Bavyera kira tavanını sıkılaştırıyor: 2026'da yeni kiralamalar, kira üst sınırları ve kira endeksi için neler değişecek?

Bavyera'da kiralar donduruluyor - 2026'da ev sahipleri ve kiracılar için ne anlama geliyor?

Kira dondurma uygulaması Bavyera emlak piyasasında önemli bir konu olmaya devam ediyor. Bu uygulamanın 2026 yılından itibaren Bavyera'da sıkılaştırılması bekleniyor: „Sıkı konut piyasası“ alanının güncellenmesi ve uygulamanın daha katı hale gelmesi bekleniyor. Bunun temeli, federal eyaletlere alan belirleme ve kira üst sınırı açısından hareket alanı sağlayan ülke çapındaki kira yasasıdır. Mal sahipleri için bu, yeni kiralamaların ve kira artışlarının daha da kesin bir şekilde gerekçelendirilmesi gerektiği anlamına geliyor. Kiracılar için ise şunlar geçerlidir: haklarınızı bilin, düzgün bir şekilde şikayet edin ve şansınızı gerçekçi bir şekilde değerlendirin. En önemli noktaları aşağıda özetliyoruz - gerçeklere dayanarak ve pratik örneklerle. (2026 yılına ilişkin varsayımlar bu şekilde etiketlenmiştir).

2026'da Bavyera'da neler değişecek?

Mevcut gelişmelere dayalı varsayım: Özgür Eyalet, baskı altındaki bölgelerin listesini güncelliyor ve ilgili yönetmelikleri genişletiyor. Aynı zamanda, daha fazla belediyede kira üst sınırı uygulaması üç yıl boyunca yüzde 11 olarak belirlenecek. Buna ek olarak, nitelikli kira endeksleri daha kapsamlı ve metodolojik olarak daha sıkı hale geliyor ve bu da yerel karşılaştırmalı kirayı daha doğru bir şekilde yansıtıyor.

• „Sıkı konut piyasası“ alanının genişletilmesi/yeniden tanımlanması (varsayım).
• Daha tutarlı bir uygulama Kira kontrolü yeni kiralamalar için (başlangıç kirası yerel karşılaştırmalı kiranın en fazla 10 % üzerinde).
• Daha sık kullanım Sınırlama limiti Mevcut kiralar için 3 yıl içinde 11 % (varsayım).
• Daha nitelikli Kira endeksi daha dar aralıklar ve net konut değeri özellikleri ile.
• Bir anlaşmazlık durumunda ev sahipleri için gerekçe ve kanıt sağlama konusunda daha katı yükümlülükler.

Yeni kiralamalar 2026: Manevra alanı ve engeller

Dar bölgelerdeki yeniden kiralamalarda, başlangıç kirası yerel karşılaştırmalı kiranın 10 %'den fazla olamaz. Önemli istisnalar: Yeni binalar (ilk kullanım 2014'ten itibaren) ve bu tarihten sonra inşa edilen daireler Kapsamlı modernizasyon. Buna ek olarak, daha yüksek Ön kiralama önceki tutara kadar - o sırada yasal olması koşuluyla. ile Derecelendirilmiş kira veya Endekse bağlı kira Aşağıdakiler geçerlidir: İlk başlangıç kirası belirleyicidir; fren uyumlu olmalıdır.

Tipik hatalarGüvenilir bir kira endeksi kanıtı olmadan başlangıç kirası belirlemek; „kapsamlı modernizasyonu“ çok cömertçe yorumlamak (önemli miktarda yatırım gereklidir, tipik olarak yeni bir binanın değerinin yaklaşık üçte biri); başlangıç kirası zaten çok yüksek olsa bile ölçekler üzerinde anlaşmak.

Mevcut kira: Tavan, modernizasyon, endeks

Mevcut kiracılar için yeni kiracılardan farklı kurallar geçerlidir. Bavyera'da Sınırlama limiti sıkışık bölgelerde üç yıl içinde 11 %'ye düşürülebilir (2026 için varsayım). Sıkışık bölgelerin dışında genellikle üç yılda 15 % uygulanır. Kira artışlarının temeli yerel karşılaştırmalı kiradır (kira endeksi, karşılaştırılabilir daireler veya uzman görüşü).

Modernizasyonlar şu yolla gerçekleştirilebilir Modernizasyon vergisi kısmen kiraya yansıtılabilir (şu anda yılda daireye atfedilebilecek maliyetlerin 8 %'si sınırlandırılmıştır). Yasal olarak uygun bildirimde bulunmak, bakım ve onarım arasında ayrım yapmak ve metrekare başına sınırlama limitlerini veya tavanlarını kontrol etmek önemlidir.

ile Endekse bağlı kiralamalar kira tüketici fiyat endeksine göre belirlenmektedir. Planlanan sıkılaştırma veya kısıtlamalar siyasi olarak tartışılmaktadır; 2026 için sözleşme formunun kesin bir şekilde gözden geçirilmesi tavsiye edilmektedir (varsayım: geriye dönük genel bir uygulama yok, ancak daha sıkı danışma uygulaması).

Kısa hesaplama örneği üst sınırBugünkü net soğuk kira 900 €. % sınırı olan bir bölgede, yerel karşılaştırmalı kiranın buna izin vermesi koşuluyla, üç yıl içinde en fazla 999 €'ya izin verilir. Kira endeksi daha düşükse, bir sınır belirler; en düşük sınır geçerlidir.

Mal sahipleri için fırsatlar - bunları profesyonelce kullanın

Daha sıkı frenlerle bile, hala yasal manevra alanı vardır. Veri kalitesi ve zamanlama çok önemlidir: mülkü güncel bir kira endeksi, eksiksiz mobilya belgeleri, makul fotoğraflar ve yapısal kanıtlarla sunanlar genellikle yasal olarak güvenli en yüksek kirayı elde eder ve dava riskini en aza indirir. Buna ek olarak, akıllı bir modernizasyon stratejisi, örneğin enerji verimliliği, banyolar, kat planı optimizasyonu ve dijital ekipman yoluyla pazar cazibesini artırır.

• Kira endeksi kontrolü: Nesne özelliklerini tam olarak kaydedin, aralığı gerekçelendirin, kanıt toplayın.
• DokümantasyonFaturalar, bina özellikleri, enerji performans sertifikaları, fotoğraflar - denetime dayanıklı bir şekilde dosyalayın.
• Sözleşme şekliSadece fren uyumlu ilk kira ve anlaşılabilir madde ile ölçekler/endeks.
• ZamanlamaKira artışlarını zamanında planlayın, son tarihlere ve gerekçelere uyun.
• İletişimŞeffaf türetme kabulü artırır ve şikayetleri azaltır.

Kiracılar şimdi nelere dikkat etmeli

Kiracılar bir nitelikli kınama fren uygulamak. Bunun için somut bir gerekçe (örneğin kira endeksine atıf) ve derhal harekete geçilmesi gerekir. Herhangi bir şüpheniz varsa, belge istemeli ve kendi kiranızı mahsup etmelisiniz. Önemli: İstisnalara dikkat edin (yeni inşaat, kapsamlı modernizasyon, yasal önceki kira) - her yüksek kira yasadışı değildir.

Sonuç2026 yılının Bavyera'da daha kesin ve daha sıkı uygulanan kira yönetmeliği getirmesi bekleniyor. Mal sahipleri için bu şu anlama geliyor: veriler, gerekçeler ve süreçler yerinde olmalıdır. Kiracılar için: Haklarınızı bilin, objektif olarak kontrol edin, uygun şekilde şikayet edin. Profesyonel bir yaklaşım çatışmaları azaltır ve öngörülebilirliği artırır.