El método del valor comparativo: Cómo se determina el valor del inmueble
El método del valor comparativo se considera uno de los más precisos para determinar el valor de una propiedad. Refleja la demanda real en el mercado inmobiliario. Pero, ¿en qué casos es realmente adecuado y qué hay que tener en cuenta?
¿Cómo funciona el método del valor comparativo?
La idea básica del método del valor comparativo es sencilla: Una propiedad vale tanto como los compradores estén dispuestos a pagar por ella. La demanda desempeña aquí un papel decisivo:
- Una demanda elevada puede aumentar considerablemente el valor de las propiedades.
- Una baja demanda conduce a un valor más bajo.
El procedimiento se utiliza principalmente para tipos de propiedad para los que existen muchas propiedades comparables, como por ejemplo
- Condominios
- Casas adosadas
- Inmuebles sin edificar
En las ciudades, en particular, suele ser posible encontrar pisos o casas de ubicación, tamaño y mobiliario similares. Esto suele ser más difícil en las zonas rurales.
La base de datos: recopilación de precios de compra y valores catastrales estándar
El método del valor comparativo se basa en el Cobros del precio de compra de los comités de expertos locales. En ellos se recogen todas las ventas de inmuebles notariadas y permiten realizar un análisis preciso.
A falta de datos comparativos suficientes, los expertos también utilizan la Mapa estándar del valor del suelo. Contiene:
- Valores inmobiliarios por ubicación
- Información sobre la utilización estructural
Las primas y descuentos influyen en el valor
Un agente inmobiliario profesional también tiene en cuenta factores individuales a la hora de determinar el valor:
- Situación del tráficoUna propiedad situada en una calle muy transitada vale menos que una situada en una tranquila calle sin salida.
- CondiciónLas reformas o modernizaciones aumentan el valor.
- Estado de alquilerUn piso alquilado puede valer hasta 20 % menos que una vivienda que no esté ocupada.
¿Cuándo no es adecuado el método del valor comparativo?
Si hay muy pocas propiedades comparables disponibles o si la propiedad es única, los expertos recurren a la Método del valor de los activos. El valor de la propiedad se determina en función de los costes de construcción y propiedad.
Conclusión: evaluación precisa por expertos
El método del valor comparativo ofrece muchas ventajas, pero requiere datos sólidos y experiencia. Un agente inmobiliario profesional conoce las particularidades regionales y garantiza una valoración realista.
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Robert Schüßler
Tasador inmobiliario (EIA e IHK)
Foto: © Michael Tuszynski/pexels.com
