localização, comparação com zonas vizinhas.
• Recurso à administração fiscal dentro do prazo (contra a decisão de avaliação e medição), requerer a suspensão do processo.
• Avaliação do imposto municipal sobre imóveis: Verificar separadamente; se necessário, fundamentar a objeção ou o pedido de suspensão da execução.
• efetuar pagamentos: Regra geral, pague a tempo apesar de uma objeção, a fim de evitar sanções por atraso de pagamento (exceção: suspensão autorizada).

Modelo federal vs. modelos estaduais: Quais são as áreas de ataque?

O modelo federal centra-se na qualidade dos dados (valores fundiários padrão, caraterísticas dos edifícios). As fontes de erro aqui são frequentemente a zona ou a data de referência. Em Baden-Württemberg (modelo do valor fundiário), o valor fundiário padrão desempenha um papel ainda mais importante - as imprecisões têm um impacto particularmente forte. Na Baviera e nos modelos de área-localização (por exemplo, Hamburgo, Hesse, Baixa Saxónia), as áreas utilizáveis/residenciais e os factores de localização assumem um papel central; aqui, os cálculos corretos da área de acordo com o WoFlV e o suplemento de localização são decisivos.

Comparação prática: Enquanto um valor do terreno incorretamente demasiado elevado causa o maior encargo no modelo federal, um espaço habitacional que é determinado como sendo 10 % demasiado elevado pode ter o mesmo efeito nos modelos de área. Os proprietários devem, portanto, verificar numa base específica do modelo - dicas generalizadas são apenas de ajuda limitada.

Erros comuns - e soluções

• Espaço de vida incorreto: Varandas, tectos inclinados, arrecadações - nem tudo conta na totalidade. Solução: Recalcular, documentar com plantas e fotografias.
• Tipo de edifício invulgar: Uma casa unifamiliar/dupla é reconhecida em vez de uma casa multifamiliar? Solução: Apresentar documentos de construção e de utilização.
• Confusão de valores fundiários: Zona ou fator de conversão incorreto. Solução: Informação do comité de peritos, anexar a impressão.
• Dificuldades esquecidas: Proteção de monumentos, direitos de propriedade imobiliária, emissões sonoras. Solução: Anexar avisos/peritos, escrever uma explicação.

Conclusão: As acções judiciais intentadas pelos proprietários de imóveis provavelmente não anularão o imposto predial „de um dia para o outro“, mas podem forçar decisões importantes que proporcionam um alívio notável. Quem verificar os avisos de forma estruturada, respeitar os prazos e documentar corretamente os recibos criará uma posição de partida sólida - seja para recursos, negociações com as autoridades locais ou para o próximo financiamento.

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