Vérifier maintenant la protection incendie des bâtiments anciens : Le mythe de la protection de l'existant, contrôle rapide et mesures pour la location, l'assurance et la préservation de la valeur

La protection contre l'incendie évolue : pourquoi les anciens bâtiments doivent désormais faire l'objet d'un contrôle des risques ?

Le parc immobilier allemand vieillit - et avec lui les concepts de protection incendie. Ce qui était considéré comme „suffisant“ il y a 20 ou 30 ans ne répond souvent plus aux exigences actuelles des assureurs, des autorités et des locataires. Pour les propriétaires, les gestionnaires et les investisseurs, cela signifie qu'il est nécessaire de disposer d'un système de protection incendie actualisé. Examen des risques d'incendie n'est pas un "nice-to-have", mais une solide prévention des risques et un levier pour la préservation de la valeur. Cet article montre ce qui est important maintenant, où se trouvent les pièges typiques et quelles mesures sont économiquement judicieuses.

Le mythe de la „protection des stocks“ - ce qui est vraiment valable

On pense souvent que les bâtiments anciens bénéficient d'une protection complète. C'est vrai : il existe une protection de l'existant - mais elle est non absolu. Si l'utilisation, l'agencement ou les charges d'incendie changent (p. ex. en raison de nouveaux locataires commerciaux), il est partiellement supprimé. L'autorité peut également ordonner des aménagements en cas de situation de danger manifeste. Aujourd'hui, l'accent est surtout mis sur les voies de secours, l'évacuation des fumées et la séparation coupe-feu des unités d'utilisation. Agir de manière proactive dans ce domaine permet d'éviter les obligations, les risques liés aux contrats de location et les litiges avec les assurances en cas de sinistre.

Ce que les auditeurs et les assureurs attendent aujourd'hui

Les ingénieurs de contrôle se basent sur le droit de la construction en vigueur et les règles techniques reconnues. Les assureurs suivent leurs propres critères de risque, qui sont de plus en plus stricts par rapport au droit minimum. Points de contrôle typiques dans les bâtiments résidentiels et les bâtiments anciens à usage mixte :

• Voies de secours : Couloirs dégagés, pas de charges d'incendie dans les escaliers, sorties identifiées, éclairage suffisant.
• Détecteur de fumée : Dans toutes les chambres à coucher, les chambres d'enfants et les couloirs (obligation d'équipement ultérieur dans tous les Länder ; contrôle régulier du fonctionnement).
• Portes et cloisons : Portes d'appartement et de cage d'escalier à fermeture automatique avec résistance testée (par ex. T30), cloisonnement de câbles dans les règles de l'art.
• Installations électriques : Contrôle visuel des surcharges, des lignes provisoires, de l'absence de disjoncteurs différentiels dans les locaux humides.
• Extincteurs & maintenance : Sites facilement accessibles, signalisation, contrôle en général tous les 2 ans conformément au fabricant/ASR.
• Documentation : Ascenseur pour pompiers/commande en cas d'incendie pour les constructions spéciales, plans d'évacuation et de sauvetage, règlement simple de protection contre les incendies, partie A.

Risques typiques dans les bâtiments anciens - et solutions pragmatiques

Certains modèles se répètent dans les bâtiments existants. La bonne nouvelle, c'est que de nombreux risques peuvent être atténués avec un budget raisonnable.

• Couloirs fermés/transformés : Désencombrement, règlement intérieur clair, marquage des issues de secours ; visites régulières.
• Anciennes portes d'entrée de l'appartement : Equipement ultérieur de ferrures à fermeture automatique ; si nécessaire, remplacement de la porte par une T30 avec joint périphérique.
• Chemins de câbles ouverts : Améliorer les cloisonnements ; utiliser de la mousse/des manchettes anti-feu de manière appropriée.
• Déchets électriques : Rénovation sélective (sous-distribution, FI/RCD), séparation des charges pour la cave/le sous-sol ; documenter le protocole de mesure.
• Détecteur de fumée sans entretien : Appareils avec batterie de 10 ans, contrat de maintenance, documentation de test annuelle.

Petites mesures, grands effets - exemples de calcul

Exemple 1 : immeuble d'habitation, 10 unités. Mise à niveau de 20 détecteurs de fumée avec fonction en réseau et pile de 10 ans : environ 1.600-2.000 euros, montage compris (hypothèse). Plusieurs assureurs honorent cela avec des réductions de risque ou évitent les surprimes ; calcul conservateur 3-5 % sur une prime de bâtiment de 4.000 euros par an = 120-200 euros par an. Seuil de rentabilité après environ 8 à 12 ans - plus avantages supplémentaires : risque de responsabilité réduit et meilleure possibilité de location.

Exemple 2 : portes de cage d'escalier sans dispositif de fermeture automatique. Rééquipement avec des gâches homologuées et des joints : 10 portes × 250-350 euros = environ 2.500-3.500 euros. Outre l'acceptation par les assurances, le risque d'enfumage des issues de secours diminue. De plus, les locataires et les gestionnaires de copropriété évaluent positivement la mesure - l'expérience montre que les jours d'inoccupation sont moins nombreux lors des changements de locataires (hypothèse : -2 jours d'inoccupation/an × 60 euros/jour par unité = 1.200 euros/an d'économie sur l'ensemble du bâtiment).

Exemple 3 : Rénovation électrique sélective. Remplacement de la distribution secondaire, mise à niveau du RCD, gestion de la charge dans la cave : 4.000-6.000 euros. De nombreux dommages dans les bâtiments anciens sont d'origine électrique. Un rapport de contrôle actualisé réduit les discussions en cas de sinistre et peut rendre superflues les vérifications spéciales par les assureurs.

Erreurs fréquentes - et comment les éviter

• „Juste le nécessaire“ sans concept : Mieux vaut faire un bref inventaire avec une liste de priorités : immédiatement (danger), à court terme (assurance/autorité), moyen (augmentation de la valeur).
• Responsabilités peu claires : Gestionnaire, propriétaire, prestataire de services - qui contrôle quoi, quand ? Définissez les intervalles et la documentation.
• Preuves manquantes : En l'absence de plaquettes d'entretien et de procès-verbaux de contrôle, les mesures sont considérées comme „non existantes“ en cas de doute.
• Modifications de la construction sans vue sur les sections de fumée : Chaque nouvelle ouverture, chaque passage de câble peut compromettre la protection contre l'incendie - commander directement le cloisonnement.
• Oublier la communication avec les locataires Une information brève permet d'obtenir l'adhésion („Pourquoi pas de vélos dans le couloir ?“) et de réduire les efforts de répétition.

Remarque : Cet article ne remplace pas un conseil juridique. Les règlements de construction des Länder, les obligations des autorités et les règles techniques reconnues (par ex. DIN, VDE) sont déterminants. En cas de doute, il est recommandé de faire appel à une planification spécialisée en matière de protection contre les incendies.

Conclusion : réduire les risques, garantir la valeur

Les changements dans le domaine de la protection contre les incendies sont réels - et concernent précisément les bâtiments anciens. En vérifiant, priorisant et documentant dès maintenant, on réduit la responsabilité et les coûts, on assure les revenus locatifs et on augmente la position de négociation vis-à-vis des assureurs, des autorités et des acheteurs. Avec une feuille de route claire, il est possible d'aborder 80 % des risques avec 20 % du budget - rapidement, efficacement, avec des preuves à l'appui.

Nous vous accompagnons volontiers depuis l'inspection de l'objet jusqu'à la mise en œuvre avec des corps de métier fiables, en passant par la liste des priorités - toujours dans l'optique du rendement et de la valeur marchande.