La Bavière met en place le contrôle des loyers : Ce qui changera en 2026 en matière de nouvelles locations, de plafond et de miroir des loyers

Bayern zieht die Mietpreisbremse an – was das für Eigentümer und Mieter 2026 bedeutet

Die Mietpreisbremse bleibt ein zentrales Thema am bayerischen Immobilienmarkt. Ab 2026 ist in Bayern mit einer Nachschärfung zu rechnen: Die Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ wird voraussichtlich aktualisiert und die Anwendungspraxis strenger. Grundlage ist das bundesweite Mietpreisrecht, das den Ländern Spielräume bei der Gebietsausweisung und der Kappungsgrenze lässt. Für Eigentümer bedeutet das: Neuvermietungen und Mieterhöhungen müssen noch präziser begründet werden. Für Mieter gilt: Rechte kennen, sauber rügen, Chancen realistisch einschätzen. Im Folgenden fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen – faktenbasiert und mit Praxisbeispielen. (Annahmen zu 2026 sind als solche gekennzeichnet.)

Was ändert sich 2026 in Bayern?

Annahme auf Basis aktueller Entwicklungen: Der Freistaat aktualisiert die Liste der angespannten Gebiete und verlängert entsprechende Verordnungen. Parallel wird die Anwendung der Kappungsgrenze in mehr Kommunen auf 11 Prozent in drei Jahren festgelegt. Zudem werden qualifizierte Mietspiegel flächendeckender und methodisch enger, was die ortsübliche Vergleichsmiete genauer abbildet.

• Ausweitung/Neufassung der Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ (Annahme).
• Konsequentere Anwendung der Mietpreisbremse bei Neuvermietungen (Startmiete max. 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete).
• Häufigere Anwendung der Kappungsgrenze von 11 % in 3 Jahren für Bestandsmieten (Annahme).
• Mehr qualifizierte Mietspiegel mit engeren Spannen und klaren Wohnwertmerkmalen.
• Strengere Begründungspflichten und Nachweise für Vermieter im Streitfall.

Neuvermietung 2026: Spielräume und Stolpersteine

Bei der Wiedervermietung in angespannten Gebieten darf die Startmiete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wichtige Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug ab 2014) und Wohnungen nach umfassender Modernisierung. Außerdem darf die höhere Vormiete bis zur bisherigen Höhe weiterverlangt werden – sofern sie damals rechtmäßig war. Bei Staffelmiete ou Loyer indexé gilt: Entscheidend ist die anfängliche Ausgangsmiete; sie muss bremsenkonform sein.

Typische Fehler: Startmiete ohne belastbaren Mietspiegel-Nachweis festlegen; „umfassende Modernisierung“ zu großzügig auslegen (es braucht einen erheblichen Investitionsumfang, typischerweise rund ein Drittel eines Neubauwertes); Staffeln vereinbaren, obwohl die Ausgangsmiete schon zu hoch ist.

Bestandsmiete: Kappungsgrenze, Modernisierung, Index

Für laufende Mietverhältnisse greifen andere Regeln als bei der Neuvermietung. In Bayern kann die Kappungsgrenze in angespannten Gebieten auf 11 % in drei Jahren abgesenkt sein (Annahme für 2026). Außerhalb angespannter Gebiete gilt in der Regel 15 % in drei Jahren. Grundlage für Mieterhöhungen ist die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten).

Modernisierungen können über die Modernisierungsumlage teilweise auf die Miete umgelegt werden (derzeit 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich, gedeckelt). Wichtig ist die rechtssichere Ankündigung, die Abgrenzung zu Instandhaltung und die Prüfung der Kappungsgrenzen bzw. Kappungen pro Quadratmeter.

Sur Indexmietverträgen richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex. Geplante Verschärfungen oder Einschränkungen sind politisch diskutiert; für 2026 ist eine präzise Prüfung des Vertragsformulars ratsam (Annahme: keine pauschale Rückwirkung, aber strengere Beratungspraxis).

Kurzes Rechenbeispiel Kappungsgrenze: Nettokaltmiete heute 900 €. In einem Gebiet mit 11 %-Grenze sind innerhalb von drei Jahren max. 999 € zulässig – vorausgesetzt, die ortsübliche Vergleichsmiete gibt das her. Liegt der Mietspiegel niedriger, limitiert er; die niedrigste Schranke zählt.

Chancen für Eigentümer – professionell nutzen

Auch mit schärferer Bremse bleiben legale Gestaltungsspielräume. Entscheidend sind Datenqualität und Timing: Wer die Immobilie mit einem aktuellen Mietspiegel, vollständiger Ausstattungsdokumentation, plausiblen Fotos und baulichen Nachweisen präsentiert, erzielt oft die höchste rechtssichere Miete und minimiert das Prozessrisiko. Zudem steigert eine kluge Modernisierungsstrategie die Marktattraktivität – etwa durch Energieeffizienz, Bäder, Grundrissoptimierung und digitale Ausstattung.

• Mietspiegel-Check: Objektmerkmale präzise erfassen, Spanne begründen, Belege sammeln.
• Documentation: Rechnungen, Baubeschreibungen, Energieausweis, Fotos – revisionssicher ablegen.
• Vertragsform: Staffeln/Index nur mit bremsekonformer Ausgangsmiete und verständlicher Klausel.
• Timing: Mieterhöhung frühzeitig planen, Fristen und Begründungen sauber einhalten.
• Communication: Transparente Herleitung erhöht Akzeptanz und reduziert Rügen.

Was Mieter jetzt beachten sollten

Mieter können über eine qualifizierte Rüge die Bremse geltend machen. Dazu braucht es eine konkrete Begründung (z. B. Verweis auf Mietspiegel) und zeitnahes Handeln. Wer Zweifel hat, sollte Unterlagen anfordern und die eigene Miete gegenrechnen. Wichtig: Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung, rechtmäßige Vormiete) beachten – nicht jede hohe Miete ist unzulässig.

Conclusion: 2026 wird in Bayern voraussichtlich eine präzisere, strenger angewandte Mietregulierung bringen. Für Eigentümer heißt das: Daten, Begründungen und Prozesse müssen sitzen. Für Mieter: Rechte kennen, sachlich prüfen, sauber rügen. Wer professionell vorgeht, reduziert Konflikte – und steigert die Planbarkeit.