El turbo de la construcción, al ralentí: la aprobación empuja, pero el déficit de financiación frena la nueva construcción

El turbo de la construcción no arranca: por qué se estanca la obra nueva en Alemania pese al aumento de visados

A primera vista, las estadísticas parecen alentadoras: los permisos de construcción vuelven a aumentar en varias regiones. Sin embargo, en muchos lugares las obras siguen tranquilas. Como agentes inmobiliarios profesionales, experimentamos a diario por qué el „boom de permisos de construcción“ no se está convirtiendo todavía en un boom de la construcción, y qué palancas están impulsando ahora los proyectos.

El quid de la cuestión: existe un desfase financiero entre el papel y la práctica, alimentado por el aumento de los costes de construcción, la subida de los tipos de interés, la mayor cautela a la hora de conceder préstamos y el cambio en las condiciones de las subvenciones. Al mismo tiempo, los compradores mantienen la cautela porque los precios y las normas energéticas de las nuevas construcciones desbordan sus presupuestos. El resultado es que muchos proyectos se aplazan, reprograman o cancelan, a pesar de contar con el permiso de obra.

Autorizar no es realizar: la trampa de la aplicación

Una licencia confirma la legislación urbanística, pero no financia un proyecto. Los costes de construcción, los fondos propios, las cuotas de preventa, los plazos de construcción y las cadenas de suministro deben estar asegurados antes de la ceremonia de colocación de la primera piedra. En los años 2021-2024, los costes de material y mano de obra han aumentado considerablemente, mientras que los tipos de interés de la construcción han subido al mismo tiempo. Por lo tanto, muchos cálculos de la fase de bajos intereses ya no son viables. Los promotores inmobiliarios y los promotores de proyectos se enfrentan a una disyuntiva: refinanciar, reprogramar o hacer una pausa.

Tipos de interés y presión sobre los costes: cuando la factura vuelca

El giro financiero es notable: donde antes se esperaba que la financiación de la construcción costara alrededor de 1 %, 3-4 % anuales es la nueva realidad. Al mismo tiempo, los costes de construcción han aumentado en dos dígitos en algunos sectores. Esta combinación está modificando la rentabilidad, especialmente en el caso de los bloques de apartamentos llave en mano en ubicaciones medias donde los alquileres no pueden aumentarse a voluntad.

Bancos, ventas anticipadas y primas de riesgo

Las prácticas crediticias también se han normalizado, es decir, se han endurecido. Los bancos exigen más fondos propios, pruebas fiables del tiempo y los costes de construcción, así como cuotas de preventa más elevadas. Hoy en día, los factores clave son los contratos de construcción fijos con cláusulas claras de aumento de precios, un concepto de marketing convincente y estructuras de control sólidas. Los proyectos sin estas garantías pagan primas de riesgo, o no obtienen el visto bueno.

• Reserva anticipada: A menudo se necesitan entre 30 y 50 % para financiar la fase de construcción.
• Prueba de los costes de construcción: Contratos fiables de contratista general/GMP en lugar de precios unitarios abiertos.
• Buffer: 5-10 % Reserva en el presupuesto para imprevistos.
• Equidad: notablemente superior a la de 2020/21, complementada en parte por la financiación intermedia.
• Estrategia de alquiler/venta: Grupos destinatarios, precios y concepto ESG claramente documentados.

Regulación y promoción: objetivos contrapuestos

Las exigentes normas de eficiencia (GEG, EH40) aumentan la sostenibilidad, pero encarecen su aplicación. Los programas de financiación (por ejemplo, KfW) pueden contrarrestar esta situación, pero vienen con presupuestos, condiciones y ventanas de aplicación que exigen flexibilidad a los planificadores. Los que comparan variantes en las primeras fases de servicio -como el híbrido de madera frente al convencional, la construcción en serie, el estándar de servicios de construcción- pueden reducir costes sin comprometer la calidad.

Demanda: Diferencia de precios entre edificios nuevos y existentes

Para los propietarios, la cuota mensual es la clave. Si los pisos existentes en ubicaciones comparables son significativamente más baratos por metro cuadrado -y se ponen al día en términos de eficiencia energética gracias a los paquetes de reformas- la demanda se alejará. Los inversores también esperan rentabilidad: Si el rendimiento inicial neto de las propiedades existentes aumenta, la nueva construcción debe ser convincente en términos de precio o concepto (por ejemplo, ventaja de micro-localización, cumplimiento de ESG, ahorro de costes operativos).

Cuatro palancas para reactivar los proyectos

• Adjudicación basada en la asociación: Participación temprana del contratista general, cálculo abierto, modelos de precios objetivo: minimiza los suplementos y crea financiabilidad.
• Repensar la lógica de la propiedad: Los modelos de venta y arrendamiento, los aplazamientos del precio de compra o la participación en el éxito del proyecto reducen las necesidades inmediatas de capital.
• Construcción en serie e híbrida: La prefabricación, la construcción en madera o híbrida y la tecnología de construcción modular reducen el tiempo y el riesgo de construcción, especialmente en el caso de casas adosadas y bloques de pisos.
• Marketing con una propuesta de valor: Los bajos costes de explotación, los planos inteligentes, las ofertas de uso compartido y la infraestructura de recarga atraen a los compradores preocupados por el precio y aumentan el índice de preventas.

Comprobaciones rápidas para promotores, propietarios y compradores

1. sensibilidad a los costes: ¿Cómo modifican los costes de construcción +10 % el precio de venta por m²? ¿Se puede seguir llegando al grupo objetivo con este precio? Si no es así, ajuste el producto u optimice el espacio.

2º escenario de tipos de interés: Cabe esperar entre 3,5 y 4,0 % en lugar de la hipótesis deseada. Si la rentabilidad/tasa se mantiene, el proyecto es lo bastante resistente.

3ª reserva anticipada: ¿Qué tres medidas aumentan el índice en 90 días? Ejemplo: precios escalonados para las primeras ventas, paquetes de equipamiento, socios de financiación con ofertas especiales a interés fijo.

4º Förder-Fit: Calcula dos variantes: EH40 (con subvención) frente a eficiencia sólida sin subvención. Decide el mejor valor actual neto, no el titular.

Conclusión: En la actualidad, el „turbo de la construcción“ rara vez fracasa por falta de voluntad, sino más bien por el desfase entre la aprobación y la realización financiable. Aquellos que creen seguridad en los costes, cumplan activamente los criterios de financiación y los comercialicen al grupo destinatario adecuado conseguirán que los proyectos se pongan en marcha a pesar de los vientos en contra, y crearán valor a largo plazo.