Eski binalar için yangın korumasını şimdi kontrol edin: Mevcut binaları koruma efsanesi, kiralanabilirlik, sigorta ve değer koruma için hızlı kontrol ve önlemler

Brandschutz im Wandel: Warum alte Gebäude jetzt zur Risiko-Prüfung müssen

Deutschlands Gebäudebestand altert – und mit ihm die Brandschutzkonzepte. Was vor 20 oder 30 Jahren als „ausreichend“ galt, genügt heutigen Anforderungen von Versicherern, Behörden und Mietern oft nicht mehr. Für Eigentümer, Verwalter und Investoren bedeutet das: Eine aktuelle Brandschutz-Risiko-Prüfung ist kein Nice-to-have, sondern handfeste Risikovorsorge und ein Hebel für Werterhalt. Dieser Beitrag zeigt, worauf es jetzt ankommt, wo typische Fallstricke liegen und welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind.

Der Mythos „Bestandsschutz“ – was wirklich gilt

Oft wird angenommen, dass ältere Gebäude umfassenden Bestandsschutz genießen. Richtig ist: Es gibt einen Bestandsschutz – aber er ist nicht absolut. Ändern sich Nutzung, Grundrisse oder Brandlasten (z. B. durch neue Gewerbemieter), entfällt er teilweise. Auch bei offensichtlichen Gefahrenlagen kann die Behörde Nachrüstungen anordnen. Im Fokus stehen heute vor allem Rettungswege, Rauchableitung und die brandsichere Trennung von Nutzungseinheiten. Wer hier proaktiv handelt, vermeidet Auflagen, Mietvertragsrisiken und Versicherungsstreitigkeiten im Schadenfall.

Was Prüfer und Versicherer heute erwarten

Prüfingenieure orientieren sich an geltendem Baurecht und anerkannten Regeln der Technik. Versicherer folgen eigenen Risikokriterien, die zunehmend strenger sind als das Mindestrecht. Typische Prüfpunkte in Wohn- und gemischt genutzten Altbauten:

• Rettungswege: Freie Flure, keine Brandlasten im Treppenhaus, gekennzeichnete Ausgänge, ausreichende Beleuchtung.
• Rauchwarnmelder: In allen Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren (Nachrüstungspflicht in allen Bundesländern; regelmäßige Funktionsprüfung).
• Türen und Abschottungen: Selbstschließende Wohnungs- und Treppenhaustüren mit geprüftem Widerstand (z. B. T30), fachgerechte Kabelabschottung.
• Elektrische Anlagen: Sichtprüfung auf Überlastungen, provisorische Leitungen, fehlende FI-Schutzschalter in Feuchträumen.
• Feuerlöscher & Wartung: Standorte gut erreichbar, Beschilderung, Prüfung in der Regel alle 2 Jahre gemäß Hersteller/ASR.
• Dokumentation: Feuerwehraufzug/Brandfallsteuerung bei Sonderbauten, Flucht- und Rettungspläne, einfache Brandschutzordnung Teil A.

Typische Risiken in Altbauten – und pragmatische Lösungen

Bei Bestandsgebäuden wiederholen sich einige Muster. Das Gute: Viele Risiken lassen sich mit überschaubarem Budget entschärfen.

• Verschlossene/überstellte Flure: Entrümpeln, klare Hausordnung, Markierung der Rettungswege; regelmäßige Begehungen.
• Alte Wohnungseingangstüren: Nachrüsten von selbstschließenden Beschlägen; bei Bedarf Türtausch auf T30 mit umlaufender Dichtung.
• Offene Kabeltrassen: Abschottungen nachrüsten; Brandschutzschaum/ -manschetten fachgerecht einsetzen.
• Elektro-Altlasten: Selektive Erneuerung (Unterverteilungen, FI/RCD), Lasttrennung für Keller/UG; Messprotokoll dokumentieren.
• Rauchwarnmelder ohne Wartung: Geräte mit 10-Jahresbatterie, Wartungsvertrag, jährliche Testdokumentation.

Kleine Maßnahmen, große Wirkung – Rechenbeispiele

Beispiel 1: Mehrfamilienhaus, 10 Einheiten. Nachrüstung von 20 Rauchwarnmeldern mit vernetzter Funktion und 10-Jahresbatterie: ca. 1.600–2.000 Euro inkl. Montage (Annahme). Mehrere Versicherer honorieren dies mit Risikorabatten bzw. vermeiden Zuschläge; konservativ gerechnet 3–5 % auf eine Gebäudeprämie von 4.000 Euro p. a. = 120–200 Euro pro Jahr. Break-even nach ca. 8–12 Jahren – plus Zusatznutzen: geringeres Haftungsrisiko und bessere Vermietbarkeit.

Beispiel 2: Treppenhaustüren ohne Selbstschließer. Nachrüstung mit geprüften Schließern und Dichtungen: 10 Türen × 250–350 Euro = ca. 2.500–3.500 Euro. Neben Versicherungsakzeptanz sinkt das Risiko, dass Fluchtwege verrauchen. Zudem bewerten Mieter und WEG-Verwalter die Maßnahme positiv – erfahrungsgemäß weniger Leerstandstage bei Mieterwechseln (Annahme: -2 Tage Leerstand/Jahr × 60 Euro/Tag je Einheit = 1.200 Euro/Jahr Ersparnis objektübergreifend).

Beispiel 3: Elektrosanierung selektiv. Austausch Unterverteilung, RCD-Nachrüstung, Lastmanagement im Keller: 4.000–6.000 Euro. Viele Schäden in Altbauten sind elektrisch bedingt. Ein aktuelles Prüfprotokoll reduziert Diskussionen im Schadenfall und kann Sonderprüfungen durch Versicherer entbehrlich machen.

Sık yapılan hatalar - ve bunlardan nasıl kaçınılacağı

• „Nur das Nötigste“ ohne Konzept: Besser eine kurze Bestandsaufnahme mit Prioritätenliste: hemen (Gefahr), kurzfristig (Versicherung/Behörde), mittel (Wertsteigerung).
• Unklare Zuständigkeiten: Verwalter, Eigentümer, Dienstleister – wer prüft was, wann? Legen Sie Intervalle und Dokumentation fest.
• Fehlende Nachweise: Ohne Wartungsplaketten und Prüfprotokolle gelten Maßnahmen im Zweifel als „nicht vorhanden“.
• Bauliche Veränderungen ohne Blick auf Rauchabschnitte: Jede neue Öffnung, jeder Kabeldurchbruch kann den Brandschutz kompromittieren – Abschottung direkt mitbeauftragen.
• Kommunikation mit Mietern vergessen: Kurze Information schafft Akzeptanz („Warum keine Fahrräder im Flur?“) und reduziert Wiederholungsaufwände.

Not: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Landesbauordnungen, behördliche Auflagen und anerkannte Regeln der Technik (z. B. DIN, VDE). Im Zweifel empfiehlt sich eine brandschutztechnische Fachplanung.

Fazit: Risiko senken, Wert sichern

Der Wandel im Brandschutz ist real – und betrifft gerade alte Gebäude. Wer jetzt prüft, priorisiert und dokumentiert, reduziert Haftung und Kosten, sichert Mieteinnahmen und erhöht die Verhandlungsposition gegenüber Versicherern, Behörden und Käufern. Mit einem klaren Fahrplan lassen sich 80 % der Risiken mit 20 % des Budgets adressieren – schnell, wirksam, belegbar.

Gern begleiten wir Sie von der Objektbegehung über die Prioritätenliste bis zur Umsetzung mit verlässlichen Gewerken – stets mit Blick auf Rendite und Marktwert.