İnşaat turbosu rölantide: Onay süreci devam ediyor, ancak finansman açığı yeni inşaatları durduruyor

İnşaat turbosu ateşlenemiyor: Onaylardaki artışa rağmen Almanya'da yeni inşaatlar neden duraklıyor?

İlk bakışta istatistikler cesaret verici görünüyor: birçok bölgede inşaat ruhsatları yeniden artıyor. Ancak pek çok yerde inşaat sahasında sessizlik hakim. Profesyonel emlakçılar olarak, „inşaat ruhsatı patlamasının“ neden henüz bir inşaat patlamasına dönüşmediğini ve hangi kaldıraçların projeleri ileriye götürdüğünü günlük olarak deneyimliyoruz.

İşin özü: artan inşaat maliyetleri, daha yüksek faiz oranları, daha temkinli kredilendirme ve değişen sübvansiyon koşulları nedeniyle kağıt üzerinde ve uygulama arasında bir finansman boşluğu var. Aynı zamanda, yeni inşaatlar için fiyat ve enerji standartları bütçelerini aşırı zorladığı için alıcılar da temkinli davranmaya devam ediyor. Sonuç: planlama izni olmasına rağmen birçok proje erteleniyor, yeniden planlanıyor veya iptal ediliyor.

Yetkilendirme gerçekleştirme değildir: uygulama tuzağı

Ruhsat, planlama yasasını onaylar - ancak bir projeyi finanse etmez. Temel atma töreninden önce inşaat maliyetleri, öz sermaye, ön satış kotaları, inşaat süreleri ve tedarik zincirleri güvence altına alınmalıdır. 2021-2024 yıllarında malzeme ve işçilik maliyetleri önemli ölçüde artarken, inşaat faiz oranları da aynı anda yükselmiştir. Bu nedenle düşük faiz dönemindeki birçok hesaplama artık uygulanabilir değildir. Mülk geliştiricileri ve proje geliştiricileri bir seçimle karşı karşıyadır: yeniden finanse etmek, yeniden planlamak veya duraklatmak.

Faiz oranı ve maliyet baskısı: fatura kabardığında

Finansal dönüş dikkat çekicidir: bir zamanlar inşaat finansmanının yaklaşık %'ye mal olması beklenirken, yeni gerçek 3-4TP3T'dir. Aynı zamanda, inşaat maliyetleri de bazı sektörlerde çift haneli rakamlara yükselmiştir. Bu kombinasyon, özellikle kiraların istenildiği zaman artırılamadığı ortalama lokasyonlardaki anahtar teslim apartman blokları için karlılığı değiştiriyor.

Bankalar, peşin satışlar ve risk primleri

Kredi verme uygulamaları da normalleşti - başka bir deyişle sıkılaştı. Bankalar daha fazla öz sermaye, inşaat süresi ve maliyetlerine ilişkin güvenilir kanıtlar ve daha yüksek ön satış kotaları talep etmektedir. Günümüzün kilit faktörleri, net fiyat eskalasyon maddeleri içeren sabit inşaat sözleşmeleri, ikna edici bir pazarlama konsepti ve güçlü kontrol yapılarıdır. Bu güvencelere sahip olmayan projeler risk primi ödüyor ya da onay alamıyor.

• Önceden rezervasyon: İnşaat aşamasını finanse etmek için genellikle 30-50 % gereklidir.
• İnşaat maliyetlerinin kanıtı: Açık birim fiyatlar yerine güvenilir genel yüklenici/GMP sözleşmeleri.
• Tampon: 5-10 % Beklenmedik durumlar için bütçede rezerv.
• Eşitlik: 2020/21'dekinden belirgin şekilde daha yüksek, kısmen asma kat ile desteklenmiştir.
• Kiralama/satış stratejisi: Hedef gruplar, fiyat noktaları, ESG konsepti açıkça belgelenmiştir.

Düzenleme ve teşvik: çatışan hedeflerin dengelenmesi

Zorlayıcı verimlilik standartları (GEG, EH40) sürdürülebilirliği artırmakta, ancak uygulamayı daha pahalı hale getirmektedir. Finansman programları (örneğin KfW) buna karşı koyabilir, ancak planlamacılardan esneklik talep eden bütçeler, koşullar ve uygulama pencereleri ile birlikte gelir. Erken hizmet aşamalarında varyantları karşılaştıranlar - ahşap hibrid ile konvansiyonel, seri inşaat, bina hizmetleri standardı gibi - kaliteden ödün vermeden maliyetleri düşürebilirler.

Talep tarafı: Yeni ve mevcut binalar arasındaki fiyat farkı

Ev sahipleri için aylık taksitler en önemli unsurdur. Karşılaştırılabilir konumlardaki mevcut daireler metrekare başına önemli ölçüde daha ucuzsa - ve yenileme paketleri sayesinde enerji verimliliği açısından arayı kapatıyorsa - talep uzaklaşacaktır. Yatırımcılar da getiri beklemektedir: Mevcut mülklerin net başlangıç getirisi yükselirse, yeni inşaatın fiyat veya konsept açısından ikna edici olması gerekir (örneğin, mikro konum avantajı, ESG uyumluluğu, işletme maliyeti tasarrufu).

Projeleri yeniden harekete geçiren dört kaldıraç

• Ortaklık temelli ödüllendirme: Genel yüklenicinin erken katılımı, açık hesaplama, hedef fiyat modelleri - takviyeleri en aza indirir ve finanse edilebilirlik yaratır.
• Mülkiyet mantığını yeniden düşünmek: Satıcı ve kiracı modelleri, satın alma fiyatı ertelemeleri veya projenin başarısına katılım, acil sermaye gereksinimini azaltır.
• Seri ve hibrit yapı: Prefabrikasyon, ahşap/hibrit yapı ve modüler yapı teknolojisi, özellikle teraslı evler ve apartman blokları için inşaat süresini ve riskini azaltır.
• Bir değer önerisi ile pazarlama: Düşük işletme maliyetleri, akıllı kat planları, paylaşım teklifleri ve şarj altyapısı, fiyat bilincine sahip alıcılara hitap etmekte ve ön satış oranını artırmaktadır.

Geliştiriciler, mal sahipleri ve alıcılar için hızlı kontroller

1. Maliyet duyarlılığı: 10 % inşaat maliyeti m² başına satış fiyatını nasıl değiştirir? Bu fiyatla hedef kitleye hala ulaşılabilir mi? Değilse, ürünü ayarlayın veya alanı optimize edin.

2. faiz oranı senaryosu: İstenilen varsayım yerine 3,5-4,0 % bekleyin. Eğer getiri/oran aynı kalırsa, proje yeterince dirençlidir.

3. ön rezervasyon: Hangi üç önlem 90 gün içinde oranı artırır? Örnek: ilk satışlar için kademeli fiyatlandırma, ekipman paketleri, sabit faizli özel finansman ortakları.

4. Förder-Fit: İki varyantı hesaplayın: EH40 (sübvansiyonlu) ile sübvansiyonsuz katı verimlilik. Daha iyi net bugünkü değer karar verir, manşet değil.

Sonuç: „İnşaat turbosu“ şu anda nadiren irade eksikliğinden dolayı başarısızlığa uğruyor, ancak daha ziyade onay ve bankalanabilir gerçekleştirme arasındaki boşluktan kaynaklanıyor. Maliyet kesinliği yaratanlar, finansman kriterlerini aktif bir şekilde yerine getirenler ve bunları doğru hedef kitleye pazarlayanlar, ters rüzgarlara rağmen projeleri hayata geçirecek ve uzun süreli değer yaratacaklardır.