Videoüberwachung im Mehrfamilienhaus: Was erlaubt ist, was verboten bleibt – Rechte, Pflichten und Praxistipps

Videostreit im Mehrfamilienhaus: Wann Kameras Sicherheit bieten – und wann sie verboten sind

Videoüberwachung in Mehrfamilienhäusern ist ein sensibles Thema zwischen Sicherheitsbedürfnis und Privatsphäre. Ob im Treppenhaus, am Hauseingang oder in der Tiefgarage – schon eine falsch ausgerichtete Linse kann Konflikte auslösen. Dieser Beitrag beleuchtet, wann Kameras in Wohnanlagen rechtlich zulässig sind, wo klare Grenzen verlaufen und wie Eigentümer, Verwalter und Vermieter praxissicher vorgehen.

Grundsatz: Sicherheit ja – aber nur mit legitimer Rechtsgrundlage

Videoüberwachung in gemeinschaftlich genutzten Bereichen eines Mehrfamilienhauses kann zulässig sein, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt (z. B. nachweisbare Einbrüche, Vandalismus, Sachbeschädigungen) und die Maßnahme erforderlich, verhältnismäßig and datensparsam ausgestaltet ist.

Wesentliche Leitplanken:

• Zweck dokumentieren: konkrete Vorfälle oder Risiken benennen; keine „Vorratsüberwachung“.
• Transparency schaffen: gut sichtbare Hinweisschilder mit Verantwortlichem und Kontaktangabe.
• Datenminimierung: Kameraausschnitt eng wählen (kein Nachbargrundstück, keine Wohnungstüren frontal).
• Speicherdauer kurz: in der Praxis meist 48–72 Stunden, nur länger mit triftigem Grund.
• Keine Audioaufzeichnung: Ton ist regelmäßig unzulässig und besonders heikel.

Wo Kameras sinnvoll sind – und unter welchen Bedingungen

Hauseingang, Tiefgarage, Fahrrad- oder Kellerzugang sind typische neuralgische Punkte. Zulässig kann sein, die Zugänge and Zutrittswege eng auszurichten – ausschließlich zur Abschreckung und Beweissicherung bei Straftaten. Öffentliche Gehwege dürfen nur unvermeidbar und randständig erfasst werden; besser sind Abdeckungen, Maskierungen oder Privatzonen, die den Bereich außerhalb des Grundstücks ausblenden.

Beispiel: Nach drei dokumentierten Kellereinbrüchen innerhalb von zwei Monaten lässt die Hausverwaltung zwei Kameras am Hintereingang installieren, je 72 Stunden Speicher, ohne Audio, mit klarer Beschilderung und geprüfter Zugriffsbeschränkung. Mildernde Alternativen (zusätzliche Beleuchtung, Schließsystem) wurden zuvor geprüft und teilweise umgesetzt.

Wann Videoüberwachung unzulässig ist

Unzulässig ist Überwachung dort, wo Bewohner eine besondere Privatsphäre erwarten – oder wenn der Überwachungsdruck unverhältnismäßig hoch ist.

• Treppenhäuser und Flure sind besonders sensibel: Eine dauerhafte, flächendeckende Überwachung ist in der Regel unverhältnismäßig.
• Überwachung von Wohnungstüren, Briefkästen oder Balkonen ist tabu.
• Private Kameras einzelner Mieter auf Balkon/Flur, die Gemeinschaftsflächen erfassen, sind regelmäßig unzulässig – selbst Attrappen können wegen Abschreckungsdrucks untersagt sein.
• Audioaufnahmen sind im Wohnkontext praktisch immer ausgeschlossen.

WEG, Vermieter, Mieter: Wer entscheidet?

In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bedarf die Installation einer Videoanlage eines ordnungsgemäßen Beschlusses. Neben technischen Fragen sollte der Beschluss ein datenschutzkonformes Konzept enthalten: Zweck, Ort, Speicherdauer, Verantwortlicher, Zugriffsrechte, Evaluationsintervall.

In the Mietshaus kann der Eigentümer Kameras in Gemeinschaftsbereichen installieren, wenn eine tragfähige Rechtsgrundlage und Verhältnismäßigkeit vorliegen. Mieter haben ein Widerspruchsrecht, wenn ihre Rechte unverhältnismäßig betroffen sind.

Tenant selbst dürfen Gemeinschaftsflächen grundsätzlich not überwachen. Video-Türklingeln, die dauerhaft den Flur oder Nachbarn aufzeichnen, sind problematisch. Reine Live-Anzeige ohne Speicherung und ohne Erfassung fremder Bereiche kann je nach System unkritischer sein – hier ist die konkrete Technik entscheidend.

Praxis-Tipps für eine rechtssichere Umsetzung

• Sauber dokumentieren: Vorfälle, Interessenabwägung, Standorte, Blickwinkel, Zuständigkeiten (Hausverwaltung/Datenschutzkontakt).
• Technik bewusst wählen: Maskierungszonen, Bewegungserkennung, kurze Retentionszeiten, keine Cloud-Speicherung in Drittländern ohne Schutz.
• Zugriffe beschränken: Nur wenige, namentlich benannte Personen; Protokollierung von Abrufen.
• Regelmäßig evaluieren: Wirkt die Maßnahme? Kann reduziert oder abgeschaltet werden?
• Beschilderung professionell: Piktogramm, Verantwortlicher, Zweck, Kontaktdaten; auf Anfrage Informationsblatt bereithalten.

Konflikte vermeiden: Transparent handeln, sauber kommunizieren

Gerade in Mehrfamilienhäusern sind Kommunikation und Transparenz entscheidend. Anwohner akzeptieren Maßnahmen eher, wenn sie Zweck, Umfang und Speicherfristen kennen und wissen, dass niemand „heimlich“ überwacht. Ein kurzer Aushang, ein Informationsblatt zur Datenverarbeitung und eine klare Ansprechperson entschärfen viele Diskussionen.

Hinweis: Rechtliche Bewertung hängt stets vom Einzelfall ab. Im Zweifel sollten Verwalter und Eigentümer neben technischen Fachbetrieben auch datenschutz- und mietrechtliche Expertise einholen.