Fallos de la calefacción en invierno: Lo que los propietarios deben saber ahora sobre la obligación de temperatura mínima
Si la calefacción se estropea en invierno, no sólo existe la amenaza de inquilinos descontentos, sino también riesgos legales y financieros. Los propietarios están obligados a proporcionar calefacción adecuada durante el periodo de calefacción. Temperatura mínima en los locales alquilados y rectificar los defectos inmediatamente. Esta guía explica qué temperaturas se consideran normales, con qué rapidez hay que reaccionar, qué soluciones temporales son aceptables y cómo se pueden evitar las reducciones de alquiler, los daños consiguientes y los riesgos para la reputación.
Temperaturas mínimas: ¿Qué valores se aplican en la práctica?
La obligación de mantener una temperatura mínima se deriva de la Idoneidad del objeto de alquiler (§ 535 BGB) y la jurisprudencia sobre la obligación de calefacción. Los valores estándar reconocidos en invierno son
- Salas de estar y de recreo: aprox. 20-22 °C durante el día
- Dormitorios: aprox. 18 °C por la noche
- Baños: aprox. 21-23 °C en el momento de máxima utilización
La temperatura cuenta para la evaluación en el centro de la sala, aproximadamente a 1 m del suelo, no directamente en las paredes exteriores o en la ventana. Los horarios de calefacción suelen incluir las horas diurnas; por la noche, la temperatura puede ser temporalmente algo más baja, pero no hasta un nivel que haga inaceptable su uso.
Comprobación instantánea de la temperatura mínima
Cómo comprobarlo con seguridad jurídica:
- Coloque el termómetro digital en el centro de la habitación (aproximadamente a 1 m de altura)
- Tiempo de medición: 30 minutos después del calentamiento, ventanas/puertas cerradas
- Valor objetivo salón: 20-22 °C; baño: 21-23 °C
- Documentar el resultado (fecha, hora, foto, sala)
Obligaciones del arrendador en caso de avería de la calefacción
Un fallo de calefacción es un Defecto significativo. Los propietarios deben inmediatamente Actúe: organice la aceptación de averías, encargue el trabajo a una empresa especializada e informe a los inquilinos de los pasos siguientes. Si hay retrasos, corre el riesgo de Reducciones de alquiler desde la aparición del defecto. El importe depende de la gravedad y la duración; en caso de avería total en invierno, las reducciones pueden ser considerables.
- Tiempo de respuesta: Durante el periodo de calefacción, se considera adecuada una intervención en un plazo de 24 horas, en caso de heladas severas lo antes posible (servicio de urgencia).
- Comunicación: Facilite información transparente: Causa, plazo previsto de rectificación, soluciones provisionales, persona de contacto.
- Calefacción de sustitución: Si la duración prevista es de varias horas Calefactores móviles una solución provisional eficaz.
Errores típicos y cómo evitarlos
Error y solución
- Esperar y ver sin servicio de emergencia: Evítelo. Solución: Asegúrese contractualmente el servicio de guardia y comuníquelo en las normas de la empresa.
- No hay dispositivos de sustitución: Evitar Solución: Mantener un stock de calefactores eléctricos probados; reembolsar equitativamente los gastos de electricidad.
- Documentación deficiente: ¡Evitar! Solución: Registrar por escrito la avería, las medidas, los valores medidos y la comunicación.
- Responsabilidades poco claras: Evitar Solución: Lista de comprobación interna de emergencias con responsabilidades, proveedores de servicios y canales de escalado.
Calefacción de sustitución, costes y reducción del alquiler: cálculos pragmáticos
Los calefactores eléctricos móviles suelen aceptarse como solución temporal si consiguen que las habitaciones alcancen las temperaturas requeridas. Importante: aparatos con protección antivuelco y contra sobrecalentamiento, protección adecuada de los circuitos, instrucciones de uso. Los costes de electricidad deben ser proactivo para evitar conflictos.
Ejemplo de cálculo (supuesto): Alquiler de calefacción 1.200 € / mes ≈ 40 € / día. En caso de fallo total de la calefacción en los días fríos Reducciones de alquiler del 20-50 % concebible (dependiendo de cada caso). Para 30 % y 3 días, serían 3 × 12 euros = 36 euros. Dos calefactores eléctricos prestados, por ejemplo, cuestan 40-60 euros a la semana, más los gastos de electricidad (aprox. 2 kW × 6 h × 0,35 euros/kWh ≈ 4,20 euros por aparato y día). Conclusión: Actúe con rapidez y proporcione un sustituto suele ser más favorable económicamente que una fase de reducción más larga.
Medidas prácticas en caso de emergencia
- Primer paso: Registre el mensaje de avería, consulte las temperaturas, solicite foto/vídeo si es necesario.
- Segundo paso: Encargar al técnico de calefacción del servicio de urgencia; comunicar la hora prevista de llegada.
- Tercer paso: Calentador de repuesto confirmar por escrito que pagará los gastos de electricidad.
- Paso 4: Prevenga los daños por humedad: recomiende una ventilación de choque regular, compruebe las zonas críticas (paredes exteriores, huecos de ventanas).
- Paso 5: Después de la reparación: prueba de funcionamiento, medición de la temperatura, notificación final al inquilino.
Comunicación y gestión de documentos
Un enfoque profesional reduce las molestias y demuestra tus esfuerzos. Utilice un Ficha de información normalizada para los inquilinos (¿Qué ha pasado? ¿Durante cuánto tiempo? ¿Persona de contacto? ¿Medidas de sustitución?). Conserve Confirmaciones de pedido, informes del instalador, fotos de la pantalla del termómetro y la comunicación entre inquilinos de forma organizada. Esto ayuda en caso de disputas sobre reducciones o compensaciones.
Evitar la reducción del alquiler: tres palancas rápidas
- Garantizar un tiempo de respuesta inferior a 24 horas (contrato de servicio de emergencia)
- Proporcionar calefacción de sustitución (aparatos probados + reembolso de los gastos de electricidad)
- Actualizaciones transparentes (SMS/email) hasta la rectificación
Prevención: mantenimiento, modernización y vigilancia
Programado Mantenimiento antes del periodo de calefacción (quemador, bombas, vaso de expansión, ventilación) minimiza los fallos. El equilibrado hidráulico y la tecnología de control limpio garantizan que se alcancen las temperaturas objetivo incluso en días fríos. Control remoto (por ejemplo, mensajes de avería a través de la pasarela) hace que los problemas sean visibles antes de que se paralicen los inquilinos. En el caso de sistemas antiguos, comprueba si existe un Modernización parcial (bomba de alta eficiencia, control, aislamiento térmico de las tuberías) aumenta la fiabilidad operativa y reduce los costes energéticos.
También es importante la Información para el usuarioventilación y calefacción correctas, funcionamiento del termostato, mantener los radiadores despejados. Una guía breve y fácil de entender en la carpeta de la casa evita malentendidos y llamadas innecesarias al servicio técnico.
Reaccione profesionalmente en lugar de dejar que se congele: Apoyamos a propietarios y administradores de fincas con procesos de emergencia, gestión de proveedores de servicios y conceptos preventivos. Consúltenos ahora sin compromiso: Formulario de contacto
