В 2025 году стоимость недвижимости будет определяться не только местоположением: эффективность, состояние и цифровая инфраструктура

Местоположение или стиль? Почему местоположение - это уже не все, когда речь идет о стоимости недвижимости в 2025 году

„Местоположение, местоположение, местоположение“ уже давно стало золотым правилом оценки недвижимости. В 2025 году адрес по-прежнему важен, но он уже не полностью объясняет рынок. Энергоэффективность, качество использования, цифровая инфраструктура, состояние здания и будущие эксплуатационные расходы все чаще будут определять, насколько востребована недвижимость, насколько стабильна арендная плата и насколько надежна стоимость при перепродаже. На рынке с плато процентных ставок и выборочным спросом больше не превалирует „лучший адрес“, а превалирует „лучше подготовленный актив“.

Местоположение по-прежнему важно, но оно уже не объясняет всего

Макро- и микрорайоны продолжают оказывать влияние на риски, связанные с недвижимостью: доступность, дефицит предложения, шум, местные удобства. Однако работа из дома, гибкие модели работы и смещение потоков пригородных туристов сводят на нет преимущества расположения некоторых основных районов. В то же время бывшие „вторые“ районы с хорошим общественным транспортом, стабильным окружением и умеренной плотностью застройки становятся все более привлекательными - при условии, что качество зданий и энергетический баланс соответствуют требованиям. Сегодня покупатели и арендаторы взвешивают Общая стоимость жизни (базовая стоимость аренды/покупки плюс вспомогательные расходы и риски, связанные с ремонтом) выше, чем только адрес.

Новые факторы стоимости за пределами адреса

• Энергоэффективность и эксплуатационные расходы: Хороший сертификат энергоэффективности (A-B) снижает вспомогательные расходы, уменьшает затраты на CO₂ и повышает доступность и чистую арендную плату.
• Гибкость планировки: Комнаты, которые можно использовать для организации домашних офисов, детских комнат или ухода за больными, оказывают стабилизирующее влияние на стоимость; проходные комнаты и жесткие планировки снижают стоимость.
• Статус реконструкции и прозрачность CAPEX: Обновленные ограждающие конструкции, трубы, крыша, отопление и окна снижают будущие пики инвестиций.
• Цифровая инфраструктура: Оптоволокно/кабель, стабильное покрытие мобильной связи, система "умный дом" (например, управляемое отопление) - вот аргументы в пользу сдачи в аренду.
• Акустика, свет, воздух: Звукоизоляция, дневной свет и низкозагрязняющие материалы повышают качество проживания, что можно оценить по меньшим колебаниям.
• Низкобарьерный доступ: Подъемники, низкие ступеньки и широкие двери обеспечивают безопасность целевых групп.
• Устойчивость и регулирование: Переход на тепло, местные законы и логика финансирования (KfW, муниципальные программы) влияют на возврат и выход.

Эти факторы можно оценить: по текущим вспомогательным расходам, текучести арендаторов, периодам вакантных площадей и объему будущих эксплуатационных расходов (CAPEX). Те, кто создает прозрачность, выигрывают - даже в неиконических местах.

Стиль как ценность: дизайн служит функции

„Стиль - это не украшение, а совокупность качества материалов, эргономики и долговечности. Вневременные ванные комнаты с фирменной фурнитурой, прочные напольные покрытия (например, дуб, керамогранит), хорошо оборудованные кухни, структурированные решения для хранения вещей и высококачественная фурнитура сокращают расходы на обслуживание и освобождение помещений. Дневное освещение, нейтральные цвета и продуманные розетки и точки локальной сети имеют решающее значение для домашних офисов. Важно: Модный, недолговечный дизайн редко оправдывает себя с точки зрения стоимости - важны долговечные, удобные для ремонта решения.

Сравнение: первоклассное расположение против отличного состояния

Пример (упрощенное предположение): Две квартиры площадью 70 м² в одном городе. Объект 1 в престижном районе, без ремонта (E, простая ванная комната), €16/м² арендной платы, высокая плата за обслуживание. Недвижимость 2 в хорошем районе, отремонтированная по высоким стандартам (B, звукоизоляция, новые окна), базовая арендная плата €15/м², плата за обслуживание значительно ниже. Теплая арендная плата примерно одинакова - но квартира 2 имеет более короткий срок маркетинга, меньше жалоб и меньшие затраты на последующее обслуживание. При продаже покупатели с большей вероятностью согласятся на „адрес вторичного расположения“, если риски капитальных затрат низки, а эксплуатационные расходы прозрачны.

Как владельцам и покупателям проверить стоимость „после переезда“ за 10 минут

• Проверьте энергетический сертификат: Класс, конечная потребность в энергии, год постройки, технология системы, рекомендуемые меры.
• Рассчитайте ставку платы за обслуживание: Квартплата за тепло/квартплата за холод - целевой показатель для эффективных объектов: 1,15-1,25; при превышении этого показателя необходима оптимизация.
• Функция планирования этажа: Обеспечивается ли тишина на рабочем месте? Проверьте ширину дверей, места хранения, световые оси.
• Звукоизоляция и расположение в здании: Шум со стороны улицы, шум лифта, шум пешеходов - короткий тест на прослушивание в пиковое время.
• Цифровая инфраструктура: Оптоволокно/коаксиальный кабель в наличии? Мобильное радио (например, тест скорости) в спальне и кабинете.
• Дорожная карта реконструкции: Требуется ли замена крыши, фасада, труб, системы отопления в ближайшие 10 лет? Пакетные предложения/оценки.
• Субсидии и CO₂-расходы: Проверьте, какие субсидии/кредиты возможны; учитывайте рост цен на CO₂.
• Сообщество и резервы (WEG): Читайте протоколы, сравнивайте резервы и ожидаемые меры.
• Возможность аренды и выезда: Определите целевую группу (одиночки, семьи, пожилые люди), оцените рыночную привлекательность через 6/12 месяцев.

Если вы правильно задокументируете эти моменты, вы создадите проверяемую „ценность, превышающую местоположение“. Это снижает вероятность переговоров о цене и ускоряет получение финансирования.