A fiscalidade no sector imobiliário: Atualidade para os agentes imobiliários
Como Agente imobiliário não é um consultor fiscal - e, no entanto, todos os dias se encontra na interface entre a compra, o financiamento e as consequências fiscais. Os seus clientes esperam orientações sobre Imposto sobre a transmissão de bens imóveis, Imposto sobre o património, imposto sobre o rendimento das rendas e para Imposto sobre a especulação. Uma explicação bem estruturada e a colocação das perguntas corretas criam confiança e aumentam a probabilidade de fechar um negócio. É precisamente por isso que vale a pena conhecer as alavancas fiscais do financiamento e, se necessário, trabalhar em conjunto com especialistas como Christian Seip a Factores de financiamento dissolver-se.
O imposto sobre a transmissão de bens imóveis em foco: visão geral rápida com exemplo de cálculo
O Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (GrESt) é diferente em cada estado federal (normalmente 3,5-6,5 %). É calculado sobre o preço de compra e é um dos maiores custos adicionais, juntamente com o notário e a inscrição no registo predial. Importante na prática: No caso de compras ou vendas de promotores imobiliários sujeitas a IVA, o Preço bruto de compra a base de avaliação - o IVA aumenta, por conseguinte, a base GrESt.
Desde a reforma do chamado Acções de partilha o limiar relevante é frequentemente 90 %; os períodos de detenção foram alargados. Isto raramente é relevante para as aquisições tradicionais de apartamentos e casas por clientes privados - mas é crucial para o desenvolvimento de projectos e para os compradores institucionais.
Exemplo: Preço de compra € 500.000 num estado federal com 6,5 % GrESt ⇒ € 32.500 de imposto de transferência de imóveis.
Nota: Imposto de transferência de propriedade + notário + registo predial + comissão do agente imobiliário, se aplicável = utilização total de fundos próprios. Verificar o efeito de liquidez no financiamento - ideal na reunião inicial!
Imposto sobre imóveis a partir de 2025: a reforma afectará compradores e proprietários
O Reforma do imposto sobre o património (introdução do imposto predial A/B/C) terá um impacto financeiro a partir de 2025, que se baseará nos valores prediais recentemente determinados; os municípios utilizá-los-ão como base para as suas avaliações fiscais. Taxas de avaliação fixo. Para os potenciais compradores, isto significa que o imposto predial histórico do anterior proprietário só é comparável até certo ponto. Peça proactivamente a nova avaliação ou o montante e a taxa de avaliação da autarquia local.
Vantagens práticas para os agentes imobiliários: Nas exposições, indicar os Imposto predial atualmente previsto (com referência à fonte, por exemplo, o sítio Web municipal). Isto ajuda a calcular o rendimento e o fluxo de caixa e reduz as dúvidas após a marcação do notário.
Imposto sobre o rendimento: Imposto sobre o arrendamento, sobre as amortizações e sobre a especulação
Os rendimentos de rendas são reconhecidos como Rendimentos de locação e leasing tributáveis. Os factores de compensação incluem os juros, os custos de gestão correntes e o Amortização por desgaste (AfA). Para os novos edifícios residenciais (conclusão a partir de 2023), aplica-se, em muitos casos, uma amortização linear acrescida de 3 %; para os imóveis mais antigos, frequentemente 2 %. Para além disso, dependendo das condições, pode ser aplicada uma Depreciação especial para espaços habitacionais novos e subvencionáveis (palavra-chave § 7b EStG).
No que respeita às vendas, aplica-se o seguinte: lucros no âmbito do período de especulação de dez anos estão geralmente sujeitos a imposto. Uma exceção frequente é a Utilização própriaSe utilizou o imóvel para fins residenciais no ano da venda e nos dois anos anteriores, a venda está geralmente isenta de impostos.
Uma rápida ilustração numérica: se comprar por 300 000 euros (incluindo custos de aquisição acessórios numa base pro rata) e vender ao fim de 6 anos por 400 000 euros, obtém um lucro de cerca de 100 000 euros. Este lucro está sujeito a imposto sobre o rendimento, após dedução dos custos admissíveis. Para os proprietários, a amortização durante o período de detenção reduz a carga fiscal atual, mas não afecta o lucro especulativo.
- O valor bruto calculado é demasiado baixo: Verificar sempre a taxa federal e baseá-la no preço de compra bruto.
- Esquecer as amortizações: Documentar o ano de construção e os custos de produção; em caso de dúvida, consultar um perito sobre a divisão do terreno/edifício.
- Período de especulação ignorado: Coordene a data de venda com o seu consultor fiscal - alguns meses podem permitir-lhe poupar somas de cinco dígitos.
- Imposto predial desatualizado: Solicitar novas avaliações e torná-las transparentes na exposição.
Imposto sobre o valor acrescentado: corretagem diária e visão do projeto
Serviços de corretagem estão geralmente sujeitos a IVA (atualmente 19 %). O Regulamento das pequenas empresas pode aplicar-se se o volume de negócios do ano anterior não tiver excedido 22 000 euros e se não se previr que o volume de negócios anual atual exceda 50 000 euros. Os agentes imobiliários profissionais ultrapassam regularmente estes limites, pelo que a comissão de mediação deve ser indicada com IVA.
Nas transacções imobiliárias propriamente ditas, o IVA é uma questão especial: os imóveis residenciais usados são geralmente vendidos sem IVA; para Nova construção do promotor imobiliário podem estar sujeitos a IVA. No caso de arrendamento comercial, um Opção de responsabilidade fiscal útil para poder deduzir o imposto pago a montante. Importante para os compradores: se o IVA incidir sobre o preço de compra, geralmente também aumenta a base de cálculo do imposto sobre a transmissão de terrenos - este aspeto deve ser incluído no planeamento financeiro.
Como é que os corretores prestam aconselhamento fiscal consciente - sem serem consultores fiscais
- Quantificar claramente os custos acessórios: Imposto de transferência de propriedade, notário, registo predial, comissão do agente imobiliário, se aplicável - transparente e específico do Estado.
- Clarificar o objetivo de utilização: Uso próprio vs. investimento de capital decide sobre o risco especulativo, a depreciação e o fluxo de caixa.
- Pedir documentos com antecedência: Aviso de liquidação do imposto sobre imóveis (novo), declaração de divisão, descrição do edifício, certificado de desempenho energético - base para a classificação fiscal.
- apresentam potencial de desvalorização: Indicar o ano de construção, as remodelações, a repartição dos custos entre o rés do chão/andar e o edifício.
- Pensar no financiamento: Conciliar a carga fiscal e as datas de pagamento (GrESt due date) com o planeamento da liquidez - vale a pena trocar ideias com especialistas em financiamento, tais como Christian Seip.
- Recorrer a um consultor fiscal: Recomendar ativamente perguntas individuais - isto é profissional e protege contra conselhos incorrectos.
Determinar um rácio “tudo incluído” na consulta inicial: (preço de compra + custos acessórios - capital próprio) / rendimento líquido do agregado familiar = fator de carga mensal. A partir de 35-40 %, as coisas tornam-se muitas vezes difíceis - inclua os impostos desde o início, não os adicione no final.
Conclusão: Ganhar confiança com a orientação fiscal
Os desenvolvimentos fiscais actuais - desde a reforma do imposto predial até à depreciação - têm um impacto direto nas decisões de compra, nos rendimentos e no financiamento. Os agentes imobiliários que fornecem informações estruturadas criam segurança, evitam surpresas após a marcação notarial e são vistos como verdadeiros solucionadores de problemas. Mantenha-se claro no seu papel: Sem aconselhamento fiscal, mas Orientação exacta, boas fontes e os parceiros certos.
Contacte-nos para uma avaliação inicial sem compromisso
