Jugement de la BFH sur l'impôt foncier : vérifier maintenant l'avis de base - présenter des erreurs concrètes au lieu de doutes forfaitaires

Jugement de la BFH sur l'impôt foncier : pourquoi les propriétaires devraient désormais y regarder de plus près

La nouvelle taxe foncière entrera en vigueur dans toute l'Allemagne à partir de 2025. De nombreux propriétaires ont déjà reçu des avis de détermination de la valeur de la taxe foncière - et plusieurs d'entre eux ont fait appel. Un arrêt récent et plusieurs décisions de la Cour fédérale des finances (BFH) posent des garde-fous importants : les doutes généraux sur la constitutionnalité ne suffisent généralement pas pour suspendre l'exécution, et les erreurs doivent être prouvées concrètement dans chaque bien. Pour les propriétaires, cela signifie que la précision compte désormais. Celui qui vérifie proprement ses données et les documente de manière compréhensible minimise les coûts et les risques.

De quoi s'agit-il dans l'arrêt de la Cour fédérale des finances - et quel est le message principal ?

Dans ses premières décisions concernant la réforme de l'impôt foncier, la Cour fédérale des finances a clairement signalé la situation : Les nouvelles règles d'évaluation (modèle fédéral) ne sont pas manifestement anticonstitutionnelles. Mais surtout, la BFH renforce l'effet contraignant des décisions de base. Cela signifie que celui qui a Avis de valeur de l'impôt foncier accepte silencieusement, ne peut plus guère rectifier juridiquement plus tard dans l'avis de taxe foncière proprement dit. Le délai de réclamation, qui est en général d'un mois, est donc de fait le point de départ le plus important.

Conséquence : les propriétaires doivent vérifier le contenu - et non argumenter de manière abstraite. Seules les objections concrètes (surface de terrain erronée, valeur foncière indicative incorrecte, données de bâtiment erronées, classification d'utilisation incorrecte) ouvrent des chances de correction.

Trois contrôles rapides sur sa propre décision

• Valeur indicative du terrain plausible ? Vérifier le champ de valeur indicative correct et le Date de référence. Dans les zones densément construites, quelques mètres de limite de zone peuvent suffire à modifier sensiblement la valeur. Sources : portails BORIS régionaux ou comités d'expertise.
• Les indications de surface sont-elles correctes ? La surface habitable selon le WoFlV n'est pas identique à la surface brute de base (DIN 277). Les pentes de toit, les balcons, les pièces de loisirs et les caves entraînent souvent des différences. Confondre Surface habitable pas avec Surface utile.
• Standard du bâtiment et année de construction corrects ? Les rénovations principales (p. ex. toit, chauffage, fenêtres) peuvent augmenter le standard. Si elles ne sont pas prises en compte, la valeur de rendement ou la valeur réelle s'en écarte sensiblement.

Les erreurs typiques - et comment les maîtriser

Ce que vous devriez faire concrètement maintenant

• Regrouper les notifications : L'avis de valeur de l'impôt de base, l'avis de mesure de l'impôt de base et, plus tard, l'avis d'impôt de base sont liés. Vérifiez d'abord l'avis de base.
• Noter les délais : Opposition dans un délai d'un mois après la notification. Noter la date de la décision et la date de réception.
• Les données le prouvent Calcul des surfaces, documents de construction, photos, certificat énergétique, certificats d'assainissement, extrait BORIS.
• Focaliser la justification : Pas d„“attaques générales". Au lieu de cela : des points concrets, des preuves concrètes.
• évaluer de manière réaliste l'AdV : La suspension de l'exécution réussit plutôt en cas d'erreurs d'évaluation claires et importantes, et non en cas de simples doutes juridiques.

Conséquences pour l'achat, la vente et le financement

Au-delà de l'examen de la décision, la taxe foncière est également importante pour les transactions. Les acheteurs incluent la taxe foncière annuelle dans le rendement, en particulier pour les immeubles collectifs. Une valeur trop élevée de l'impôt foncier peut Revenu net et dégrader le taux de capitalisation. A l'inverse, une évaluation propre et documentée inspire confiance - un avantage dans les négociations.

Les bailleurs peuvent généralement répercuter la taxe foncière comme frais d'exploitation (attention aux contrats de location). Néanmoins, une taxe foncière inutilement élevée reste un désavantage concurrentiel. Celui qui prépare son dossier (surfaces, rénovations, utilisations spéciales) mène les discussions avec les banques et les acheteurs d'égal à égal.

Particularités par Land - en bref

Outre le modèle fédéral, il existe des modèles de Länder (par ex. Bavière, Bade-Wurtemberg, Hambourg). La systématique diffère, le principe reste le même : Vérifier d'abord l'avis de base, Tenir compte du taux de prélèvement de la commune, justifier les objections en fonction de l'objet. Dans le cas d'objets à usage mixte, il vaut la peine de vérifier si l'affectation est correcte (habitation/non-habitation), car les chiffres de mesure et les méthodes d'évaluation diffèrent.

Notre conseil : procéder en trois étapes

• Vérification : Les surfaces, l'utilisation, l'année de construction, le standard, la valeur indicative du terrain et, le cas échéant, le niveau de loyer sont-ils corrects ?
• pièce justificative : Rédigez un dossier compact (2 à 4 pages) avec des plans, des photos et des calculs.
• Agir : Opposition ciblée avec des corrections concrètes ; au besoin, demander l'aide d'un spécialiste.

Conclusion : L'arrêt de la BFH fixe le cadre : Pas d'excuses toutes faites, mais un contrôle propre de l'objet. Celui qui procède maintenant de manière structurée s'assure des coûts planifiables - et améliore sa position de négociation sur le marché.

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