Julgamento da BFH sobre o imposto predial: porque é que os proprietários devem olhar mais atentamente para ele agora
O novo imposto sobre imóveis entrará em vigor em todo o país a partir de 2025. Muitos proprietários de imóveis já receberam avisos de liquidação do valor do imposto sobre imóveis - e muitos apresentaram recursos. Um acórdão recente e várias decisões do Tribunal Fiscal Federal (BFH) estabeleceram diretrizes importantes: as dúvidas gerais sobre a constitucionalidade não são, em geral, suficientes para suspender a execução e os erros devem ser provados especificamente no respetivo imóvel. Para os proprietários, isto significa que a precisão conta. Aqueles que verificam corretamente os seus dados e os documentam de forma compreensível minimizam os custos e os riscos.
De que trata o acórdão BFH - e qual é a mensagem principal?
O BFH deu um sinal claro nas suas primeiras decisões sobre a reforma do imposto predial: As novas regras de avaliação (modelo federal) não são obviamente inconstitucionais. Mas, acima de tudo, a BFH reforça o efeito vinculativo dos avisos de avaliação de base. Isto significa que qualquer pessoa que Aviso de liquidação do imposto sobre imóveis Se aceitar tacitamente uma avaliação do imposto sobre imóveis, dificilmente poderá fazer quaisquer ajustamentos legais mais tarde na avaliação efectiva do imposto sobre imóveis. O período de objeção, normalmente de um mês, é, portanto, de facto, o momento mais importante para definir o rumo.
Consequência: Os proprietários devem verificar o conteúdo e não argumentar em abstrato. Apenas as objecções específicas (área de terreno incorrecta, valor normal do terreno incorreto, dados de construção incorrectos, classificação de utilização incorrecta) abrem oportunidades para correcções.
- As dúvidas constitucionais generalizadas não são normalmente suficientes para uma suspensão da execução.
- A nota de avaliação (valor do imposto predial) é a alavanca decisiva - verifique e actue aqui!
- O sucesso é alcançado por aqueles que apresentam erros relacionados com objectos e comprováveis.
Três controlos rápidos da sua própria decisão
- O valor padrão do terreno é plausível? Verificar o Campo de valor guia correto e o Prazo de entrega. Em zonas densamente urbanizadas, apenas alguns metros de zonamento podem alterar significativamente o valor. Fontes: portais regionais BORIS ou comités de peritos.
- As informações sobre a área estão corretas? A área habitável de acordo com o WoFlV não é idêntica à área bruta de construção (DIN 277). Os tectos inclinados, as varandas, as salas de hobbies e as caves conduzem frequentemente a desvios. Por favor, confunda Espaço de vida não com Área útil.
- A norma de construção e o ano de construção estão corretos? As remodelações de base (por exemplo, telhado, aquecimento, janelas) podem elevar o nível. Se isto não for tido em conta, o valor dos ganhos capitalizados ou o valor do ativo sofrerá um desvio notável.
Valor fiscal do imóvel 350 000 euros × valor da medida 0,31‰ (residencial) = valor da medida fiscal 108,50 euros.
Com a taxa de avaliação 500%: imposto predial € 108,50 × 5 = 542,50 euros por ano.
Nota: Os modelos nacionais e as taxas de avaliação dos municípios podem ser diferentes.
Erros típicos - e como lidar com eles
Na prática, as propriedades são ocasionalmente atribuídas ao intervalo de valores-guia mais caro (por exemplo, rua alterada, limites pouco claros).
Solução: Anexar planta do local e extrato do portal BORIS; marcar o limite da zona; no caso de localizações mistas, explicar sucintamente a data de referência aplicável e a lógica de avaliação.
Os erros de WoFlV (declives, estufas não aquecidas, salas de lazer) conduzem a valores de rendimento inflacionados.
Solução: Nova medição de acordo com o WoFlV, anexar esboço, fotografias e cálculo. Documentar claramente os desvios.
O que deve fazer agora
- Notificações de pacotes: A nota de liquidação do imposto predial, a nota de liquidação do imposto predial e, posteriormente, a nota de liquidação do imposto predial estão ligadas. Verifique primeiro a nota de liquidação de base.
- Prazos das notas: Recurso no prazo de um mês a contar da notificação. Anotar a data da decisão e da receção.
- Os dados provam-no: Cálculo de área, documentos de construção, fotografias, certificado de desempenho energético, certificados de renovação, extrato do BORIS.
- centrar-se na justificação: Nada de „ataques gerais“. Em vez disso: pontos concretos, provas concretas.
- AdV de forma realista: A suspensão da execução é mais suscetível de ser bem sucedida no caso de erros de avaliação claros e significativos, e não no caso de meras dúvidas jurídicas.
Efeitos na compra, venda e financiamento
O imposto predial também é relevante para as transacções após a revisão da avaliação. Os compradores têm em conta o imposto predial anual no rendimento, especialmente no caso de blocos de apartamentos. Um valor de imposto predial demasiado elevado pode Resultado líquido e piorar a taxa de capitalização. Por outro lado, uma avaliação correta e documentada gera confiança - uma vantagem nas negociações.
Regra geral, os senhorios podem imputar o imposto predial como custos de exploração (ver contratos de arrendamento). No entanto, um imposto predial desnecessariamente elevado continua a ser uma desvantagem competitiva. Se preparar os seus documentos (áreas, remodelações, utilizações especiais), pode discutir com bancos e compradores em pé de igualdade.
Caraterísticas especiais por Estado federado - resumidas
Para além do modelo federal, existem também modelos estaduais (por exemplo, Baviera, Baden-Württemberg, Hamburgo). O sistema é diferente, mas o princípio é o mesmo: Verificar primeiro a decisão de base, No caso dos imóveis de utilização mista, convém verificar a classificação correta (residencial/não residencial), uma vez que os valores de avaliação e os métodos de avaliação diferem. No caso dos imóveis de utilização mista, convém verificar a classificação correta (residencial/não residencial), uma vez que os valores de medição e os métodos de avaliação são diferentes.
A nossa dica: proceder em três etapas
- Verificar: As áreas, a utilização, o ano de construção, a norma, o valor padrão do terreno e, se aplicável, o nível de renda estão corretos?
- Recibo: Criar um dossier compacto (2-4 páginas) com planos, fotografias e cálculos.
- Ato: Objeção orientada com correcções específicas; obter apoio profissional, se necessário.
Conclusão: O julgamento da BFH estabelece o quadro: Nada de desculpas generalizadas, mas sim uma inspeção adequada do imóvel. Quem adotar agora uma abordagem estruturada garantirá custos previsíveis - e melhorará a sua posição negocial no mercado.
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