Отклонение площади в съемных квартирах: Почему несколько сантиметров теперь могут стоить дорого
Несколько сантиметров слишком много или слишком мало могут показаться безобидными, но в сфере арендного права они могут быстро превратиться в четырех- или пятизначные суммы. Будь то дополнительные расходы, повышение арендной платы или маркетинг квартиры: правильная жилая площадь - это стержень. Если вы будете работать правильно, то сможете избежать споров, дополнительных платежей и ущерба для вашего имиджа. Далее вы узнаете, почему отклонения от нормы площади так важны, какие стандарты применяются, как провести быструю проверку правдоподобности и каких ошибок можно элегантно избежать.
Что именно является „жилой площадью“ и какие правила действуют?
В законодательстве о найме жилья жилая площадь в основном определяется Ордонанс о жилом пространстве (WoFlV) рассчитан. Он дифференцируется строго в зависимости от удобства использования помещений: Комнаты с Наклонные крыши считаются 100 % с высоты стояния 2,00 м, 50 % с 1,00-2,00 м и совсем не считаются с высоты ниже 1,00 м. Балконы, лоджии, террасы обычно признаются на уровне от 25 % до 50 % (в зависимости от конкретного случая, местоположения/качества). Подвалы, котельные и гаражи не считаются жилыми помещениями.
Кроме того, существует DIN 277, который часто используется для разработки проектов, нового строительства и коммерческого использования. Он образует Общая площадь помещения и полезной площади и регулярно приводит к большим цифрам, чем WoFlV. Для Арендованные квартиры Однако решающим обычно является WoFlV - если в договоре не оговорено иное. Именно здесь и возникают разногласия: Если для маркетинга используется DIN 277, а для выставления счетов - WoFlV, возникает конфликт.
Правовая база: Правило 10% BGH
Судебная практика (BGH) имеет четкие ограждения: Если фактическая жилая площадь отклоняется более чем на 10 % от согласованной в договоре, это является дефектом. Это также относится к „приблизительным цифрам“. Последствия:
- Снижение арендной платы в размере процентного отклонения является допустимым.
- Восстановить переплаченная арендная плата (регулярно до 3 лет ретроспективно, обратите внимание на сроки давности).
- Дополнительные расходы и Повышение арендной платы (индекс/индекс аренды) может быть основан на неправильной области - с риском разворота.
Поэтому арендодатели и управляющие недвижимостью обязаны предоставлять достоверную документацию о площади помещений. Со стороны арендатора стоит проверить фактические данные, особенно в случае наклонных потолков, зимних садов и балконов.
Быстрая проверка жилого пространства (правдоподобность за 5 минут)
1) Обратите внимание на договорную площадь. 2) Обратитесь к плану этажа/плану подразделения. 3) Отдельно учитывайте скатные крыши, альковы, балконы (логика WoFlV). 4) В случае отклонения: измерьте случайную выборку (например, гостиную, самую большую комнату). 5) Разница составляет ≥8-10 %? Тогда закажите профессиональный расчет жилой площади.
Примеры расчета бетона: Когда это будет дорого?
Пример A: Договор: 80 м²; Факт: 74 m². Отклонение = 6 м² = 7,5 %. Следствие: Как правило, автоматического снижения арендной платы сверх порога 10% не происходит, но внимание уделяется повышенное. Разница может быть заметна в случае повышения арендной платы или эксплуатационных расходов.
Пример B: Договор: 80 м²; Факт: 71 m². Отклонение = 9 м² = 11,25 %. Следствие: арендатор может уменьшить арендную плату на 11,25 % и вернуть переплаченную арендную плату (с учетом срока давности). При арендной плате в 1200 евро за теплое помещение (900 евро за холодное) это быстро приводит к риску возврата нескольких тысяч евро, плюс корректировка эксплуатационных расходов.
Пример C (балкон/терраса): По договору полностью признается 10 м² балкона; WoFlV обычно 25-50 %. Если балкон неправильно посчитан как 100 %, 5-7,5 м² „слишком много“ может оказаться в жилом пространстве - часто это становится толчком к порогу 10%.
Типичные ошибки и решения
Ошибка: DIN 277 в экспозиции, WoFlV в договоре аренды - арендатор в итоге платит за „неправильную“ площадь. Решение: Укажите стандартизированную основу; используйте WoFlV для арендной платы за жилье.
Ошибка: „Примерно“ уточнение в виде бесплатного билета. Решение: „Прим.“ не защищает от отклонения >10 %; приложите надежное измерение.
Ошибка: Уклоны крыш не учитываются. Решение: Высота 1-2 м = 50 %, ниже 1 м = 0 %; документ чистый.
Ошибка: Балкон плоский тариф 50 % без осмотра. Решение: Учитывать качество, расположение, удобство использования; обосновать общий коридор 25-50 %.
Влияние на вспомогательные расходы, индексированную арендную плату и индекс арендной платы
Жилое пространство влияет на Распределение операционных расходов (например, налог на недвижимость, уборка дома, администрирование в зависимости от договора). Слишком большая площадь регулярно приводит к чрезмерным расходам. Также Аренда с привязкой к индексу и Увеличение арендной платы в соответствии с индексом арендной платы основаны на жилой площади; если она неверна, просьбы об увеличении могут быть оспорены. Для владельцев это означает, что исправление цифр сейчас позволит избежать дорогостоящих исправлений и судебных споров в будущем.
Практические советы для арендодателей и арендаторов
- Четкий эталонный стандарт: При необходимости в договоре аренды прямо укажите „Wohnflächenverordnung (WoFlV)“.
- Проверьте документы: План этажа, декларация разделения, протокол обмеров; в случае старых зданий обратите внимание на откосы и углубления.
- Профессиональное измерение: В случае сомнений или перепланировки проведите современное обследование, подтвержденное юридически.
- Экспозиция ≙ Контракт: Цифры в экспозиции должны соответствовать договорной площади, иначе есть риск потерять доверие и понести ответственность.
- Регулируйте операционные расходы: После корректировки области постоянно обновляйте ключи распределения.
- Коммуникация: Открыто объясняйте отклонения, объясняйте метод расчета - это снимает конфликтные ситуации.
Маркетинг и прибыль: точность как конкурентное преимущество
Точные поверхности не являются самоцелью, но имеют смысл для бизнеса. Они создают Прослеживаемость и предотвратить возражения на последующем этапе заключения договора. Для продавцов надежная землеустроительная экспертиза повышает Прозрачность и, следовательно, скорость маркетинга. Для арендодателей снижается риск последующих претензий и отказов. Кроме того: правильное определение площади позволяет безопасно применять законное повышение арендной платы - без цели.
Проверьте свою жилплощадь прямо сейчас
Надежный расчет жилой площади поможет вам обеспечить арендную плату, дополнительные расходы и маркетинг. Мы организуем измерения, документацию и классификацию в соответствии с законом.
Вывод: отклонения от нормы площади - это не мелочь, от них зависит снижение арендной платы, дополнительные платежи и юридическая стабильность вашего арендного договора. Если вы применяете WoFlV, точно измеряете и четко документируете, вы действуете экономически грамотно и минимизируете риски. Мы будем рады проверить ваши документы, согласовать замеры и помочь вам в общении с арендаторами - быстро, точно и незаметно. Запишитесь на необязательную первичную консультацию здесь.
