Le turbo de la construction tourne au ralenti : l'accélération des autorisations mais le manque de financement stoppent les nouvelles constructions

Le booster de la construction ne s'allume pas : pourquoi la construction neuve en Allemagne s'enlise-t-elle malgré la poussée des autorisations ?

A première vue, les statistiques sont encourageantes : dans plusieurs régions, les permis de construire repartent à la hausse. Mais sur les chantiers, c'est souvent le calme plat. En tant qu'agents immobiliers professionnels, nous voyons tous les jours pourquoi le „boom des permis“ ne se transforme pas encore en boom de la construction - et quels sont les leviers qui font maintenant avancer les projets.

L'essentiel : entre le papier et la pratique, il y a un fossé financier qui se nourrit de l'augmentation des coûts de construction, des taux d'intérêt plus élevés, de l'octroi plus prudent de crédits et de la modification des conditions de subvention. Parallèlement, les acheteurs restent réticents, car les normes de prix et d'énergie de la construction neuve dépassent leur budget. Résultat : de nombreux projets sont reportés, replanifiés ou arrêtés - malgré l'existence d'un permis de construire.

Approbation n'est pas réalisation : le piège de la mise en œuvre

Une autorisation confirme le droit de planification - mais elle ne finance pas un projet. Jusqu'au premier coup de pioche, les coûts de construction, les fonds propres, les quotas de pré-vente, les délais de construction et les chaînes d'approvisionnement doivent être garantis. Dans les années 2021-2024, les coûts des matériaux et de la main-d'œuvre ont considérablement augmenté, tandis que les taux d'intérêt pour la construction ont grimpé en même temps. De nombreux calculs effectués pendant la phase de taux d'intérêt bas perdent ainsi leur viabilité. Les promoteurs immobiliers et les développeurs de projets sont confrontés à un choix : refinancer, replanifier ou faire une pause.

Pression sur les taux d'intérêt et les coûts : quand la facture bascule

Le redressement financier est perceptible : là où les financements de la construction étaient autrefois calculés à environ 1 %, 3-4 % p. a. sont la nouvelle réalité. Parallèlement, les coûts de construction ont connu une hausse à deux chiffres dans certains corps de métier. Cette combinaison déplace la rentabilité - en particulier pour les immeubles collectifs clés en main dans des endroits moyens, où les loyers ne peuvent pas être augmentés à volonté.

Banques, préventes et primes de risque

La pratique en matière d'octroi de crédits s'est également normalisée - c'est-à-dire qu'elle s'est durcie. Les banques exigent davantage de fonds propres, des preuves solides concernant la durée et les coûts de construction ainsi que des taux de pré-vente plus élevés. Les facteurs clés sont aujourd'hui des contrats de construction fixes avec des clauses de prix variables claires, un concept de commercialisation convaincant et des structures de contrôle solides. Les projets qui ne présentent pas ces garanties paient des primes de risque - ou n'obtiennent pas le feu vert.

• Prévente des billets : 30-50 % sont souvent une condition préalable pour financer la phase de construction.
• Justificatifs des coûts de construction : des contrats d'entreprise générale/de BPF solides plutôt que des prix unitaires ouverts.
• Tampon : 5-10 % Réserve dans le budget pour imprévus.
• Fonds propres : sensiblement plus élevés qu'en 2020/21, en partie complétés par des mezzanines.
• Stratégie de location/vente : Groupes cibles, points de prix, concept ESG clairement démontré.

Réglementation et promotion : équilibrer les conflits d'objectifs

Les normes d'efficacité exigeantes (GEG, EH40) augmentent certes la viabilité, mais leur mise en œuvre est plus coûteuse. Les programmes d'aide (par ex. KfW) peuvent contrecarrer cette tendance, mais ils sont assortis de budgets, de conditions et de fenêtres de demande qui exigent une certaine flexibilité de la part des planificateurs. Celui qui compare les variantes dès les premières phases de la prestation - par exemple hybride bois contre conventionnel, construction en série, standard de technique du bâtiment - peut réduire les coûts sans compromettre la qualité.

Côté demande : écart de prix entre le neuf et l'existant

Pour les propriétaires occupants, la mensualité est le nerf de la guerre. Lorsque les appartements existants dans des endroits comparables sont nettement moins chers au m² - et qu'ils se rattrapent sur le plan énergétique grâce aux paquets de rénovation - la demande s'éloigne. Les investisseurs comptent en outre sur les rendements : Si le rendement initial net des objets existants augmente, les nouvelles constructions doivent être convaincantes en termes de prix ou de conception (p. ex. avantage de la micro-situation, conformité ESG, économies de frais d'exploitation).

Quatre leviers pour relancer les projets

• Attribution en partenariat : Intégration précoce de l'entrepreneur général, calcul ouvert, modèles de prix cibles - minimise les avenants et crée la bancabilité.
• Repenser la logique foncière : Les modèles de vendeur et d'emphytéose, l'étalement du prix d'achat ou les participations au succès du projet réduisent le besoin immédiat de capital.
• Constructions en série et hybrides : La préfabrication, la construction bois/hybride et la technique de construction modulaire réduisent la durée de construction et les risques - en particulier pour les maisons mitoyennes et les immeubles collectifs.
• Commercialisation avec promesse d'avantages : Les faibles coûts d'exploitation, les plans intelligents, les offres de partage et l'infrastructure de recharge attirent les acheteurs soucieux du prix et augmentent le taux de prévente.

Quick-checks pour les développeurs, les propriétaires et les acheteurs

1. la sensibilité aux coûts : Comment +10 % de frais de construction modifie-t-il le prix de vente au m² ? Le groupe cible est-il encore accessible à ce prix ? Si non, adapter le produit ou optimiser les surfaces.

2ème scénario de taux d'intérêt : Comptez sur 3,5-4,0 % au lieu de l'hypothèse souhaitée. Si le rendement/taux résiste, le projet est suffisamment résilient.

3ème prévente : Quelles sont les trois mesures qui font remonter le taux en 90 jours ? Exemple : échelonnement des prix pour les premières ventes, packs d'équipement, partenaires de financement avec offre spéciale sur les taux d'intérêt.

4. le soutien à la forme : Calculer deux variantes : EH40 (avec subvention) vs. efficacité solide sans subvention. C'est la meilleure valeur du capital qui décide, pas le gros titre.

Conclusion : actuellement, le „turbo de la construction“ échoue rarement par manque de volonté, mais plutôt à cause de l'écart entre l'autorisation et la mise en œuvre bancable. En garantissant la sécurité des coûts, en répondant activement aux critères de financement et en commercialisant les projets en fonction des groupes cibles, on parvient à faire démarrer les projets malgré les vents contraires - et à créer des valeurs durables.