Construção turbo em marcha lenta: a aprovação é um impulso, mas o défice de financiamento impede novas construções

O turbo da construção não arranca: Porque é que a construção nova na Alemanha está a estagnar apesar do aumento das aprovações

À primeira vista, as estatísticas parecem encorajadoras: as licenças de construção estão a recuperar em várias regiões. No entanto, em muitos locais, as obras continuam calmas. Na qualidade de agentes imobiliários profissionais, verificamos diariamente por que razão o „boom de licenças de construção“ ainda não se está a transformar num boom de construção - e que alavancas estão agora a fazer avançar os projectos.

O cerne da questão: existe um fosso de financiamento entre o papel e a prática, que é alimentado pelo aumento dos custos de construção, taxas de juro mais elevadas, empréstimos mais cautelosos e condições de subsídio alteradas. Ao mesmo tempo, os compradores mantêm-se cautelosos porque os preços e as normas energéticas para as novas construções estão a sobrecarregar os seus orçamentos. O resultado: muitos projectos estão a ser adiados, reprogramados ou cancelados - apesar de terem autorização de planeamento.

Autorização não é realização: a armadilha da implementação

Uma licença confirma o direito de planeamento - mas não financia um projeto. Os custos de construção, o capital próprio, as quotas de pré-venda, os prazos de construção e as cadeias de abastecimento devem ser assegurados antes da cerimónia de lançamento da primeira pedra. Nos anos 2021-2024, os custos dos materiais e da mão de obra aumentaram significativamente, enquanto as taxas de juro da construção subiram ao mesmo tempo. Por conseguinte, muitos cálculos da fase de juros baixos já não são viáveis. Os promotores imobiliários e os promotores de projectos são confrontados com uma escolha: refinanciar, reprogramar ou fazer uma pausa.

Pressão sobre as taxas de juro e os custos: quando a fatura se inclina

A reviravolta financeira é notória: onde antes se esperava que o financiamento da construção custasse cerca de 1 %, 3-4 % por ano é a nova realidade. Simultaneamente, os custos de construção aumentaram dois dígitos em alguns sectores. Esta combinação está a alterar a rentabilidade - especialmente no caso de blocos de apartamentos chave-na-mão em localizações médias, onde as rendas não podem ser aumentadas à vontade.

Bancos, vendas antecipadas e prémios de risco

As práticas de empréstimo também se normalizaram - por outras palavras, tornaram-se mais rigorosas. Os bancos exigem mais capital próprio, provas fiáveis do tempo e dos custos de construção, bem como quotas de pré-venda mais elevadas. Atualmente, os factores-chave são contratos de construção fixos com cláusulas claras de aumento de preços, um conceito de marketing convincente e estruturas de controlo sólidas. Os projectos sem estas garantias pagam prémios de risco - ou não obtêm luz verde.

• Reserva antecipada: São frequentemente necessários 30-50 % para financiar a fase de construção.
• Prova dos custos de construção: Contratos fiáveis de empreiteiro geral/GMP em vez de preços unitários abertos.
• Tampão: 5-10 % Reserva no orçamento para imprevistos.
• Equidade: visivelmente mais elevado do que em 2020/21, parcialmente complementado por mezzanine.
• Estratégia de aluguer/venda: Grupos-alvo, pontos de preço, conceito ESG claramente documentado.

Regulamentação e promoção: equilíbrio entre objectivos contraditórios

As normas de eficiência exigentes (GEG, EH40) aumentam a sustentabilidade, mas tornam a implementação mais dispendiosa. Os programas de financiamento (p. ex., KfW) podem contrariar esta situação, mas têm orçamentos, condições e janelas de aplicação que exigem flexibilidade por parte dos projectistas. Aqueles que comparam variantes nas fases iniciais de serviço - como híbrido de madeira versus convencional, construção em série, padrão de serviços de construção - podem reduzir os custos sem comprometer a qualidade.

Lado da procura: Diferença de preços entre edifícios novos e existentes

Para os proprietários-ocupantes, a prestação mensal é o fator determinante. Se os apartamentos existentes em localizações comparáveis forem significativamente mais baratos por metro quadrado - e estiverem a recuperar em termos de eficiência energética graças a pacotes de remodelação - a procura afastar-se-á. Os investidores também esperam rendimentos: Se o rendimento líquido inicial dos imóveis existentes aumentar, a nova construção tem de ser convincente em termos de preço ou de conceito (por exemplo, vantagem da micro-localização, conformidade ESG, poupança de custos operacionais).

Quatro alavancas que fazem os projectos avançar novamente

• Atribuição de prémios com base em parcerias: Envolvimento precoce do empreiteiro geral, cálculo aberto, modelos de preços-objetivo - minimiza os suplementos e cria viabilidade financeira.
• Repensar a lógica da propriedade: Os modelos de vendedor e de arrendamento, os adiamentos do preço de compra ou a participação no êxito do projeto reduzem as necessidades imediatas de capital.
• Construção em série e híbrida: A pré-fabricação, a construção em madeira/híbrida e a tecnologia de construção modular reduzem o tempo e o risco de construção - especialmente para casas geminadas e blocos de apartamentos.
• Marketing com uma proposta de valor: Os baixos custos de funcionamento, as plantas inteligentes, as ofertas de partilha e as infra-estruturas de carregamento atraem os compradores preocupados com os preços e aumentam a taxa de pré-venda.

Verificações rápidas para promotores, proprietários e compradores

1. sensibilidade aos custos: Como é que +10 custos de construção % alteram o preço de venda por m²? É possível atingir o grupo-alvo com este preço? Se não, ajustar o produto ou otimizar o espaço.

2º cenário de taxas de juro: Esperar 3,5-4,0 % em vez do pressuposto desejado. Se o retorno/taxa se mantiver, o projeto é suficientemente resistente.

3ª reserva antecipada: Quais as três medidas que aumentam a taxa em 90 dias? Exemplo: preços diferenciados para as primeiras vendas, pacotes de equipamento, parceiros de financiamento com juros fixos especiais.

4º Förder-Fit: Calcular duas variantes: EH40 (com subsídio) vs. eficiência sólida sem subsídio. É o melhor valor atual líquido que decide, não o título da notícia.

Conclusão: Atualmente, o „turbo da construção“ raramente falha devido à falta de vontade, mas sim devido ao desfasamento entre a aprovação e a concretização bancária. Aqueles que criam certeza de custos, cumprem ativamente os critérios de financiamento e os comercializam para o grupo-alvo certo, conseguirão arrancar com os projectos apesar dos ventos contrários - e criarão valor duradouro.