Desvio de área em apartamentos arrendados: Porque é que alguns centímetros podem agora sair caros
Alguns centímetros a mais ou a menos podem parecer inofensivos - mas no direito do arrendamento podem rapidamente atingir somas de quatro ou cinco dígitos. Quer se trate de despesas acessórias, de aumentos de renda ou da comercialização de um apartamento: o espaço de habitação correto é o ponto fulcral. Se trabalhar corretamente nesta área, pode evitar litígios, pagamentos adicionais e danos à sua imagem. A seguir, descobrirá porque é que os desvios de área são tão críticos, quais as normas aplicáveis, como efetuar uma verificação rápida da plausibilidade e quais os erros que podem ser elegantemente evitados.
O que é exatamente o „espaço vital“ e que regras se aplicam?
Na lei do arrendamento, o espaço habitacional é predominantemente determinado pelo Regulamento relativo ao espaço vital (WoFlV) calculado. Diferencia-se estritamente de acordo com a usabilidade das áreas: Quartos com Tectos inclinados contar como 100 % a partir de uma altura de pé de 2,00 m, 50 % a partir de 1,00-2,00 m, e nada abaixo de 1,00 m. Varandas, loggias, terraços são geralmente reconhecidos entre 25 % e 50 % (dependendo do caso individual, localização/qualidade). As caves, as salas de caldeiras e as garagens não são consideradas espaços habitáveis.
Além disso, existe o DIN 277, que é frequentemente utilizado para o desenvolvimento de projectos, novas construções e utilização comercial. Forma Área bruta e áreas utilizáveis e conduz regularmente a valores mais elevados do que o WoFlV. Para Apartamentos arrendados No entanto, o WoFlV é geralmente decisivo - salvo acordo em contrário no contrato. É precisamente aqui que surgem as discrepâncias: Se o DIN 277 for utilizado para a comercialização, mas o WoFlV for utilizado para a faturação, surge um conflito.
Enquadramento jurídico: A regra 10% do BGH
A jurisprudência (BGH) tem uma barreira de proteção clara: Se a área de habitação efectiva se desviar em mais de 10 % da área de habitação contratualmente acordada, tal constitui um defeito. O mesmo se aplica aos „valores aproximados“. Consequências:
- Redução da renda no montante do desvio percentual é admissível.
- Recuperar rendas pagas em excesso (regularmente até 3 anos, com retrospetiva, ter em atenção os prazos de prescrição).
- Custos acessórios e Aumento das rendas (índice/índice de rendas) pode basear-se numa área incorrecta - com riscos de inversão.
Os senhorios e gestores imobiliários são, por isso, obrigados a fornecer documentação fiável sobre os pormenores da área útil. Do lado do inquilino, vale a pena fazer uma verificação factual, especialmente no caso de tectos inclinados, jardins de inverno e varandas.
Verificação rápida do espaço habitacional (plausibilidade em 5 minutos)
1) Registar a área contratual. 2) Consultar a planta baixa/plano de divisão. 3) Considerar separadamente os telhados inclinados, as alcovas e as varandas (lógica WoFlV). 4) Em caso de desvio: medir uma amostra aleatória (por exemplo, sala de estar, quarto maior). 5) Existe uma diferença de ≥8-10 %? Então encomende um cálculo profissional do espaço habitacional.
Exemplos de cálculo do betão: Quando é que vai ser caro?
Exemplo A: Contrato: 80 m²; Atual: 74 m². Desvio = 6 m² = 7,5 %. Consequência: Regra geral, não há redução automática da renda acima do limiar de 10%, mas um elevado nível de atenção. A diferença pode ainda ser percetível em caso de aumento da renda ou dos custos de exploração.
Exemplo B: Contrato: 80 m²; Atual: 71 m². Desvio = 9 m² = 11,25 %. Consequência: O inquilino pode reduzir a renda em 11,25 % e reclamar a renda paga em excesso (sujeito ao estatuto de limitações). Com 1 200 euros de renda quente (900 euros de renda fria), isto resulta rapidamente num risco de reembolso de vários milhares de euros, mais correcções aos custos de funcionamento.
Exemplo C (varanda/terraço): Contratualmente, 10 m² de varanda são totalmente reconhecidos; WoFlV normalmente 25-50 %. Se a varanda for incorretamente contabilizada como 100 %, 5-7,5 m² „a mais“ podem acabar no espaço habitacional - muitas vezes o que desencadeia o limiar de 10%.
Erros típicos e soluções
Erro: DIN 277 na exposição, WoFlV no contrato de arrendamento - o inquilino acaba por pagar pela área „errada“. Solução: Especificar a base normalizada; utilizar o WoFlV para as rendas residenciais.
Erro: „especificação “aprox." como um bilhete gratuito. Solução: „aprox.“ não protege contra desvios >10 %; incluir uma medição fiável.
Erro: As inclinações dos telhados são ignoradas. Solução: 1-2 m de altura = 50 %, abaixo de 1 m = 0 %; documentar de forma limpa.
Erro: Varanda taxa fixa 50 % sem inspeção. Solução: Considerar a qualidade, a localização, a facilidade de utilização; justificar o corredor comum 25-50 %.
Efeitos sobre os custos acessórios, a renda indexada e o índice de renda
O espaço habitacional influencia o Distribuição dos custos de funcionamento (por exemplo, imposto predial, limpeza da casa, administração, consoante o contrato). Demasiado espaço leva regularmente a encargos excessivos. Além disso Renda indexada e Aumento da renda de acordo com o índice de rendas baseiam-se no espaço habitável; se este estiver incorreto, os pedidos de aumento podem ser contestados. Para os proprietários, isto significa que a correção dos seus valores agora evitará correcções dispendiosas e litígios legais no futuro.
Dicas práticas para senhorios e inquilinos
- Norma de referência clara: Se for caso disso, indicar explicitamente no contrato de arrendamento a menção „Wohnflächenverordnung (WoFlV)“.
- Verificar documentos: Planta baixa, declaração de divisão, protocolo de medição; no caso de edifícios antigos, prestar atenção às inclinações e reentrâncias.
- Medição profissional: Em caso de dúvida ou de conversão, mandar fazer uma vistoria actualizada - legalmente documentada.
- Exposição ≙ Contrato: Os valores apresentados na exposição devem corresponder ao domínio contratual; caso contrário, existe o risco de perda de confiança e de responsabilidade.
- Ajustar os custos de funcionamento: Depois de corrigir a área, actualize continuamente as chaves de atribuição.
- Comunicação: Explicar abertamente os desvios, explicar o método de cálculo - isto evita conflitos.
Marketing e retorno: a precisão como vantagem competitiva
As superfícies exactas não são um fim em si mesmas, mas fazem todo o sentido em termos comerciais. Criam Rastreabilidade e evitar objecções na fase contratual posterior. Para os vendedores, um levantamento topográfico fiável aumenta a Transparência e, por conseguinte, a rapidez da comercialização. Para os senhorios, o risco de reclamações e reversões posteriores é reduzido. E: uma base de área correta permite que aumentos de renda legítimos sejam aplicados com segurança - sem um alvo.
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Conclusão: Os desvios de área não são um pormenor - determinam reduções de renda, pagamentos adicionais e a estabilidade legal do seu arrendamento. Se aplicar o WoFlV, medir com precisão e documentar claramente, estará a agir de forma economicamente inteligente e a minimizar os riscos. Teremos todo o prazer em verificar os seus documentos, coordenar uma medição e ajudá-lo a comunicar com os inquilinos - de forma rápida, precisa e discreta. Marque uma consulta inicial sem compromisso aqui.
