Konum mu stil mi? 2025'te emlak değeri söz konusu olduğunda konum neden artık her şey değil?
„Konum, konum, konum“ uzun zamandır mülk değerlemenin altın kuralı olmuştur. 2025 yılında da adres önemini koruyor ancak artık piyasayı tam olarak açıklamıyor. Enerji verimliliği, kullanım kalitesi, dijital altyapı, bina durumu ve gelecekteki işletme maliyetleri, bir mülkün talep görüp görmeyeceğini, istikrarlı kiralar ve güvenilir bir yeniden satış değeri elde edip etmeyeceğini giderek daha fazla belirleyecektir. Faiz oranı platosu ve seçici talebin olduğu bir piyasada artık „en iyi adres“ değil, „en iyi hazırlanmış varlık“ geçerli olacaktır.
Konum önemini koruyor - ancak artık her şeyi açıklamıyor
Makro ve mikro konumlar emlak risklerini etkilemeye devam etmektedir: erişilebilirlik, arz sıkıntısı, gürültü, yerel olanaklar. Bununla birlikte, evden çalışma, esnek çalışma modelleri ve banliyö akışlarındaki değişim, bazı çekirdek konumların lokasyon avantajını görecelileştirmektedir. Aynı zamanda, iyi toplu taşıma bağlantılarına, istikrarlı bir mahalleye ve orta yoğunluğa sahip eskiden „ikinci“ olan yerler de - bina kalitesi ve enerji dengesi doğru olduğu sürece - daha cazip hale gelmektedir. Bugün, alıcılar ve kiracılar Toplam yaşam maliyeti (temel kira/satın alma fiyatı artı yan maliyetler ve yenileme riskleri) tek başına adresten daha yüksektir.
Adresin ötesinde yeni değer sürücüleri
- Enerji verimliliği ve işletme maliyetleri: İyi bir enerji performans sertifikası (A-B) yan maliyetleri düşürür, CO₂ maliyetlerini azaltır ve satın alınabilirliği ve net kirayı artırır.
- Kat planı esnekliği: Ev ofislerini, çocuk odalarını veya bakım odalarını düzenlemek için kullanılabilen odalar değeri dengeleyici bir etkiye sahiptir; geçiş odaları ve katı düzenler değeri düşürür.
- Yeniden modelleme durumu ve CAPEX şeffaflığı: Yenilenen dış cephe, borular, çatı, ısıtma ve pencereler gelecekteki yatırımları azaltmaktadır.
- Dijital altyapı: Fiber optik/kablo, sabit cep telefonu kapsama alanı, akıllı ev temeli (örn. kontrol edilebilir ısıtma) kiralama için argümanlardır.
- Akustik, ışık, hava: Ses yalıtımı, gün ışığı ve düşük kirletici malzemeler konaklama kalitesini artırır - daha düşük dalgalanma ile ölçülebilir.
- Düşük bariyerli erişim: Asansör, düşük basamaklı çözümler ve geniş kapılar hedef grupları güvence altına alır.
- Sürdürülebilirlik ve düzenleme: Isı geçişi, yerel tüzükler ve finansman mantığı (KfW, belediye programları) geri dönüşleri ve çıkışları etkilemektedir.
Bu faktörler değerlendirilebilir: devam eden yan maliyetler, kiracı cirosu, boşluk süreleri ve gelecekteki bakım miktarı (CAPEX) yoluyla. Burada şeffaflık yaratanlar kazanır - ikonik olmayan konumlarda bile.
Hızlı matematik: Verimlilik nasıl değer yaratır?
Varsayım: 100 m² daire. A mülkü (D sınıfı) yaklaşık 3,50 €/m²/ay, B mülkü (A sınıfı) 1,20 €/m²/ay enerji maliyetine sahiptir.
Delta işletme maliyetleri: (3,50 - 1,20) × 100 × 12 = yıllık 2.760 €.
4,0 % piyasa getirisi üzerinden kapitalize edildiğinde 2.760 € ≈ 69.000 € Değer farkı - sadece daha düşük işletme maliyetlerinden kaynaklanmaktadır. Sübvansiyonlar yenileme maliyetlerini daha da düşürebilir. Varsayımlar bölgeye ve enerji fiyat seviyesine bağlı olarak değişir, ancak mantık aynı kalır: verimlilik nakit değerini artırır.
Bir değer olarak stil: tasarım işleve hizmet eder
„Stil“ dekorasyon değil, malzeme kalitesi, ergonomi ve dayanıklılığın toplamıdır. Markalı armatürlere sahip zamansız banyolar, sağlam zemin kaplamaları (örn. meşe, porselen taş), iyi monte edilmiş mutfaklar, yapılandırılmış depolama alanı çözümleri ve yüksek kaliteli armatürler bakım ve boşluğu azaltır. Gün ışığı, nötr renkler ve iyi düşünülmüş priz/LAN noktaları ev ofisler için çok önemlidir. Önemli: Modaya uygun, kısa ömürlü tasarım değer açısından nadiren işe yarar - dayanıklı, onarım dostu çözümler işe yarar.
Karşılaştırma: Birinci sınıf konum ve mükemmel durum
Örnek (basitleştirilmiş varsayım): Aynı şehirde 70 m²„lik iki daire. Mülk 1 önemli bir konumda, yenilenmemiş (E, basit banyo), €16/m² kira, hizmet ücretleri yüksek. Mülk 2 iyi bir mahallede, yüksek standartlarda yenilenmiş (B, ses yalıtımı, yeni pencereler), 15 €/m² temel kira, hizmet ücretleri önemli ölçüde daha düşük. Sıcak kira yaklaşık olarak aynı - ancak daire 2 daha kısa pazarlama süreleri, daha az şikayet ve daha düşük takip maliyetleri elde ediyor. Satışlarda, CAPEX riskleri düşükse ve işletme maliyetleri şeffafsa, alıcıların “ikincil konum adresini" kabul etme olasılığı daha yüksektir.
Tipik hatalar ve çözümler (2025)
Hata: Yalnızca konum kıyaslamalarını karşılaştırın. Çözüm: Sıcak kira/soğuk kira oranını ve enerji performans sertifikasını ekleyin.
Hata: „Optik üzerine“ yenileme. Çözüm: Önce dış cephe/teknoloji (pencereler, yalıtım, ısıtma), sonra yüzeyler.
Hata: CAPEX'i küçümseyin. Çözüm: Fiyat tamponu ve sübvansiyonlara uygunluk ile 10 yıllık bakım planı.
Hata: Dijitale aldırma. Çözüm: Fiber optikleri, yönlendirici konumunu kontrol edin, kat planında mobil radyoyu test edin.
Mal sahipleri ve alıcılar „taşınma sonrası“ değeri 10 dakikada nasıl kontrol eder?
- Enerji sertifikasını kontrol edin: Sınıf, nihai enerji talebi, inşaat yılı, sistem teknolojisi, önerilen önlemler.
- Servis ücreti oranını hesaplayın: Sıcak kira/soğuk kira - verimli mülklerde hedef: 1,15-1,25; bunun üzerinde bir optimizasyona ihtiyaç vardır.
- Kat planı işlevi: Sessiz bir çalışma ortamı var mı? Kapı genişliklerini, depolama alanlarını, ışık akslarını kontrol edin.
- Ses yalıtımı ve bina içindeki konumu: Sokak tarafı, asansör gürültüsü, yaya gürültüsü - yoğun zamanlarda kısa dinleme testi.
- Dijital altyapı: Fiber optik/coax mevcut mu? Yatak odasında ve çalışma odasında mobil radyo (örn. hız testi).
- Yenileme yol haritası: Çatı, cephe, borular, ısıtma sistemi önümüzdeki 10 yıl içinde değiştirilecek mi? Paket teklifler/tahminler.
- Sübvansiyonlar ve CO₂ maliyetleri: Hangi sübvansiyonların/kredilerin mümkün olduğunu kontrol edin; artan CO₂ fiyatlarını hesaba katın.
- Toplum ve Rezervler (WEG): Tutanakları okuyun, rezervler ile bekleyen tedbirleri karşılaştırın.
- Kiralama ve çıkış kabiliyeti: Hedef grubu tanımlayın (bekar, aile, yaşlı), 6/12 ay içinde pazarlanabilirliği değerlendirin.
Bu noktaları doğru bir şekilde belgelerseniz, doğrulanabilir bir „konumun ötesinde değer“ yaratmış olursunuz. Bu da fiyat pazarlıklarını azaltır ve finansman onaylarını hızlandırır.
Ücretsiz ilk değerlendirme: Yenileme, yeniden modelleme veya satışın şu anda faydalı olup olmadığını bilmek ister misiniz? Konum, verimlilik, CAPEX ve talebi analiz ediyoruz - tam olarak ve pazara yakın.
