Строительный турбо не может разгореться: почему новое строительство в Германии замирает, несмотря на резкий рост числа разрешений
На первый взгляд, статистика выглядит обнадеживающе: в ряде регионов количество разрешений на строительство снова растет. Однако во многих местах на стройплощадках по-прежнему тихо. Как профессиональные агенты по недвижимости, мы ежедневно сталкиваемся с тем, почему „бум разрешений на строительство“ еще не перерос в строительный бум - и какие рычаги сейчас двигают проекты вперед.
Суть вопроса: существует финансовый разрыв между бумагой и практикой, который подпитывается ростом стоимости строительства, повышением процентных ставок, более осторожным кредитованием и изменением условий субсидирования. В то же время покупатели остаются осторожными, поскольку ценовые и энергетические стандарты для новостроек выходят за рамки их бюджетов. В результате многие проекты откладываются, переносятся или отменяются, несмотря на наличие разрешения на строительство.
Авторизация не является реализацией: ловушка реализации
Лицензия подтверждает право на планирование, но не финансирует проект. До церемонии закладки фундамента необходимо обеспечить расходы на строительство, капитал, предпродажные квоты, сроки строительства и цепочки поставок. В 2021-2024 годах стоимость материалов и рабочей силы значительно возрастет, в то время как процентные ставки на строительство одновременно повысятся. Таким образом, многие расчеты, сделанные на этапе низких процентных ставок, перестают быть жизнеспособными. Перед застройщиками и девелоперами встает выбор: рефинансировать, перенести сроки или приостановить строительство.
Процентная ставка и давление на стоимость: когда счет опрокидывается
Финансовый поворот заметен: если раньше ожидалось, что финансирование строительства обойдется примерно в 1 %, то теперь новая реальность - 3-4 % в год. В то же время стоимость строительства в некоторых отраслях выросла на двузначную величину. Это сочетание меняет рентабельность, особенно для многоквартирных домов "под ключ" в средних районах, где арендная плата не может быть повышена по желанию.
Мини-проверка: грузоподъемность за 60 секунд
Пример кондоминиума, 80 м²: цена строительства/покупки €6 000/м² = €480 000. 20 % собственного капитала, 80 % финансирования (€ 384 000).
Рассрочка по ставке 1,5 % проценты + 2 % погашение ≈ €1 120/месяц. При 3,8 % проценты + 2 % амортизация ≈ €1 840/месяц. Разница: около 720 евро.
Если чистая холодная рента в существующей недвижимости составляет €12/м² (€960/месяц), то между ней и взносом по кредиту образуется значительный разрыв - одна из причин, по которой покупатели и кредиторы сомневаются в цене новостроек.
Банки, авансовые продажи и премии за риск
Практика кредитования также нормализовалась - другими словами, ужесточилась. Банки требуют больше собственных средств, надежного подтверждения сроков и стоимости строительства, а также более высоких квот на предпродажную подготовку. Ключевыми факторами сегодня являются фиксированные контракты на строительство с четкими оговорками об увеличении цены, убедительная маркетинговая концепция и сильные контролирующие структуры. Проекты, не обеспеченные такими гарантиями, оплачиваются с премией за риск - или не получают одобрения.
- Предварительное бронирование: Для финансирования этапа строительства часто требуется 30-50 %.
- Подтверждение расходов на строительство: Надежные контракты с генеральным подрядчиком/GMP вместо открытых единичных расценок.
- Буфер: 5-10 % Резерв в бюджете на непредвиденные расходы.
- Равенство: заметно выше, чем в 2020/21 году, частично дополненный мезонином.
- Стратегия сдачи в аренду/продажи: Целевые группы, ценовые ориентиры, концепция ESG четко документированы.
Регулирование и продвижение: баланс между противоречивыми целями
Требуемые стандарты эффективности (GEG, EH40) повышают устойчивость, но делают реализацию более дорогой. Программы финансирования (например, KfW) могут противостоять этому, но они предусматривают бюджеты, условия и окна для подачи заявок, что требует гибкости от проектировщиков. Те, кто сравнивает варианты на ранних этапах эксплуатации - например, гибридные деревянные конструкции против обычных, серийное строительство, стандарт строительных услуг - могут сократить расходы без ущерба для качества.
Сторона спроса: ценовой разрыв между новыми и существующими зданиями
Для владельцев жилья ежемесячный платеж является ключевым фактором. Если существующие квартиры в сопоставимых районах значительно дешевле за квадратный метр - и при этом догоняют по энергоэффективности благодаря пакетам реконструкции, - спрос уйдет. Инвесторы также ожидают доходности: Если чистая первоначальная доходность существующих объектов растет, новое строительство должно быть убедительным с точки зрения цены или концепции (например, преимущества микрорайона, соответствие ESG, экономия эксплуатационных расходов).
Типичные ошибки - и лучшие способы
Ошибка: Начните строительство без окончательно согласованных цен генерального подрядчика. Решение: GMP или контракты по целевым ценам с бонусами/штрафами за соблюдение сроков и качества.
Ошибка: Стандартный продукт для всех позиций. Решение: Соответствие продукта микролокации: подбор планировок, парковочных мест и услуг именно для целевой группы.
Ошибка: Рассчитайте финансирование „сверху“. Решение: Относитесь к субсидированию как к плюсу и поддерживайте базовую стоимость на приемлемом уровне без субсидирования.
Четыре рычага, которые заставят проекты снова двигаться вперед
- Награждение на основе партнерства: Заблаговременное привлечение генподрядчика, открытые расчеты, модели целевых цен - минимизация добавок и создание банковской привлекательности.
- Переосмысление логики собственности: Модели продавца и арендатора, отсрочка покупной цены или участие в успехе проекта снижают потребность в немедленном капитале.
- Серийные и гибридные конструкции: Сборные конструкции, деревянные/гибридные конструкции и модульные технологии строительства сокращают время и риск строительства - особенно для террасных домов и многоквартирных домов.
- Маркетинг с ценностным предложением: Низкие эксплуатационные расходы, продуманные планировки, предложения по совместному использованию и инфраструктура зарядки привлекают покупателей, ориентированных на цену, и повышают уровень предварительных продаж.
Быстрые проверки для застройщиков, владельцев и покупателей
1. чувствительность к стоимости: Как стоимость строительства +10 % изменит цену продажи за м²? Можно ли достичь целевой группы по этой цене? Если нет, измените продукт или оптимизируйте пространство.
Второй сценарий процентной ставки: Ожидайте 3,5-4,0 % вместо желаемого предположения. Если доходность/скорость сохранится, значит, проект достаточно устойчив.
3-е предварительное бронирование: Какие три меры увеличат показатель через 90 дней? Пример: многоуровневые цены для первых продаж, пакеты оборудования, партнеры по финансированию со специальными предложениями с фиксированной процентной ставкой.
4-й фёрдер-фит: Рассчитайте два варианта: EH40 (с субсидией) против солидной эффективности без субсидии. Решение принимает лучшая чистая приведенная стоимость, а не заголовок.
Вывод: в настоящее время „строительный турбо“ редко терпит неудачу из-за отсутствия желания, а скорее из-за разрыва между утверждением и банковской реализацией. Те, кто создает определенность затрат, активно выполняет критерии финансирования и продвигает проекты на рынок для нужной целевой группы, смогут реализовать их, несмотря на неблагоприятный ветер, и создать долгосрочную стоимость.
Вы планируете строительство нового дома, ревитализацию проекта или продажу? Мы анализируем прибыльность, позиционирование и маркетинговую стратегию - быстро, ненавязчиво и надежно. Назначьте первичную консультацию прямо сейчас: Контактная форма
