Martillo fiscal 2026: Amortización más rápida de los inmuebles residenciales: más flujo de caja neto, menos presión sobre los tipos de interés, mejores rendimientos para arrendadores e inversores.

Martillo fiscal 2026: Depreciar más rápido los inmuebles: cómo se benefician los caseros

Quienes alquilan inmuebles suelen pensar en largos periodos de tiempo. Hasta ahora, esto también se aplicaba a la amortización fiscal. Sin embargo, esto podría cambiar a partir de 2026, ya que hay planes para acelerar la amortización de los edificios residenciales.

Unas tasas de amortización más elevadas o un modelo de saldo decreciente acortan el plazo hasta que una inversión se amortiza a efectos fiscales. Esto crea liquidez antes, lo que supone una clara ventaja, especialmente cuando los costes de financiación han aumentado.

Esto beneficia sobre todo a los propietarios e inversores, ya que mejora el flujo de caja después de impuestos. Al mismo tiempo, los ingresos por alquileres y los gastos corrientes se mantienen, lo que significa que la situación económica es más estable en general.

Nota: Según el estado actual de los debates (previsto para 2026), se prevé una aceleración notable de la amortización. Sin embargo, la forma exacta en que se aplicará -por ejemplo, mediante una mayor amortización lineal o una opción de saldo decreciente- sólo se decidirá durante el proceso legislativo. Por ello, se ofrecen los siguientes ejemplos para una mejor orientación.

¿Qué significa „amortizar más rápido“?

La depreciación reparte el coste de un edificio a lo largo de muchos años. Si aumenta el porcentaje anual de amortización, la base imponible disminuye más rápidamente, lo que significa que hay que pagar menos impuestos antes.

Esto mejora el flujo de caja después de impuestos, aunque los ingresos reales no cambian. Al mismo tiempo, la propiedad sigue siendo plenamente viable desde el punto de vista económico.

Durante muchos años, la tasa de depreciación lineal de los edificios residenciales fue del 2% anual. Si en el futuro la tasa sube al 3% o se introduce un modelo de saldo decreciente, este efecto aumentará significativamente.

¿Para quién es especialmente útil la amortización acelerada?

• Inversores en obra nueva: Los costes de construcción elevados tienen un efecto fiscal más rápido, por lo que el efecto de liquidez se hace notar antes.
• Compradores de propiedades existentes: Una elevada proporción de edificios aumenta significativamente la base de amortización.
• Propietarios con un tipo impositivo elevado: Cada euro adicional de amortización reduce notablemente la carga fiscal.
• Inversores de cartera: Se puede crear una nueva base de amortización mediante la venta y reingreso.

Las palancas más importantes: proporción del edificio, renovación y calendario

1) Optimizar la proporción de edificios: El importe de la depreciación depende de la proporción del edificio. Si el valor del terreno se fija demasiado alto, la depreciación será menor. Por eso es especialmente importante una asignación clara y bien fundamentada.

2) Clasificar correctamente las reformas: Las medidas pueden ser un gasto inmediatamente deducible o contar como costes de construcción. Como esta delimitación no es fácil, debe planificarse en una fase temprana.

3) Elige el momento adecuado: En función de la situación jurídica, la fecha de adquisición o de finalización determina el modelo de amortización. Por tanto, una planificación previsora garantiza mejores condiciones fiscales.

Efectos sobre la rentabilidad y la financiación

La amortización acelerada mejora el flujo de caja libre, sobre todo en los primeros años. Los intereses y el mantenimiento suelen pesar mucho en el presupuesto sobre todo durante esta fase.

• Los intereses se amortiguan, porque el ahorro fiscal surte efecto inmediatamente.
• Creciente margen de amortización, a medida que se dispone de más flujo de caja neto.
• Los precios de compra pueden justificarse mejor, porque aumentan los ingresos después de impuestos.
• Reducir los riesgos de la cartera, ya que las reservas pueden constituirse en una fase temprana.

Importante: La depreciación no es un regalo, sino un aplazamiento en el tiempo. Si deprecia más al principio, tendrá cantidades menores más adelante. Por tanto, la elección óptima depende siempre del periodo de tenencia, el tipo de interés y el tipo impositivo.

Su plan de 5 puntos hasta 2026

• Comprueba los objetos: ¿Qué propiedades se benefician en particular?
• Calcular escenarios de amortización: Comparación lineal o regresiva.
• Prepara la división: Definir claramente las cuotas de terrenos y edificios.
• Planificar las reformas: Considere los efectos fiscales desde el principio.
• Votación sobre la financiación: Incluir activamente el flujo de caja después de impuestos.

Conclusión: Prepárese ahora, benefíciese a partir de 2026

La depreciación acelerada es una auténtica palanca de rendimiento. Quienes gestionan activamente la cuota del edificio, la estrategia de renovación y el modelo de amortización ganan liquidez desde el principio.

Por tanto, en el actual entorno de mercado, merece la pena tomar decisiones basadas en cifras claras y fiables, y no en el instinto.