Ceny domów znów rosną: ograniczona podaż, lepsze stopy procentowe - jak teraz zachowują się kupujący i sprzedający?

Ceny domów ponownie rosną - kupujący wracają na rynek

Po chwili wytchnienia w 2023 r., ceny domów ponownie rosną w wielu regionach. W obszarach metropolitalnych, atrakcyjnych miastach średniej wielkości i dobrze skomunikowanych przedmieściach obserwujemy krótszy czas wprowadzania do obrotu, większą konkurencję na rynku nieruchomości i mniejsze rabaty cenowe. Główne czynniki: ustabilizowane lub nieco niższe stopy procentowe w budownictwie, ograniczona podaż ze względu na niską aktywność budowlaną i stłumiony popyt, który ponownie staje się aktywny. Dla kupujących oznacza to szybsze i bardziej zorganizowane działanie. Dla sprzedających: realistyczna cena, profesjonalny marketing i wyczucie czasu.

Dlaczego ceny się zmieniają? Trzy istotne dla rynku siły

Odsetki i finansowanie: Nawet spadek oprocentowania kredytów budowlanych o 0,3-0,5 punktu procentowego wyraźnie poprawi miesięczną ratę i sprawi, że gospodarstwa domowe, które wcześniej były marginalne, powrócą na rynek. Założenie: przedział stóp procentowych 3,5-4,2 % p.a., stałe oprocentowanie przez 10 lat, wstępna amortyzacja 2-3 %.

Niedobór podaży: Nowe budownictwo pozostaje drogie. Zwiększone koszty budowy, rygorystyczne przepisy i niedobór wykwalifikowanej siły roboczej wywierają presję na ukończenie inwestycji. Istniejące nieruchomości o dobrej efektywności energetycznej są rzadkością - i generują premie. Nawet nieruchomości wymagające modernizacji znajdują nabywców, jeśli lokalizacja, plan pięter i potencjał są odpowiednie.

Presja użytkowania i wydarzenia życiowe: Powiększenie rodziny, zmiana pracy, spadek - decyzji nie można odkładać w nieskończoność. Wielu potencjalnych nabywców ponownie akceptuje standardowe poziomy cen rynkowych, o ile jakość lokalizacji i substancji jest przekonująca.

Co to oznacza dla kupujących? Działaj jak profesjonalista

Nowa dynamika zwiększa tempo. Ci, którzy są przygotowani, mogą zabezpieczyć dobre nieruchomości bez przepłacania.

• Najpierw zobowiązanie finansowe: Bieżące potwierdzenie budżetu przez bank, najlepiej ze scenariuszami stałej stopy procentowej (10/15 lat).
• Popraw swój profil wyszukiwania: Określenie korytarzy lokalizacyjnych, minimalnej powierzchni mieszkalnej, klasy efektywności, chęci modernizacji.
• Sprawdź zakres cen w zależności od nieruchomości: Ceny porównawcze, standardowe wartości gruntów, rok budowy klastra; obejmują dodatkowe koszty (podatek od przeniesienia własności, notariusz, agent nieruchomości).
• Kontrola substancji wcześnie: Dach, ogrzewanie, okna, elektryka, wilgoć - uzyskanie przybliżonej wyceny remontu.
• Szybkie, ale oparte na faktach decyzje: Tylko książka z jasną listą rzeczy do zrobienia i terminem.
• Negocjowanie za pomocą argumentów: Świadectwo charakterystyki energetycznej, nadchodzące inwestycje, porównanie rynku - nie z „ceną sentymentalną“.

Szanse dla sprzedawców - ale zróżnicowane

Dobra lokalizacja pozostaje głównym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości. Oferty w poszukiwanych dzielnicach ponownie rosną, a procesy przetargowe powracają - choć w sposób selektywny. Nieruchomości z solidną klasą energetyczną (A-C) osiągają premie; domy z klasami E-H są zbywalne, jeśli koszty i potencjał zostaną jasno przedstawione.

Co działa teraz szczególnie dobrze? Domy jednorodzinne z rodzinnymi planami pięter, domy bliźniacze z ogrodami, domy szeregowe o rozsądnej charakterystyce energetycznej i mieszkania z balkonami w lokalizacjach blisko transportu publicznego. Obserwujemy mniejszą dynamikę w przypadku domów jednorodzinnych wymagających intensywnego remontu, chyba że cena realistycznie odzwierciedla potrzebę inwestycji.

Rynek w liczbach - na co zwracamy uwagę

Orientacja oparta na założeniach, różniąca się w zależności od regionu: W poszukiwanych lokalizacjach obserwujemy obecnie premie cenowe w wysokości 1-3 % w porównaniu z poprzednim kwartałem, w zrównoważonych lokalizacjach w bok do +1 %. W niektórych przypadkach czas sprzedaży ulega skróceniu z 12-16 do 8-12 tygodni. Obniżki cen w umowach notarialnych spadają z poprzednich 6-8 % do 2-4 %, przy założeniu realistycznych cen ofertowych.

Sygnały rosnącego popytu: Więcej zapytań na ekspozycję, większe wykorzystanie terminów w ciągu pierwszych 10 dni, wcześniejsze otrzymywanie potwierdzeń finansowania z banków i selektywne procedury przetargowe dla energooszczędnych nieruchomości.

• Wskazówki dotyczące monitorowania: Porównanie czasu trwania oferty (dni na rynku) w podziale na mikrolokalizacje.
• Klasa energetyczna w skrócie: A-C stabilny do rosnącego; D-F zróżnicowany; G-H z korektą cen, ale dobre możliwości z przejrzystą mapą drogową renowacji.
• Zaplanuj dodatkowe koszty zakupu: W zależności od stanu federalnego, dodatkowe 8-12 %; płynność bufora.
• Realne pole do negocjacji: Niższe w najlepszych lokalizacjach, nadal obecne w lokalizacjach peryferyjnych - należy sprawdzać indywidualnie dla każdej nieruchomości.

Ważne: Rynek nie jest monolitem. Mikrolokalizacja, stan, efektywność energetyczna i sytuacja podażowa mają większy wpływ niż ogólny trend. Jeśli właściwie ocenisz te czynniki, podejmiesz lepsze decyzje - zarówno jako kupujący, jak i sprzedający.