Mise à jour fiscale pour les agents immobiliers 2025 : la GrESt, l'impôt foncier, l'amortissement, la taxe de spéculation et le financement en ligne de mire

Fiscalité de l'immobilier : actualités pour les agents immobiliers

En tant que Agences immobilières vous n'êtes pas un conseiller fiscal - et pourtant, vous êtes quotidiennement à l'interface de l'achat, du financement et des conséquences fiscales. Vos clients attendent des conseils sur Impôt sur les mutations foncières, Impôt foncier, Impôt sur le revenu des locations et sur les Taxe de spéculation. En expliquant de manière bien structurée et en posant les bonnes questions, on renforce la confiance et on augmente la probabilité de conclure un contrat. C'est précisément pour cela qu'il vaut la peine de connaître les leviers fiscaux dans le financement et, si nécessaire, de travailler avec des spécialistes tels que Christian Seip le Facteurs de financement de se dissoudre.

Gros plan sur l'impôt sur les mutations foncières : aperçu rapide avec exemple de calcul

Le site Impôt sur les mutations foncières (GrESt) varie d'un Land à l'autre (typiquement 3,5-6,5 %). Elle est calculée sur le prix d'achat et constitue, avec le notaire et l'inscription au registre foncier, l'un des plus gros blocs de frais annexes. Important dans la pratique : en cas d'achat par un promoteur immobilier ou de vente assujettie à la TVA, c'est en général le Prix d'achat brut la base d'imposition - la taxe sur le chiffre d'affaires augmente donc la base de la GrESt.

Depuis la réforme de ce que l'on appelle les Share deals le seuil pertinent est souvent de 90 % ; les périodes de détention ont été prolongées. Cela est rarement pertinent pour les achats classiques d'appartements et de maisons par des particuliers - mais c'est essentiel pour les projets de développement et les acheteurs institutionnels.

Impôt foncier à partir de 2025 : la réforme touche acheteurs et propriétaires

Le site Réforme de l'impôt foncier (introduction de l'impôt foncier A/B/C) déploie ses effets financiers à partir de 2025. La base est constituée par les valeurs foncières nouvellement constatées ; les communes établissent sur cette base leur Taux de prélèvement fixe. Pour les acheteurs potentiels, cela signifie que l'impôt foncier historique de l'ancien propriétaire ne peut être comparé que dans une certaine mesure. Demandez de manière proactive le nouvel avis ou le montant de mesure et le taux de prélèvement de la commune.

Avantages pratiques pour les courtiers : indiquez dans les exposés les impôt foncier actuellement prévu (avec indication de la source, p. ex. site web de la commune). Cela aide à calculer le rendement et le cash-flow et réduit les questions après le rendez-vous chez le notaire.

Impôt sur le revenu : location, amortissement et taxe de spéculation

Les revenus locatifs sont considérés comme Revenus de la location et de l'affermage sont imposables. Sont notamment imputables les intérêts, les frais de gestion courants et les Déduction pour usure (Amortissement). Pour les nouveaux bâtiments d'habitation (achevés à partir de 2023), un amortissement linéaire accru de 3 % s'applique dans de nombreux cas ; pour les biens plus anciens, souvent 2 %. En outre, selon les conditions, un Amortissement spécial pour les logements nouvellement créés et éligibles (mot-clé : article 7b de la loi sur l'impôt sur le revenu).

En cas de vente, la règle est la suivante : les gains dans la période de spéculation de dix ans sont en principe imposables. Une exception fréquente est la Utilisation personnelleLes personnes qui ont utilisé le bien immobilier à des fins d'habitation personnelle au cours de l'année de la vente et des deux années précédentes vendent en général sans payer d'impôts.

Quelques chiffres : si vous achetez pour 300.000 € (y compris les frais d'acquisition au prorata) et que vous vendez au bout de 6 ans pour 400.000 €, vous réalisez un bénéfice d'environ 100.000 €. Celui-ci est soumis à l'impôt sur le revenu, après déduction des frais admissibles. Pour les bailleurs, l'amortissement pendant la durée de détention diminue la charge fiscale courante, mais n'influence pas le bénéfice de spéculation.

TVA : le quotidien des courtiers et la vision des projets

Services de courtage sont en principe soumis à la TVA (actuellement 19 %). Le site Régime des petites entreprises peut s'appliquer si votre chiffre d'affaires de l'année précédente n'a pas dépassé 22.000 € et si le chiffre d'affaires annuel courant ne devrait pas dépasser 50.000 €. Les courtiers professionnels dépassent régulièrement ces limites - les frais de courtage doivent alors être indiqués avec la TVA.

En ce qui concerne les transactions immobilières elles-mêmes, la TVA est un sujet particulier : les biens immobiliers résidentiels d'occasion sont généralement vendus en exonération de TVA ; pour les Construction neuve par un promoteur immobilier la taxe sur le chiffre d'affaires peut s'appliquer. En cas de location commerciale, il y a souvent une Option pour l'assujettissement à l'impôt utile pour pouvoir récupérer la TVA en amont. Important pour les acheteurs : si la taxe sur le chiffre d'affaires s'applique au prix d'achat, elle augmente en général aussi la base de calcul de l'impôt sur les mutations foncières - cela doit faire partie de la planification financière.

Comment les courtiers conseillent en matière de fiscalité - sans être des conseillers fiscaux

• Chiffrer clairement les frais annexes : GrESt, notaire, registre foncier, éventuellement commission de l'agent immobilier - transparent et spécifique à l'État fédéral.
• Clarifier l'objectif d'utilisation : L'utilisation personnelle vs. le placement de capitaux détermine le risque de spéculation, l'amortissement et le cash-flow.
• Demander les documents le plus tôt possible : Avis de taxe foncière (nouveau), déclaration de division, description de la construction, certificat énergétique - base pour la classification fiscale.
• Montrer le potentiel d'amortissement : Aborder l'année de construction, les rénovations, la répartition des coûts terrain/sol vs bâtiment.
• Penser au financement : Intégrer la charge fiscale et les dates de paiement (échéance de l'impôt sur les sociétés) dans la planification des liquidités - il vaut la peine d'échanger des informations avec des experts en financement tels que Christian Seip.
• Intégrer un conseiller fiscal : Recommander activement en cas de questions individuelles - c'est professionnel et cela protège contre les conseils erronés.

Conclusion : gagner la confiance grâce à l'orientation fiscale

Les évolutions fiscales actuelles - de la réforme de l'impôt foncier à l'amortissement - ont un impact direct sur la décision d'achat, le rendement et le financement. Les courtiers qui fournissent des explications structurées apportent de la sécurité, évitent les surprises après le rendez-vous chez le notaire et sont perçus comme de véritables résolveurs de problèmes. Restez clair dans votre rôle : pas de conseil fiscal, mais orientation précise, de bonnes sources et les bons partenaires.