Top Federal Mali Mahkeme'de: Mal sahiplerinin şikayetleri yeni emlak vergisini iptal ettirecek mi?
2025 yılı yeni emlak vergisinin başlangıcına ve beraberinde bir itiraz dalgasına sahne oluyor. Çok sayıda mülk sahibi değerlendirme bildirimlerinde hatalar olduğunu fark etti ya da değerleme mantığını sorguluyor. Şimdi sıra Federal Mali Mahkeme'de (BFH): Mahkeme, çeşitli davalarda vergi makamlarının ne kadar katı hesaplama yapabileceklerini ve yasanın sınırlarının nerede yattığını açıklığa kavuşturacak. Peki BFH emlak vergisini bir bütün olarak iptal edecek mi? Gerçekçi olmak gerekirse, BFH uygulamada düzeltmeler yaptırabilir ve şüphe duyulan konularda karar verebilir. Tam bir iptal ise Federal Anayasa Mahkemesi'nin (BVerfG) görevi olacaktır. Bu yine de mülk sahipleri için somut bir rahatlama getirebilir.
BFH neleri gözden geçiriyor - ve neleri gözden geçirmiyor?
BFH, vergi makamlarının yasal gereklilikleri doğru uygulayıp uygulamadığını ve münferit hükümlerin anayasaya uygun olarak yorumlanıp yorumlanamayacağını değerlendirir. Düzenlemelerin anayasaya aykırı olduğu kanaatine varırsa, işlemleri askıya alabilir ve konuyu Federal Anayasa Mahkemesi'ne havale edebilir. Ancak o zamana kadar bildirimler yürürlükte kalmaya devam eder.
Önemli: Federal eyalete bağlı olarak farklı modeller uygulanır. Her ne kadar Federal model (örneğin NRW, Berlin, Brandenburg, Rhineland-Palatinate, Schleswig-Holstein'da) daha çok standart arazi değerlerine ve bina verilerine dayanmaktadır. Bavyera (yüzey modeli), Baden-Württemberg (arazi değeri modeli) veya Hamburg/Hesse/Aşağı Saksonya (alan-konum varyantları) farklı bir odağa sahiptir. Bu nedenle ihtilaf noktaları farklılık gösterir - BFH, vakanın gerçeklerine bağlı olarak uygulama için kılavuz ilkeler belirleyecektir.
Hızlı kontrol (10 dakika): Tipik hatalar nasıl ortaya çıkarılır
- Mülk ve yaşam alanı detayları doğru mu? Depolama ve kullanım alanları bazen WoFlV'a göre farklı değerlendirilir.
- Bu bir Standart arazi değeri doğru bölge ve doğru referans tarihi için (arazi değer portalı/değerleme kurulu)?
- Bina kategorisi doğru mu? Müstakil ev ve çok aileli ev ölçüm rakamlarını etkiler.
- İndirimler/ek ücretler dikkate alınıyor mu (anıt koruması, miras kalan bina hakları, ülke modeline göre özel konum faktörleri)?
- Makuliyet kontrolü: Değer önceki yıldan/ortamdan alışılmadık derecede güçlü bir sapma gösteriyor mu? Ardından belgeleri toplayın ve itirazda bulunmayı düşünün.
BFH kararının olası sonuçları
BFH, idareye değerleme parametrelerini daha dar tanımlaması, istisnaları daha cömert bir şekilde dikkate alması veya standart arazi değerlerinin elde edilmesini daha sıkı bir şekilde incelemesi talimatını verebilir. Sonuç: daha düşük emlak vergisi değerleri ve dolayısıyla daha düşük emlak vergisi ödemeleri (değerlendirme oranı değişmeden kalırsa). Yerel makamlar gelir eksikliklerine düzeltilmiş değerlendirme oranları ile yanıt verebilirler - ancak bu sadece başarılı talep sahiplerini değil herkesi etkileyecektir.
- Senaryo 1: Bireysel parametrelerin düzeltilmesi (örn. konum faktörü, bina sınıfı) - seçici rahatlama.
- Senaryo 2: Kanıt sağlamaya yönelik daha katı yükümlülükler Vergi dairelerinin - destekleyici belgelerle temyiz için daha iyi şanslar.
- Senaryo 3: BVerfG'ye Sunum - Uzun süreli askıya alma durumu, işlemler askıya alınır, geçici tespitler yürürlükte kalır.
Uygulama: Mal sahipleri artık stratejik olarak nasıl ilerliyor?
Halihazırda bildirim (emlak vergisi değeri ve emlak vergisi değerlendirme bildirimleri) almış olan herkesin itirazda bulunmak için genellikle bir ay süresi vardır. Bu itirazın sağlam temellere dayanması ve destekleyici belgeler içermesi gerekmektedir. Buna ek olarak, bekleyen test davalarına atıfta bulunarak işlemlerin askıya alınması için başvuruda bulunmanız tavsiye edilir - bu, davanızı yüksek mahkeme kararı verilene kadar „beklemede“ tutacaktır.
- Belgeleri paketleyin: Tapu kaydı özeti, kadastro haritası, yaşam alanı hesaplaması (WoFlV), inşaat belgeleri, listelenmiş bina statüsü bildirimi, standart arazi değeri hakkında bilgi.
- İnandırıcılık hesaplaması oluşturun: Alan x referans değeri, basit konum kontrolü, komşu bölgelerle karşılaştırma.
- Son başvuru tarihi içinde vergi dairesine itiraz edin (değerleme ve ölçüm kararına karşı), yargılamanın durdurulması için başvuruda bulunabilir.
- Belediye emlak vergisi değerlendirmesi: Ayrı ayrı kontrol edin; gerekirse, itiraz veya yürütmenin durdurulması başvurusu için gerekçeler belirtin.
- ödeme yapmak: Kural olarak, geç ödeme cezalarından kaçınmak için bir itiraza rağmen zamanında ödeme yapın (istisna: yetkili askıya alma).
Basitleştirilmiş hesaplama örneği (yasal olarak bağlayıcı değildir)
Orta konumda 500 m² arsa. Yatırılan standart arazi değeri: 800 €/m², düzeltmeden sonra makul 650 €/m².
Değer yaklaşımı A: 500 m² x 800 € = 400.000 €
Değer yaklaşımı B: 500 m² x 650 € = 325.000 €
Emlak vergisi değerindeki fark: 75.000 €. Ölçüm rakamına ve değerlendirme oranına bağlı olarak bu, yılda birkaç yüz Euro'ya kadar çıkabilir. Sonuç: Referans değerdeki „küçük“ düzeltmeler bile vergi üzerinde orantısız bir etkiye sahiptir.
Federal modele karşı eyalet modelleri: Saldırı alanları nerelerdir?
Federal model veri kalitesine (standart arazi değerleri, bina özellikleri) odaklanmaktadır. Buradaki hata kaynakları genellikle bölge veya referans tarihidir. Baden-Württemberg'de (arazi değeri modeli), standart arazi değeri daha da büyük bir rol oynamaktadır - yanlışlıklar özellikle güçlü bir etkiye sahiptir. Bavyera'da ve alan-konum modellerinde (örn. Hamburg, Hessen, Aşağı Saksonya), kullanılabilir/konut alanları ve konum faktörleri ön plana çıkmaktadır; burada WoFlV ve konum eki uyarınca doğru alan hesaplamaları belirleyicidir.
Pratik karşılaştırma: Federal modelde yanlışlıkla çok yüksek belirlenen bir arazi değeri en büyük yüke neden olurken, 10 % çok yüksek belirlenen bir yaşam alanı alan modellerinde aynı etkiye sahip olabilir. Bu nedenle mal sahipleri modele özgü olarak kontrol etmelidir - genelleştirilmiş ipuçları yalnızca sınırlı yardım sağlar.
Yaygın hatalar - ve çözümleri
- Yanlış yaşam alanı: Balkonlar, eğimli tavanlar, depo odaları - her şey tam olarak sayılmaz. Çözüm: Yeniden hesaplayın, planlar ve fotoğraflarla belgeleyin.
- Sıra dışı bina tipi: Çok aileli ev yerine bir/iki aileli ev tanındı mı? Çözüm: Bina belgelerini ve kullanımını gönderin.
- Arazi değeri karmaşası: Yanlış bölge veya dönüştürme faktörü. Çözüm: Uzman komitesinden bilgi alın, çıktıyı ekleyin.
- Unutulmuş zorluklar: Anıtların korunması, miras kalan bina hakları, gürültü emisyonları. Çözüm: Bildirimleri/ekspertizleri ekleyin, bir açıklama yazın.
Emlakçı tavsiyesi: Kiraya vermek veya satmak isteyen herkes temiz emlak vergisinden iki kat daha fazla fayda sağlar: daha düşük işletme maliyetleri, getirileri ve piyasa kabulünü artırır. Belgelerinizi satış, kiralama ve finansman açısından kontrol ediyor ve optimizasyon potansiyelini belirliyoruz - hızlı, gizli ve sağlıklı bir şekilde.
Sonuç: Mülk sahiplerinin açtığı davalar muhtemelen emlak vergisini „bir gecede“ ortadan kaldırmayacaktır, ancak gözle görülür bir rahatlama sağlayan öncü kararları zorlayabilirler. Bildirimleri planlı bir şekilde kontrol edenler, son teslim tarihlerine uyanlar ve makbuzları düzgün bir şekilde belgeleyenler, ister temyiz, ister yerel otorite ile müzakereler veya bir sonraki finansman için olsun, güçlü bir başlangıç pozisyonu oluşturacaktır.
Emlak vergisi belgeleriniz hakkında ikinci bir görüşe mi ihtiyacınız var veya satmayı/kiralamayı mı planlıyorsunuz? Piyasa bilgisini pratik vergi uzmanlığıyla birleştiriyor ve size nerede durduğunuzu ve nelerin eklenmeye değer olduğunu açıkça söylüyoruz.
