Konut fiyatları yeniden yükseliyor: Sıkı arz, daha iyi faiz oranları - alıcılar ve satıcılar şimdi nasıl hareket ediyor?

Konut fiyatları yeniden yükseliyor – Alıcılar piyasaya geri dönüyor

2023 yılında yaşanan bir duraklamanın ardından, birçok bölgede konut fiyatları yeniden yükselişe geçiyor. Metropol bölgelerinde, cazip orta ölçekli şehirlerde ve ulaşım bağlantıları iyi olan banliyölerde, satış sürelerinin kısaldığını, her bir gayrimenkul için rekabetin arttığını ve fiyat indirimlerinin azaldığını gözlemliyoruz. Bunun başlıca nedenleri: istikrar kazanan ya da hafifçe düşen inşaat kredisi faizleri, düşük inşaat faaliyetleri nedeniyle sınırlı arz ve yeniden canlanan birikmiş talep. Alıcılar için bu, daha hızlı ve planlı hareket etmek anlamına geliyor. Satıcılar için ise: gerçekçi fiyatlandırma, profesyonel pazarlama ve doğru zamanlamayı değerlendirmek.

Fiyatlar neden dalgalanıyor? Piyasayı etkileyen üç faktör

Faizler ve finansman: İnşaat kredisi faiz oranlarında sadece 0,3–0,5 puanlık bir düşüş bile aylık taksit tutarını hissedilir şekilde iyileştirir ve daha önce sınırda kalan hanehalklarını tekrar pazara çeker. Varsayım: Faiz aralığı yıllık %3,5–4,2 %, 10 yıllık sabit faiz, başlangıçtaki anapara geri ödemesi yıllık %2–3 %.

Arz kıtlığı: Yeni inşaatlar hâlâ pahalı. Artan inşaat maliyetleri, katı şartlar ve vasıflı işgücü eksikliği, projelerin tamamlanmasını geciktiriyor. Enerji verimliliği yüksek mevcut gayrimenkuller nadirdir ve ek avantajlar sağlar. Konumu, yerleşim planı ve potansiyeli uygunsa, modernizasyona ihtiyaç duyan gayrimenkuller bile alıcı bulmaktadır.

Kullanım basıncı ve yaşam olayları: Aileye yeni bir üyenin katılması, iş değişikliği, miras – kararlar sonsuza kadar ertelenemez. Konumun kalitesi ve binanın durumu ikna edici olduğu sürece, birçok alıcı yeniden piyasa fiyatlarını kabul etmeye başladı.

Bu, alıcılar için ne anlama geliyor? Profesyoneller gibi davranın

Bu yeni dinamik, işlerin hızını artırıyor. Hazırlıklı olanlar, fazla para ödemeden iyi gayrimenkulleri kapıyor.

• Önce finansman taahhüdü: Bütçeye ilişkin güncel banka onayı; tercihen sabit faiz senaryoları (10/15 yıl) içeren.
• Arama profilini daraltma: Konum aralıkları, asgari konut alanı, verimlilik sınıfı ve modernizasyon istekliliğini tanımlamak.
• Fiyat aralığını nesne bazında kontrol etmek: Karşılaştırma fiyatları, arsa değerleri, inşaat yılı grupları; ek masrafları (tapu harcı, noter, emlakçı) hesaba katmak.
• Erken madde kullanımı taraması: Çatı, ısıtma sistemi, pencereler, elektrik tesisatı, nem – yenileme çalışmaları için genel bir fiyat teklifi alın.
• Hızlı, ancak gerçeklere dayalı kararlar: Rezervasyonlar yalnızca net bir yapılacaklar listesi ve son tarih ile yapılabilir.
• Argümanlarla müzakere etmek: Enerji performansı sertifikası, planlanan yatırımlar, piyasa karşılaştırması – „tahmini fiyat“ ile değil.

Satıcılar için fırsatlar – ancak durumlara göre farklılık gösteriyor

İyi konum, değer artışının ana itici gücü olmaya devam ediyor. Talep gören mahallelerde teklifler yeniden artıyor ve açık artırma süreçleri geri dönüyor – ancak bu durum seçici bir şekilde gerçekleşiyor. Enerji sınıfı A–C arasında olan gayrimenkuller fiyat artışları kaydediyor; E–H sınıfındaki evler ise maliyetler ve potansiyeller net bir şekilde ortaya konulduğunda pazarlanabilir hale geliyor.

Şu anda ne özellikle iyi sonuç veriyor? Aile planına sahip müstakil evler, bahçeli ikiz evler, makul enerji verimliliğine sahip sıra evler ve toplu taşıma araçlarına yakın konumda bulunan balkonlu daireler. Yenileme ihtiyacı yüksek olan izole konumlarda ise, fiyatın yatırım ihtiyacını gerçekçi bir şekilde yansıtmadığı sürece, daha az hareketlilik gözlemliyoruz.

Rakamlarla Pazar – nelere dikkat ediyoruz

Talebe dayalı eğilim, bölgelere göre farklılık gösteriyor: Talep gören bölgelerde, bir önceki çeyreğe kıyasla şu anda 1–3 % oranında fiyat artışları görülürken, dengeli bölgelerde fiyatlar yatay seyrediyor veya en fazla +1 % artıyor. Satış süreleri kısmen 12–16 haftadan 8–12 haftaya iniyor. Noter sözleşmesindeki fiyat indirimleri, gerçekçi satış fiyatları koşuluyla, önceki 6–8 % seviyesinden 2–4 % seviyesine düşüyor.

Talebin arttığına dair işaretler: Her bir tanıtım broşürü başına daha fazla talep, ilk 10 gün içinde randevu doluluk oranının artması, bankalardan gelen finansman onaylarının daha erken alınması ve enerji verimli gayrimenkul portföylerinde seçici teklif süreçleri.

• İzleme İpuçları: Her bir mikro konum için teklif süresini (piyasada kalma gün sayısı) karşılaştırın.
• Enerji sınıfına bir bakış: A–C: istikrarlı ila yükseliş eğilimi; D–F: farklılık gösteriyor; G–H: fiyat ayarlaması var, ancak şeffaf bir yeniden yapılandırma yol haritası olması durumunda iyi fırsatlar sunuyor.
• Satın alma ile ilgili ek masrafları bütçeye dahil etmek: Eyalete göre 8–12 adet % ilave; likidite yedeği oluşturmak.
• Müzakere marjı gerçekçi: En iyi konumlarda daha az, kenar bölgelerde ise hâlâ mevcut – her bir gayrimenkul için ayrı ayrı incelenmelidir.

Önemli: Piyasa tek tip bir yapı değildir. Mikro konum, durum, enerji verimliliği ve arz durumu, genel eğilimden daha büyük etkiye sahiptir. Bu faktörleri doğru bir şekilde değerlendirenler, ister alıcı ister satıcı olsun, daha iyi kararlar alırlar.