Mevcut binalarda yangından korunma: Yöneticiler neden özellikle eski binalarda zorlanıyor?
Almanya'daki emlak stoku yaşlanıyor ve bununla birlikte profesyonel yangından korunma yönetimi gereksinimleri de artıyor. Mülk yöneticileri ve kat mülkiyeti idarecileri için bu, riskleri tanımak, sorumluluğu en aza indirmek ve değerleri korumak anlamına gelmektedir. Özellikle tarihi yapılar, sonradan yapılan dönüşümler ve karma kullanımlı binalar mevcut standartlarla karşı karşıya kalmaktadır. Yapılandırılmış önlemlerin şimdi alınması bina sakinlerini, mal sahibinin sermayesini ve mülkün sigortalanabilirliğini korur.
Kısaca yasal çerçeve
Mevcut binalarda yangından korunma, federal eyaletlerin bina yönetmelikleri (eyalet bina yönetmelikleri) ve genel operatör yükümlülükleri (bakım yükümlülüğü) tarafından yönetilmektedir. Mevcut binaların korunması durma anlamına gelmez: kullanımlar değişirse, bileşenler değiştirilirse veya önemli kusurlar tespit edilirse, bugünün gereksinimleri genellikle geçerlidir. Sigortacılar da uygun bakım, dokümantasyon ve uygun risk provizyonu talep etmektedir.
- Risk değerlendirmesi (merdiven boşlukları, çatı makası, boru tesisatı, tesisat odaları)
- Dokümantasyon (test kitapları, bakım sertifikaları, DIN 14096 uyarınca yangından korunma yönetmelikleri)
- Bakım Duman alarmları, SHEVS/havalandırma, yangın kapıları, yangın söndürücüler (uzmanlar tarafından)
- Talimat/bilgi konut sakinleri ve kullanıcılar, kaçış yollarının etiketlenmesi
- Son teslim tarihi yönetimi yinelenen denetimler ve kusurların giderilmesi için
- Yetkililer/itfaiye ile koordinasyon ilgili dönüşümler veya sapmalar için
Eski binaların özellikleri: yöneticilerin yakından bakması gereken yerler
Eski binaların özü ve cazibesi vardır - ancak yangından korunma açısından tipik riskler barındırırlar. Genellikle yangına dayanıklılığı bilinmeyen ahşap kirişli tavanlar, profesyonel yangın yalıtımı olmadan güçlendirilmiş borular, üzerine inşa edilmiş merdiven boşlukları veya kendiliğinden kapanmayan daire giriş kapıları vardır. Karma ticari ve konut binaları da kaçış yollarına ve teknik tesisatlara daha fazla dikkat edilmesini gerektirir.
Pratikte kanıtlanmıştır: Bileşen bileşen ilerleyin (bodrum/tırmanma bölgeleri, merdiven boşluğu, zemin alanları, tavan arası) ve arayüzleri kontrol edin: Açıklıklar, geçişler, kapılar. Kullanımlarına bağlı olarak, kapılar en azından kendiliğinden kapanmalı ve kendiliğinden sızdırmaz olmalıdır; daha yüksek gereksinimler için T30/T90 yangın kapıları bir seçenektir. Yangına dayanıklılık sınıfları bina bileşenleri için geçerlidir (örneğin F30/F90; özel gereksinimler ulusal mevzuata ve bina sınıfına bağlıdır).
Anında envanter kontrolü - tıkanmak yerine önceliklendirin
Anında kontrol (60 dakika)
1) Kaçış yolları temiz mi? Merdiven boşlukları, bodrum koridorları, çatı katlarında yangın yükleri ve kilitlenebilir ızgaralar yok.
2) Kapılar sağlam mı? Daire kapıları otomatik olarak kapanır; tesis odası kapıları kapanır, bağlantı parçaları tamam.
3) Algılama mevcut mu? Tüm yatak odalarında, çocuk odalarında ve ortak odalara giden koridorlarda duman alarmları (eyalet yasalarına uygun olarak). Fonksiyon testi.
4) Elektriğe dikkat edin? Dağıtıcılar kapalı, merdiven boşluğunda geçici çoklu priz yok.
Mini hesaplama örneği: 10 daire × 3 dedektör = 30 dedektör. Malzeme yaklaşık 20 € + kurulum 35 € = dedektör başına 55 €. Toplam ~ 1.650 €; yıllık denetim (10 €/dedektör varsayımıyla) ~ 300 €/yıl. Yönetilebilir masraf - risk önemli ölçüde azalır.
Ekonomik uygulama için pratik ipuçları
Yangından korunma planlı ve ekonomik olmalıdır. Yöneticiler önlemleri risk ve fayda-maliyete göre sıraladıklarında ikna edici olurlar: önce kaçış yollarını sağlayın, sonra ateşleme kaynaklarını ve yangın yüklerini azaltın, daha sonra yapısal kusurları (perdeler, kapılar) giderin. Yangından korunma için finansman sınırlıdır; ancak bunu halihazırda planlanmış onarımlarla (örneğin kablo tesisatının modernizasyonu, merdivenlerin yenilenmesi) bir araya getirmeye değer.
- Etkiye göre önceliklendirin: Kaçış yolu açık ve duman alarmı ilk - acil güvenlik kazancı.
- „Açıksa alın“: Elektrik veya sıhhi tesisat işleri yaparken, penetrasyon contalarını (mineral fiber tapalar/yangın koruma manşonları) güçlendirin.
- Bakım sözleşmelerini paketleyin: Muhafazaları, kapıları, yangın söndürücüleri birlikte sipariş edin; yolculuklardan ve koordinasyondan tasarruf sağlar.
- İletişim Sakinlerle birlikte: açık ev kuralları (merdiven boşluğunda puset yok), bilgilendirme notları, kısa talimatlar.
- Dokümantasyon rutini: Her denetimi doğrudan dijital olarak dosyalayın; kusurları son tarih ve sorumlu kişiyle birlikte saklayın.
Tipik hatalar - ve bunlardan nasıl kaçınılacağı
Yaygın hatalar
1) „Büyükbabalık her şeyi korur“: Yanlış. Güçlendirme, kullanım değişikliği, önemli tadilat veya fark edilebilir tehlikeler durumunda yapılmalıdır. Çözüm: Değişiklikleri belgeleyin, şüpheniz varsa erken bir aşamada uzman planlamacıları/yetkilileri dahil edin.
2) Kablo rakorlarını açın merdiven boşluğu duvarlarında. Çözüm: Onaylı penetrasyon yalıtım sistemleri kullanın (örn. yangından korunma köpüğü/kılıfı), fotoğraflı dokümantasyon.
3) Sabit takozlar duman koruma kapılarında. Çözüm: Kendiliğinden kapanma mekanizmasını koruyun, gerekirse duman algılama ile elektrikli açık tutma sistemini güçlendirin.
4) Etrafa saçılmış kağıt belgeler. Çözüm: Merkezi dijital denetim defteri artı „Kaçış yolları ve yangın durumunda davranış“ bildirimi.
Dokümantasyon: Mülkiyet dosyasına ait olanlar
En iyi önlemler ancak kanıtlanabildikleri takdirde etkili olurlar. Asgari olarak izlenebilir test ve bakım kayıtları gereklidir. Daha büyük veya halka açık mülkler için DIN 14096'ya uygun yangın güvenliği düzenlemeleri tavsiye edilir. Kaçış ve kurtarma planları ve itfaiye planları kullanıma ve eyalet yasalarına bağlıdır, ancak kontrol edilmelidir.
- Fotoğraf galerili risk değerlendirmesi/değerlendirmesi
- Bakım kayıtları (DIN 14676'ya uygun duman alarmları, DIN EN 3'e uygun yangın söndürücüler, SHEVS, kapılar)
- Teknik sistemlere genel bakış (yapım yılı, tipi, denetim aralıkları)
- Yangından korunma yönetmelikleri bölüm A/B/C (gerekliyse)
- Planlar: Kaçış ve kurtarma planı, varsa itfaiye planları
- Maliyet tahmini ve ödül protokolü de dahil olmak üzere tedbir planı ve son tarihler
Harici uzmanlara ihtiyaç duyulduğunda
Yangından korunma ile ilgili bileşenler değiştirildiğinde (örneğin yangın duvarlarında atılımlar, merdiven boşluğunda yeni boru tesisatı) veya özel durumlarda (listelenen bina, karma kullanım, çok sayıda sakin), uzman bir yangından korunma planlayıcısını dahil etmek mantıklıdır. Uzmanlar ayrıca SHEVS, yangın alarm sistemleri veya boru tesisatı yönergeleri (LAR) ile uğraşırken planlama güvenliği yaratır ve pahalı hatalardan kaçınır. Varsayım: Yaklaşık 4/5 yapı sınıfındaki mülklerde ve özel kullanımlar için resmi gereklilikler önemli ölçüde artar - zamanında tavsiye alın.
Sonuç: Yangından korunmayı bir değer faktörü olarak anlamak
Mevcut mülklerde profesyonel yangın koruması bir maliyet batağı değil, güvenlik, yasal kesinlik ve kiralanabilirliğe yapılan bir yatırımdır. Yapılandırılmış bir yaklaşım benimseyen yöneticiler sorumluluk risklerini azaltır, sigorta koşullarını dengeler ve mal sahipleri ile kiracılar arasında güven yaratır. Önceliklendirme, temiz dokümantasyon ve güvenilir son tarih yönetimi çok önemlidir - eski binaların özel nitelikleri için bir orantı duygusu ile birlikte.
Portföyünüzü hızlı ve yasal olarak uyumlu bir şekilde geleceğe uygun hale getirmek ister misiniz?
Uygulanabilir bir envanter hazırlıyor, önlemleri önceliklendiriyor ve uygulamaya eşlik ediyoruz - şeffaf, hesaplanabilir, dolambaçlı yollara sapmadan.
