BIM erobert Altbau: Wie 3D-Laserscans Sanierungen schneller und präziser machen
Wer im Altbau saniert, trifft Entscheidungen im Millionenbereich. Unerwartete Schiefstände, verdeckte Leitungen oder unklare Statik kosten Zeit, Geld und Nerven. Genau hier setzt Building Information Modeling (BIM) in Kombination mit 3D‑Laserscans an: präzise Bestandsdaten, saubere Planung, weniger Nachträge. Als Makler und Projektpartner nutzen wir diese Methodik, um Risiken früh zu erkennen, Budgets belastbar zu machen und Wertpotenziale transparent zu heben.
Was ist BIM im Bestand – und warum es mehr ist als ein 3D‑Modell
Bei der Bestandserfassung werden Räume, Bauteile und Installationen mit einem Laserscanner millimetergenau vermessen. Das Ergebnis ist eine dichte Punktwolke, die in ein digitales Aufmaß und anschließend in ein BIM‑Modell überführt wird. Anders als klassische 2D‑Pläne bildet BIM nicht nur Geometrie ab, sondern auch Eigenschaften: Wandaufbauten, Material, Baujahr, Schadensstatus, Mengen. Diese Verknüpfung macht Baukosten, Bauzeit und Abläufe simulierbar – ein enormer Vorteil im Altbau, wo kaum zwei Deckenhöhen gleich sind.
Präzision schlägt Bauchgefühl: messbare Vorteile im Altbau
- Sicheres Aufmaß: Abweichungen von 3–5 cm pro Raum summieren sich schnell. Der Laserscan liefert ein as-built statt eines „Pi‑mal‑Daumen“-Plans.
- Kollisionsprüfung: Passt der neue Aufzugsschacht? Kollisionschecks im BIM vermeiden teure Überraschungen im Ausbau.
- Kostentransparenz: Mengen (z. B. m² Putz, lfm Leitungen) werden automatisiert ermittelt – Grundlage für belastbare Angebote.
- Termin- und Bauablaufsicherheit: Genaue Bauteilzustände helfen, Gewerke sinnvoll zu takten und Leerläufe zu vermeiden.
- Dokumentation für Verkauf und Finanzierung: Ein digitales Bestandsmodell erhöht Nachvollziehbarkeit für Banken, Käufer und Gutachter.
Kurz-Check: Rechnet sich ein 3D‑Laserscan?
Annahme: 2.000 m² Wohn-/Nutzfläche, Scan + BIM‑Modell LOD 200 für 2,50–4,00 €/m² = 5.000–8.000 €. Wird dadurch nur 1% Baukostenfehler bei 1,2 Mio. € Sanierungsvolumen vermieden, sind 12.000 € gespart. Fazit: Schon kleine Planungsfehler, die dank Scan sichtbar werden, refinanzieren den Aufwand deutlich.
Vom Scan zur Entscheidung: der bewährte 3‑Schritte‑Workflow
1) 3D‑Laserscan vor Ort: Scannerstationen erfassen Räume, Treppenhäuser, Dachböden. Dauer je nach Objektgröße 1–3 Tage. Ergebnis: georeferenzierte Punktwolke, detailgenau bis in Nischen und Schrägen.
2) Modellierung des Bestands (BIM): Aus der Punktwolke entsteht ein parametrisches Modell (typisch LOD 200–300). Wände, Decken, Fenster, Leitungen werden als Bauteile mit Eigenschaften angelegt – Grundlage für Kostenschätzungen und Varianten.
3) Auswertung und Variantenvergleich: Mengenermittlung, Flächen nach DIN, energetische Checks (Annahme: U‑Werte aus Bauteilaufbauten), Kollisions- und Ablaufplanung. Änderungen werden zentral im Modell gepflegt – alle Pläne und Listen aktualisieren sich konsistent.
Praxisbeispiel: Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit Anbau
In einem Berliner Altbau (Bj. um 1905) sollten Grundrisse modernisiert und Leitungen erneuert werden. Klassische Pläne wichen teils 6–8 cm von der Realität ab; Deckenhöhen variierten zwischen 2,92 m und 3,08 m. Der Laserscan deckte Schiefstände sowie einen verdeckten Unterzug auf, der die geplante Küchenöffnung beeinflusst hätte. Im BIM‑Modell wurde die Öffnung verlegt, der Installationsschacht verschmälert und der Brandschutz sauber nachgewiesen. Ergebnis: kein Abriss‑Stop, 3 Wochen Zeitgewinn, Nachtragsrisiko um ca. 1,5% reduziert (Annahme basierend auf Vergleichsangeboten).
Typische Fehler – und unsere Lösung
- Zu spät scannen: Erst nach Baubeginn erfasst? Lösung: Scan vor Planung, bei Bedarf zweite Aufnahme nach Rückbau.
- Falsche Genauigkeit: Nur LOD 100 beauftragt, aber detailreicher Ausbau geplant. Lösung: LOD passend zu Projektziel definieren (z. B. LOD 300 für Haustechnik).
- Keine Toleranzen: Altbau lebt von Abweichungen. Lösung: Toleranzfelder im Modell hinterlegen; Ausbaugewerke früh einbinden.
- Dateninseln: IFC fehlt, nur PDFs. Lösung: Offene Formate (IFC) vereinbaren, klare Datenübergaben und Verantwortlichkeiten festschreiben.
Tipps für Eigentümer, Projektentwickler und Verwaltungen
- Scope scharf definieren: Welche Bauteile müssen modelliert werden? Reicht LOD 200 oder ist LOD 300 für Haustechnik nötig?
- Qualität sichern: Stichproben-Messung im Objekt gegen Punktwolke (z. B. 10 Räume) – Abweichungen dokumentieren und nachjustieren.
- Mengen früh prüfen: Putz-, Estrich- und Flächenmengen gegen Kostenansätze spiegeln; Abweichungen >2–3% sofort eskalieren.
- Planungsstand einfrieren: Meilensteine (z. B. 30/60/90%) definieren; nur geprüfte Modelle für Ausschreibungen verwenden.
- Recht & Datenschutz: Bei bewohntem Bestand Zutrittsrechte klären; sensible Bereiche nur anonymisiert veröffentlichen.
Risiken minimieren, Wert sichern
Digitale Bestandsmodelle senken Nachtragsquoten, beschleunigen Genehmigungen und schaffen Vertrauen bei Käufern, Banken und Förderstellen. Im Altbau, wo jedes Detail zählt, liefert der 3D‑Laserscan die Faktenbasis: von der Grundrissoptimierung über Materialmengen bis zum Terminplan. Das Ergebnis sind präzisere Angebote, kürzere Bauzeiten und planbare Renditen.
Nächster Schritt: Wir prüfen, ob sich ein Scan und BIM‑Modell für Ihr Objekt rechnet – transparent, zügig, belastbar. Запросите первичную консультацию прямо сейчас
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