Metodo del valore comparativo: Valutazione realistica del valore dell'immobile
Il metodo del valore comparativo viene utilizzato principalmente se esiste un numero sufficiente di immobili simili per il tipo di immobile in questione. Esempi tipici sono gli appartamenti di proprietà, i terreni non edificati o le case a schiera. Più sono i casi di vendita comparabili, più è possibile determinare con precisione il valore dell'immobile.
Quando ha senso il metodo del valore comparativo?
Un grande appartamento di città si presta a questo metodo perché spesso ci sono unità simili con la stessa disposizione e lo stesso arredamento nello stesso edificio o nelle immediate vicinanze. Se non esiste un numero sufficiente di immobili simili, il metodo del valore patrimoniale è di solito l'alternativa migliore.
Dati di base per il confronto
Il metodo del valore comparativo si basa sulle raccolte dei prezzi di acquisto del comitato di esperti locale. Queste contengono informazioni anonime sulle vendite immobiliari completate. Grazie a questi dati, il valutatore può trarre conclusioni affidabili sul valore di un immobile.
Un'altra fonte di informazioni è la mappa del valore fondiario standard, fornita dai comitati di esperti. Essa mostra le possibilità di utilizzo degli edifici, i valori immobiliari e le dinamiche dei prezzi in diverse località. Il valore della proprietà può essere ulteriormente specificato confrontandolo con tali valori guida.
Considerare supplementi e sconti
Oltre all'ubicazione e alle dimensioni dell'immobile, nel calcolo sono inclusi anche fattori individuali. Se l'immobile si trova su una strada principale rumorosa o è esposto a influenze ambientali, il valore diminuisce. Al contrario, una posizione particolarmente tranquilla o un quartiere ben curato possono aumentare il valore.
Appartamento affittato vs. immobile non occupato
Se l'appartamento è affittato e deve essere venduto come investimento, gli acquirenti potrebbero dover dare un preavviso di cancellazione per potersi trasferire. Questo riduce l'attrattiva dell'immobile dal punto di vista dell'acquirente. Di conseguenza, gli esperti stimano che il valore di un appartamento affittato sia inferiore di circa 20 % rispetto a quello di un'unità analoga non occupata.
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Robert Schüßler
Valutatore immobiliare (EIA e IHK)
