Budowa turbo na biegu jałowym: zatwierdzenie, ale luka finansowa powstrzymuje nowe budowy

Turbina budowlana nie rozpala się: Dlaczego nowe budownictwo w Niemczech stoi w miejscu pomimo gwałtownego wzrostu liczby zatwierdzeń

Na pierwszy rzut oka statystyki wydają się zachęcające: liczba pozwoleń na budowę ponownie rośnie w kilku regionach. Jednak w wielu miejscach na placach budowy nadal panuje cisza. Jako profesjonalni agenci nieruchomości codziennie doświadczamy, dlaczego „boom na pozwolenia na budowę“ nie przekształca się jeszcze w boom budowlany - i które dźwignie napędzają obecnie projekty.

Sedno sprawy: istnieje luka finansowa między papierem a praktyką, która jest napędzana przez zwiększone koszty budowy, wyższe stopy procentowe, bardziej ostrożne udzielanie pożyczek i zmienione warunki dotacji. Jednocześnie nabywcy pozostają ostrożni, ponieważ ceny i standardy energetyczne dla nowych budynków przekraczają ich budżety. W rezultacie wiele projektów jest odkładanych, przekładanych lub anulowanych - pomimo posiadania pozwolenia na budowę.

Autoryzacja to nie realizacja: pułapka implementacji

Pozwolenie potwierdza prawo planowania - ale nie finansuje projektu. Koszty budowy, kapitał własny, kwoty przedsprzedażowe, czas budowy i łańcuchy dostaw muszą zostać zabezpieczone przed ceremonią wmurowania kamienia węgielnego. W latach 2021-2024 koszty materiałów i robocizny znacznie wzrosły, a jednocześnie wzrosły stopy procentowe w budownictwie. Wiele obliczeń z fazy niskiego oprocentowania nie jest już zatem opłacalnych. Deweloperzy i twórcy projektów stoją przed wyborem: refinansować, przełożyć lub wstrzymać.

Presja stóp procentowych i kosztów: kiedy rachunek się przewróci

Zwrot finansowy jest zauważalny: tam, gdzie kiedyś oczekiwano, że finansowanie budowy będzie kosztować około 1 %, nową rzeczywistością są 3-4 % rocznie. Jednocześnie koszty budowy w niektórych branżach wzrosły dwucyfrowo. Ta kombinacja wpływa na rentowność - zwłaszcza w przypadku gotowych bloków mieszkalnych w przeciętnych lokalizacjach, w których czynsze nie mogą być dowolnie podwyższane.

Banki, przedsprzedaż i premie za ryzyko

Praktyki kredytowe również uległy normalizacji - innymi słowy, zaostrzyły się. Banki wymagają większego kapitału własnego, wiarygodnych dowodów dotyczących czasu i kosztów budowy, a także wyższych kwot przedsprzedaży. Kluczowymi czynnikami są obecnie stałe kontrakty budowlane z jasnymi klauzulami dotyczącymi wzrostu cen, przekonująca koncepcja marketingowa i silne struktury kontrolne. Projekty bez tych zabezpieczeń płacą premie za ryzyko - lub nie otrzymują zgody na realizację.

• Wcześniejsza rezerwacja: Do sfinansowania etapu budowy często wymagane jest 30-50 %.
• Dowód kosztów budowy: Wiarygodne kontrakty z generalnym wykonawcą/GMP zamiast otwartych cen jednostkowych.
• Bufor: 5-10 % Rezerwa w budżecie na nieprzewidziane wydatki.
• Kapitał własny: zauważalnie wyższe niż w 2020/21, częściowo uzupełnione przez mezzanine.
• Strategia wynajmu/sprzedaży: Grupy docelowe, punkty cenowe, koncepcja ESG wyraźnie udokumentowane.

Regulacja i promocja: równoważenie sprzecznych celów

Wymagające normy efektywności (GEG, EH40) zwiększają zrównoważony rozwój, ale sprawiają, że wdrożenie jest droższe. Programy finansowania (np. KfW) mogą temu przeciwdziałać, ale wiążą się z budżetami, warunkami i oknami składania wniosków, które wymagają elastyczności od planistów. Ci, którzy porównują warianty we wczesnych fazach użytkowania - takie jak hybryda drewna z konwencjonalną, seryjną konstrukcją, standardem usług budowlanych - mogą obniżyć koszty bez uszczerbku dla jakości.

Strona popytowa: Luka cenowa między nowymi i istniejącymi budynkami

Dla właścicieli mieszkań miesięczna rata jest kluczowa. Jeśli istniejące mieszkania w porównywalnych lokalizacjach są znacznie tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy - i nadrabiają zaległości pod względem efektywności energetycznej dzięki pakietom remontowym - popyt będzie się oddalał. Inwestorzy również oczekują zwrotów: Jeśli początkowa rentowność netto istniejących nieruchomości wzrośnie, nowa konstrukcja musi być przekonująca pod względem ceny lub koncepcji (np. przewaga mikrolokalizacji, zgodność z ESG, oszczędności kosztów operacyjnych).

Cztery dźwignie, dzięki którym projekty znów nabierają tempa

• Przyznawanie nagród w oparciu o partnerstwo: Wczesne zaangażowanie generalnego wykonawcy, otwarte kalkulacje, modele cen docelowych - minimalizują dodatki i zapewniają bankowalność.
• Ponowne przemyślenie logiki własności: Modele sprzedającego i dzierżawcy, odroczenie ceny zakupu lub udział w sukcesie projektu zmniejszają natychmiastowe zapotrzebowanie na kapitał.
• Konstrukcja szeregowa i hybrydowa: Prefabrykacja, konstrukcja drewniana/hybrydowa i modułowa technologia budowlana skracają czas budowy i zmniejszają ryzyko - szczególnie w przypadku domów szeregowych i bloków mieszkalnych.
• Marketing z propozycją wartości: Niskie koszty operacyjne, inteligentne plany pięter, oferty współdzielenia i infrastruktura ładowania przemawiają do nabywców zwracających uwagę na cenę i zwiększają wskaźnik przedsprzedaży.

Szybkie kontrole dla deweloperów, właścicieli i kupujących

1. wrażliwość na koszty: W jaki sposób koszty budowy +10 % zmieniają cenę sprzedaży za m²? Czy przy tej cenie nadal można dotrzeć do grupy docelowej? Jeśli nie, dostosuj produkt lub zoptymalizuj przestrzeń.

2. scenariusz stóp procentowych: Spodziewaj się 3,5-4,0 % zamiast pożądanego założenia. Jeśli stopa zwrotu się utrzyma, projekt jest wystarczająco odporny.

3. wcześniejsza rezerwacja: Które trzy działania zwiększą wskaźnik w ciągu 90 dni? Przykład: wielopoziomowe ceny dla pierwszej sprzedaży, pakiety wyposażenia, partnerzy finansowi ze stałym oprocentowaniem.

4th Förder-Fit: Oblicz dwa warianty: EH40 (z dotacją) vs. solidna wydajność bez dotacji. Decyduje lepsza wartość bieżąca netto, a nie nagłówek.

Wniosek: „turbo budowlane“ obecnie rzadko kończy się niepowodzeniem z powodu braku woli, ale raczej z powodu luki między zatwierdzeniem a realizacją bankową. Ci, którzy stworzą pewność kosztów, aktywnie spełnią kryteria finansowania i wprowadzą je na rynek do właściwej grupy docelowej, uruchomią projekty pomimo przeciwności - i stworzą długotrwałą wartość.