Il metodo del valore patrimoniale: Determinare il valore di mercato attraverso i costi di costruzione e il valore del terreno.
Il metodo del valore patrimoniale è un metodo importante per determinare il valore di mercato degli immobili, soprattutto per le case unifamiliari e bifamiliari occupate dai proprietari. Il valore del terreno viene determinato separatamente dal valore dell'edificio costruito su di esso. Alla fine, i due valori vengono sommati per ottenere il valore di mercato.
Determinazione del valore del terreno
Il valore del terreno viene solitamente determinato con il metodo del valore comparativo. Gli esperti utilizzano i dati dei comitati di esperti locali per determinare il valore dell'immobile sulla base di vendite comparabili. La posizione, le dimensioni dell'immobile e i valori fondiari standard giocano un ruolo decisivo in questo caso.
Calcolo del valore dell'edificio
Quando si determina il valore di un edificio con il metodo del valore patrimoniale, l'attenzione si concentra sui costi di produzione o di restauro figurativi. La domanda è: quanto costerebbe ricostruire l'edificio nella stessa qualità e dimensione?
- Costi di produzione: I costi di costruzione sono determinati sulla base di tabelle e tassi empirici. Una casa a schiera è solitamente più economica al metro quadro rispetto a una casa unifamiliare.
- Attrezzature e strutture esterne: Fattori come garage, terrazze o giardini aumentano il valore se sono di qualità e con un potenziale di utilizzo.
Usura e ammodernamento
L'usura viene dedotta dai costi di produzione calcolati. Di solito si ipotizza una vita utile totale di 80 anni per gli immobili residenziali. Per ogni anno di età si detrae circa 1,25 % del valore dell'edificio. Tuttavia, i proprietari possono arrestare o ridurre la perdita di valore attraverso un'ampia modernizzazione, ad esempio rinnovando gli impianti di riscaldamento, sostituendo le finestre o installando balconi.
Considerare il fattore di aggiustamento del mercato
Dopo aver dedotto l'usura e tenuto conto di difetti come cantine umide o arretrati di ristrutturazione, viene applicato il cosiddetto fattore di adeguamento al mercato. Questo fattore riflette l'attuale domanda e la situazione del mercato. Un appartamento in una regione strutturalmente debole viene valutato in modo diverso rispetto a un immobile paragonabile in una zona ricercata della città.
Conclusione
Il metodo del valore patrimoniale fornisce un valore di mercato realistico tenendo conto dei costi di costruzione, delle condizioni dell'edificio e dei fattori del mercato locale. È particolarmente indicato per gli immobili per i quali esistono pochi dati comparativi o per i quali è fondamentale la qualità di proprietà.
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Robert Schüßler
Valutatore immobiliare (EIA e IHK)
