Покупка недвижимости - это значительная инвестиция, и очень важно убедиться, что вас не ждут никакие юридические или финансовые сюрпризы. В этой статье вы узнаете, какие меры принимаются во избежание юридических проблем, может ли продавец впоследствии расторгнуть договор и что произойдет, если вы не получите финансирование в срок.
1. как обеспечивается отсутствие юридических проблем?
При покупке недвижимости существует множество юридических аспектов, которые необходимо проверить заранее, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Вот некоторые из наиболее важных моментов:
1.1 Нотариус как центральный орган власти
В Германии нотариальное заверение сделок купли-продажи недвижимости является обязательным требованием закона. Нотариус играет нейтральную роль и следит за тем, чтобы обе стороны понимали свои права и обязанности. В его задачи входит
- Проверка земельного кадастра на наличие существующих обременений, таких как ипотека или плата за землю.
- Уточнение прав собственности и любых преимущественных прав.
- Правильное составление договора купли-продажи в соответствии с требованиями законодательства.
- Внесение покупной цены на депозитный счет нотариуса, если это оговорено.
1.2 Проверка земельной книги
В земельном кадастре содержится информация о правовом положении недвижимости. Перед покупкой необходимо проверить следующие моменты:
- Структура собственности:Действительно ли продавец является законным владельцем?
- Плата за землю и ипотека:Есть ли какие-либо невыполненные обязательства?
- Права на проезд или сервитуты:Разрешено ли третьим лицам входить или пользоваться имуществом?
- Право первого отказа:Имеют ли третьи лица право приобрести недвижимость раньше вас?
Нотариус или эксперт по недвижимости помогут вам детально проверить эти моменты.
1.3 Разрешения на строительство и загрязненные участки
Если в доме были произведены перепланировки, необходимо проверить, разрешены ли они. Незаконные пристройки могут привести к значительным проблемам. Также следует убедиться, что на участке нет загрязненных участков, например, загрязнения окружающей среды.
1.4 Конструкция обязательного договора
Четко сформулированный договор купли-продажи необходим, чтобы избежать споров в дальнейшем. Все детали, касающиеся недвижимости, оплаты и любых дефектов, должны быть зафиксированы в письменном виде.
2. может ли продавец впоследствии отказаться от договора?
После нотариального заверения договора купли-продажи он обычно является обязательным для обеих сторон. Тем не менее, существуют ситуации, когда продавец может отказаться от договора при определенных обстоятельствах:
2.1 Аннулирование в случае несвоевременной оплаты
Продавец может расторгнуть договор, если покупатель не уплатит покупную цену в течение оговоренного срока. Это оговаривается в договоре купли-продажи и представляет собой важную защитную меру для продавца.
2.2 Преддоговорные соглашения и право на расторжение договора
В редких случаях право на аннулирование оговаривается в договоре, например, при невыполнении определенных условий (например, при наличии невыполненных разрешений на строительство или неурегулированных записей в земельной книге). Однако без такой оговорки аннулирование невозможно.
2.3 Право на расторжение договоров о защите прав потребителей
Если продавец является коммерческим продавцом, покупатель может иметь право на 14-дневную отмену при определенных условиях. Однако это право обычно не распространяется на частные продажи.
2.4 Особые случаи, такие как обман или мошеннические дефекты
Если покупатель сможет доказать, что продавец обманным путем скрыл дефекты или намеренно ввел его в заблуждение, возможно, удастся оспорить договор купли-продажи. Однако это может привести к длительным судебным спорам.
3. что произойдет, если финансирование не будет предоставлено вовремя?
Финансирование - один из самых важных аспектов покупки недвижимости. Если кредит не будет предоставлен вовремя, это может иметь серьезные последствия.
3.1 Обязательства по финансированию со стороны банка
Чтобы свести к минимуму риск срыва сделки, перед подписанием контракта необходимо получить обязательное финансовое обязательство от банка. Это подтверждает, что банк готов предоставить кредит на определенных условиях.
3.2 Аннулирование в случае проблем с финансированием
Некоторые договоры купли-продажи содержат так называемый Оговорка о резервировании финансирования. Это позволяет покупателю отказаться от контракта, если он не получит финансирование. Однако если такой оговорки нет, покупатель остается обязанным платить.
3.3 Задержка платежа со стороны Банка
Даже если финансирование одобрено, могут возникнуть задержки с выплатами. В этом случае вам следует:
- Уточните у банка на ранней стадии, какие документы еще необходимы.
- При необходимости с продавцом можно договориться о продлении срока оплаты.
Если покупатель не сможет оплатить недвижимость в срок, существует риск начисления пени или даже расторжения контракта продавцом.
3.4 Последствия нарушения договора
Если покупатель не платит, несмотря на заключение договора и отсутствие финансирования, продавец может потребовать компенсацию. Это может включать в себя следующее:
- Проценты по умолчанию на покупную цену
- Компенсация любых брокерских расходов
- Возможная разница между первоначальной ценой покупки и ценой продажи, реализованной позднее
Заключение
Покупка недвижимости - сложный процесс, который должен быть хорошо обеспечен. Юридических проблем можно избежать, тщательно проверив земельный кадастр, разрешения на строительство и договор купли-продажи. Отказ продавца от сделки возможен только при определенных условиях, а отсутствие финансирования может привести к серьезным последствиям.
Чтобы подстраховаться, покупателям следует заблаговременно получить обязательства по финансированию и, в случае необходимости, включить в договор пункты об отмене сделки. Тщательное планирование и профессиональные советы помогут избежать неприятных сюрпризов и обеспечить безопасность покупки.
