Compruebe ahora la protección contra incendios de los edificios antiguos: El mito de la protección de los edificios existentes, comprobación rápida y medidas para la rentabilidad, el seguro y la conservación del valor.

Protección contra incendios en transición: por qué los edificios antiguos deben someterse ahora a una evaluación de riesgos

El parque inmobiliario alemán está envejeciendo, y con él los conceptos de protección contra incendios. Lo que se consideraba „adecuado“ hace 20 o 30 años a menudo ya no cumple los requisitos de las aseguradoras, las autoridades y los inquilinos de hoy. Para los propietarios, gestores e inversores, esto significa que la actualización de los sistemas de protección contra incendios debe ser una prioridad. Evaluación del riesgo de incendio no es un "nice-to-have", sino una provisión de riesgo tangible y una palanca para la retención de valor. Este artículo muestra lo que es importante ahora, dónde están los escollos típicos y qué medidas tienen sentido desde el punto de vista económico.

El mito de los derechos adquiridos: ¿qué se aplica realmente?

A menudo se da por sentado que los edificios más antiguos gozan de una amplia protección por derechos adquiridos. Es cierto que los edificios existentes gozan de protección, pero no es así. no absoluta. Si cambian la utilización, los planos de planta o las cargas de fuego (por ejemplo, debido a nuevos inquilinos comerciales), se exime parcialmente. Las autoridades también pueden ordenar el reequipamiento en caso de riesgos evidentes. En la actualidad, la atención se centra principalmente en las vías de evacuación, la extracción de humos y la separación ignífuga de las unidades de utilización. Quienes actúan aquí de forma proactiva evitan condiciones, riesgos en los contratos de alquiler y litigios con las aseguradoras en caso de siniestro.

Qué esperan hoy los inspectores y las aseguradoras

Los ingenieros de inspección se guían por la legislación aplicable en materia de construcción y las normas técnicas reconocidas. Las aseguradoras siguen sus propios criterios de riesgo, cada vez más estrictos que los requisitos legales mínimos. Puntos típicos de inspección en edificios antiguos residenciales y de uso mixto:

• Vías de escape: Pasillos despejados, sin cargas de fuego en el hueco de la escalera, salidas etiquetadas, iluminación adecuada.
• Detectores de humo: En todos los dormitorios, habitaciones infantiles y pasillos (reequipamiento obligatorio en todos los estados federados; pruebas de funcionamiento periódicas).
• Puertas y mamparos: Puertas planas y de escalera de cierre automático con resistencia probada (por ejemplo, T30), sellado profesional de cables.
• Instalaciones eléctricas: Inspección visual para detectar sobrecargas, cables temporales, falta de dispositivos de corriente residual en locales húmedos.
• Extintores y mantenimiento: Ubicaciones fácilmente accesibles, señalización, pruebas normalmente cada 2 años según fabricante/ASR.
• Documentación: Control de ascensores/incendios para edificios especiales, planes de evacuación y rescate, normas sencillas de seguridad contra incendios Parte A.

Riesgos típicos de los edificios antiguos y soluciones pragmáticas

Algunos patrones se repiten en los edificios existentes. Lo bueno es que muchos riesgos pueden mitigarse con un presupuesto manejable.

• Pasillos cerrados: Limpieza, normas claras, señalización de las vías de evacuación e inspecciones periódicas.
• Puertas de entrada a pisos antiguos: Reequipamiento de herrajes de cierre automático; en caso necesario, sustitución de la puerta a T30 con junta perimetral.
• Abra las bandejas de cables: Reequipar las juntas de penetración; utilizar profesionalmente espuma/manguitos de protección contra incendios.
• Residuos eléctricos: Renovación selectiva (subdistribuidores, FI/RCD), separación de cargas para sótano/sótano; registro de medición de documentos.
• Detectores de humo sin mantenimiento: Dispositivos con batería de 10 años, contrato de mantenimiento y documentación de pruebas anuales.

Pequeñas medidas, gran impacto: ejemplos de cálculo

Ejemplo 1: Bloque de apartamentos, 10 unidades. Reequipamiento de 20 detectores de humo con función de red y batería de 10 años: aprox. 1.600-2.000 euros, incluida la instalación (supuesto). Varias aseguradoras lo compensan con descuentos por riesgo o evitan recargos; calculado de forma conservadora, 3-5 % sobre una prima de edificio de 4.000 euros anuales = 120-200 euros al año. Punto de equilibrio al cabo de unos 8-12 años, además de otras ventajas: menor riesgo de responsabilidad civil y mejor rentabilidad.

Ejemplo 2: Puertas de escalera sin mecanismo de cierre automático. Reequipamiento con cierres y juntas probados: 10 puertas × 250-350 euros = aprox. 2.500-3.500 euros. Además de la aceptación del seguro, se reduce el riesgo de que las vías de evacuación se llenen de humo. Los inquilinos y los administradores de la comunidad también valoran positivamente la medida: la experiencia ha demostrado que hay menos días de desocupación cuando cambian los inquilinos (hipótesis: -2 días de desocupación/año × 60 euros/día por unidad = 1.200 euros/año de ahorro en todas las propiedades).

Ejemplo 3: Renovación eléctrica selectiva. Sustitución del cuadro de subdistribución, adaptación de RCD, gestión de cargas en el sótano: 4.000-6.000 euros. Muchos daños en edificios antiguos son eléctricos. Un informe de pruebas actualizado reduce las discusiones en caso de siniestro y puede hacer innecesarias las inspecciones especiales de las aseguradoras.

Errores comunes y cómo evitarlos

• „Sólo lo esencial“ sin concepto: Mejor un breve inventario con una lista de prioridades: inmediatamente (peligro), a corto plazo (seguro/autoridad), medio (aumento de valor).
• Responsabilidades poco claras: Administrador, propietario, proveedor de servicios: ¿quién comprueba qué y cuándo? Define los intervalos y la documentación.
• Pruebas desaparecidas: Sin pegatinas de mantenimiento ni registros de inspección, las medidas se consideran „no disponibles“ en caso de duda.
• Alteraciones estructurales sin visión de los compartimentos de humos: Cada nueva abertura, cada paso de cable puede comprometer la protección contra incendios: aplique directamente el sellado de penetraciones.
• Olvida la comunicación con los inquilinos: La información breve crea aceptación („¿Por qué no hay bicicletas en el corredor?“) y reduce los esfuerzos de repetición.

Nota: Este artículo no sustituye al asesoramiento jurídico. Los reglamentos de construcción estatales, los requisitos oficiales y los códigos de prácticas reconocidos (por ejemplo, DIN, VDE) son los que tienen autoridad. En caso de duda, se recomienda una planificación especializada de la protección contra incendios.

Conclusión: reducir el riesgo, asegurar el valor

El cambio en la protección contra incendios es real y afecta sobre todo a los edificios antiguos. Quienes comprueben, prioricen y documenten ahora reducirán la responsabilidad y los costes, asegurarán los ingresos por alquiler y mejorarán su posición negociadora con aseguradoras, autoridades y compradores. Con una hoja de ruta clara, el 80 % de los riesgos puede abordarse con el 20 % del presupuesto, de forma rápida, eficaz y verificable.

Estaremos encantados de acompañarle desde la inspección del inmueble, pasando por la lista de prioridades, hasta la puesta en marcha con empresas fiables, siempre con la vista puesta en el rendimiento de la inversión y el valor de mercado.