Sentencia del BFH sobre el impuesto de bienes inmuebles: por qué los propietarios deben analizarlo ahora
El nuevo impuesto sobre bienes inmuebles entrará en vigor en todo el país a partir de 2025. Muchos propietarios ya han recibido notificaciones sobre el valor del impuesto sobre bienes inmuebles, y muchos han presentado recursos. Una sentencia reciente y varias resoluciones del Tribunal Fiscal Federal (BFH) marcan pautas importantes: las dudas generales sobre la constitucionalidad no suelen bastar para suspender la ejecución, y los errores deben probarse específicamente en la propiedad correspondiente. Para los propietarios, esto significa que la precisión cuenta. Quien comprueba adecuadamente sus datos y los documenta de forma comprensible minimiza costes y riesgos.
¿En qué consiste la sentencia BFH y cuál es el mensaje clave?
El BFH ha señalado claramente en sus primeras decisiones sobre la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles: Las nuevas normas de valoración (modelo federal) no son obviamente inconstitucionales. Pero, sobre todo, el BFH refuerza el efecto vinculante de las notificaciones básicas de valoración. Esto significa que cualquiera que Notificación de liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles Si acepta tácitamente una liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles, difícilmente podrá hacer ajustes legales más adelante en la liquidación real del impuesto sobre bienes inmuebles. Por lo tanto, el plazo de objeción, que suele ser de un mes, es de hecho el momento más importante para marcar el rumbo.
Consecuencia: los propietarios deben comprobar el contenido, no argumentar en abstracto. Solo las objeciones específicas (superficie de parcela incorrecta, valor estándar del suelo incorrecto, datos de construcción incorrectos, clasificación de utilización incorrecta) abren la posibilidad de realizar correcciones.
- Las dudas constitucionales generalizadas no suelen bastar para suspender la ejecución.
- La notificación de la tasación (valor del impuesto sobre bienes inmuebles) es la palanca decisiva: ¡compruébelo y actúe aquí!
- El éxito lo consiguen quienes presentan errores demostrables relacionados con el objeto.
Tres comprobaciones rápidas sobre su propia decisión
- ¿Es plausible el valor estándar del suelo? Compruebe el Campo de valor guía correcto y el Plazo. En zonas densamente edificadas, unos pocos metros de zonificación pueden cambiar significativamente el valor. Fuentes: portales BORIS regionales o comités de expertos.
- ¿Es correcta la información sobre la zona? Según el WoFlV, la superficie habitable no es idéntica a la superficie bruta (DIN 277). Los techos inclinados, los balcones, las salas de ocio y los sótanos suelen dar lugar a desviaciones. Por favor, confunda Espacio vital no con Superficie útil.
- Norma de construcción y año de construcción, ¿correcto? Las reformas básicas (por ejemplo, tejado, calefacción, ventanas) pueden elevar el nivel. Si esto no se tiene en cuenta, el valor de los beneficios capitalizados o el valor de los activos se desviará notablemente.
Valor fiscal de la propiedad 350.000 euros × cifra de medición 0,31‰ (residencial) = importe de medición fiscal 108,50 euros.
Con tipo de gravamen 500%: impuesto sobre bienes inmuebles 108,50 € × 5 = 542,50 euros al año.
Nota: Los modelos nacionales y las tasas de evaluación de los municipios pueden diferir.
Errores típicos y cómo solucionarlos
En la práctica, las propiedades se asignan ocasionalmente al intervalo de valores orientativos más caro (por ejemplo, calle cambiada, límite poco claro).
Solución: Adjuntar plano del emplazamiento y extracto del portal BORIS; marcar el límite de la zona; en caso de emplazamientos mixtos, explicar brevemente la fecha de referencia aplicable y la lógica de valoración.
Los errores de WoFlV (pendientes, invernaderos sin calefacción, salas de ocio) llevan a valores de rendimiento inflados.
Solución: Volver a medir según WoFlV, adjuntar croquis, fotos y cálculo. Documentar claramente las desviaciones.
Lo que debe hacer ahora
- Notificaciones de paquetes: La notificación de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles, la notificación de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles y, posteriormente, la notificación de la liquidación del impuesto sobre bienes inmuebles están vinculadas. Compruebe primero el aviso básico de evaluación.
- Observe los plazos: Recurra en el plazo de un mes a partir de la notificación. Anote la fecha de la resolución y de recepción.
- Los datos lo demuestran: Cálculo de superficies, documentos del edificio, fotos, certificado de eficiencia energética, certificados de rehabilitación, extracto de BORIS.
- centrándose en la justificación: Nada de „ataques generales“. En su lugar: puntos concretos, pruebas concretas.
- AdV de forma realista: La suspensión de la ejecución tiene más probabilidades de éxito en caso de errores de valoración claros y significativos, no en caso de meras dudas jurídicas.
Efectos sobre la compra, la venta y la financiación
El impuesto sobre bienes inmuebles también es relevante para las transacciones que van más allá de la revisión de la tasación. Los compradores tienen en cuenta el impuesto anual sobre bienes inmuebles en el rendimiento, especialmente en el caso de los bloques de apartamentos. Un valor del impuesto sobre bienes inmuebles demasiado elevado puede Ingresos netos y empeorar la tasa de capitalización. Por el contrario, una valoración limpia y documentada genera confianza, una ventaja en las negociaciones.
Por regla general, los propietarios pueden imputar el impuesto sobre bienes inmuebles como costes de explotación (ténganse en cuenta los contratos de alquiler). No obstante, un impuesto sobre bienes inmuebles innecesariamente alto sigue siendo una desventaja competitiva. Si prepara sus documentos (superficies, reformas, usos especiales), podrá mantener conversaciones con bancos y compradores en igualdad de condiciones.
Particularidades por Estado federado: breve y concisa
Además del modelo federal, también existen modelos estatales (por ejemplo, Baviera, Baden-Württemberg, Hamburgo). El sistema difiere, pero el principio sigue siendo el mismo: Compruebe primero la decisión básica, Tenga en cuenta la tasa de valoración de la autoridad local y justifique las objeciones en función del inmueble. En el caso de inmuebles de uso mixto, conviene examinar la clasificación correcta (residencial/no residencial), ya que las cifras de medición y los métodos de valoración difieren.
Nuestro consejo: proceda en tres pasos
- Compruébalo: ¿Son correctas las superficies, la utilización, el año de construcción, la norma, el valor estándar del suelo y, en su caso, el nivel de alquiler?
- Recibo: Elabore un expediente compacto (de 2 a 4 páginas) con planos, fotos y cálculos.
- Actúa: Objeción específica con correcciones concretas; obtener apoyo especializado si es necesario.
Conclusión: La sentencia del BFH establece el marco: Nada de excusas generales, sino una inspección adecuada de la propiedad. Quienes adopten ahora un enfoque estructurado se asegurarán unos costes previsibles y mejorarán su posición negociadora en el mercado.
¿Desea que comprobemos sus documentos de forma rápida y profesional? Estaremos encantados de ayudarle: desde la comprobación de la verosimilitud de sus documentos hasta su preparación para la Agencia Tributaria, el banco o el comprador.
