Steuerupdate für Immobilienmakler 2025: GrESt, Grundsteuer, AfA, Spekulationssteuer und Finanzierung im Blick

Steuern in der Immobilienwirtschaft: Aktuelles für Immobilienmakler

Jak Agent nieruchomości sind Sie kein Steuerberater – und doch täglich an der Schnittstelle von Kauf, Finanzierung und Steuerfolgen. Ihre Kunden erwarten Orientierung zu Podatek od przeniesienia własności nieruchomości, Grundsteuer, Einkommensteuer auf Vermietung und zur Spekulationssteuer. Wer hier sauber strukturiert erklärt und die richtigen Fragen stellt, stärkt Vertrauen und erhöht Abschlusswahrscheinlichkeit. Genau dafür lohnt es, die steuerlichen Stellhebel in der Finanzierung zu kennen und, wo nötig, gemeinsam mit Spezialisten wie Christian Seip die Faktoren der Finanzierung aufzulösen.

Grunderwerbsteuer im Fokus: schneller Überblick mit Rechenbeispiel

The Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt in jedem Bundesland unterschiedlich aus (typisch 3,5–6,5 %). Sie wird auf den Kaufpreis bemessen und ist neben Notar und Grundbucheintrag einer der größten Nebenkostenblöcke. Wichtig in der Praxis: Bei Bauträgerkäufen oder umsatzsteuerpflichtigen Verkäufen bildet in der Regel der Bruttokaufpreis die Bemessungsgrundlage – die Umsatzsteuer erhöht also die GrESt-Basis.

Seit der Reform von sogenannten Share Deals liegt die relevante Schwelle vielfach bei 90 %; Haltefristen wurden verlängert. Für klassische Wohnungs- und Hauskäufe von Privatkunden ist das selten relevant – für Projektentwicklungen und institutionelle Käufer jedoch zentral.

Grundsteuer ab 2025: die Reform trifft Käufer und Eigentümer

The Grundsteuerreform (Einführung der Grundsteuer A/B/C) entfaltet ihre finanzielle Wirkung ab 2025. Grundlage sind die neu festgestellten Grundstückswerte; die Kommunen legen darauf ihre Hebesätze fest. Für Kaufinteressenten bedeutet das: Die historische Grundsteuer des Vorbesitzers ist nur eingeschränkt vergleichbar. Fragen Sie proaktiv nach dem neuen Bescheid bzw. nach dem Messbetrag und dem Hebesatz der Kommune.

Praxisnutzen für Makler: Weisen Sie in Exposés die aktuell erwartete Grundsteuer aus (mit Quellenangabe, z. B. Website der Gemeinde). Das hilft bei Rendite- und Cashflow-Berechnungen und reduziert Rückfragen nach dem Notartermin.

Einkommensteuer: Vermietung, AfA und Spekulationssteuer

Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Gegenrechenbar sind u. a. Zinsen, laufende Bewirtschaftungskosten und die Absetzung für Abnutzung (AfA). Für neue Wohngebäude (Fertigstellung ab 2023) gilt in vielen Fällen eine erhöhte lineare AfA von 3 %; für ältere Objekte häufig 2 %. Zusätzlich kann – je nach Voraussetzungen – eine Sonder-AfA für neu geschaffenen, förderfähigen Wohnraum in Betracht kommen (Stichwort § 7b EStG).

Bei Verkauf gilt: Gewinne innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist sind grundsätzlich steuerpflichtig. Eine häufige Ausnahme ist die Eigennutzung: Wer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, verkauft in der Regel steuerfrei.

Kurzes Zahlenbild: Kaufen Sie für 300.000 € (inkl. Erwerbsnebenkosten anteilig), verkaufen nach 6 Jahren für 400.000 €, entsteht ein Gewinn von ca. 100.000 €. Dieser ist – nach Abzug zulässiger Kosten – einkommensteuerpflichtig. Bei Vermietern mindert die AfA während der Haltedauer die laufende Steuerlast, beeinflusst aber nicht den Spekulationsgewinn.

Umsatzsteuer: Makleralltag und Projektsicht

Maklerleistungen sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (derzeit 19 %). Die Kleinunternehmerregelung kann gelten, wenn Ihr Vorjahresumsatz 22.000 € nicht überschritten hat und der laufende Jahresumsatz voraussichtlich 50.000 € nicht übersteigt. Professionelle Makler überschreiten diese Grenzen regelmäßig – die Courtage ist dann mit Umsatzsteuer auszuweisen.

Bei Immobiliengeschäften selbst ist die Umsatzsteuer ein Sonderthema: Gebrauchte Wohnimmobilien werden meist umsatzsteuerfrei verkauft; bei Neubau vom Bauträger kann Umsatzsteuer anfallen. Bei gewerblicher Vermietung ist häufig eine Option zur Steuerpflicht sinnvoll, um Vorsteuer ziehen zu können. Wichtig für Käufer: Wenn Umsatzsteuer auf den Kaufpreis anfällt, erhöht sie in der Regel auch die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer – das gehört in die Finanzierungsplanung.

So beraten Makler steuerbewusst – ohne Steuerberatung zu sein

• Nebenkosten klar beziffern: GrESt, Notar, Grundbuch, ggf. Maklerprovision – transparent und bundeslandspezifisch.
• Nutzungsziel klären: Eigennutzung vs. Kapitalanlage entscheidet über Spekulationsrisiko, AfA und Cashflow.
• Dokumente früh anfordern: Grundsteuerbescheid (neu), Teilungserklärung, Baubeschreibung, Energieausweis – Basis für steuerliche Einordnung.
• AfA-Potenzial aufzeigen: Baujahr, Sanierungen, Kostenaufteilung Grund/Boden vs. Gebäude ansprechen.
• Finanzierung mitdenken: Steuerlast und Zahlungszeitpunkte (GrESt-Fälligkeit) mit der Liquiditätsplanung verzahnen – hier lohnt der Austausch mit Finanzierungsexperten wie Christian Seip.
• Steuerberater einbinden: Bei individuellen Fragen aktiv empfehlen – das ist professionell und schützt vor Fehlberatung.

Fazit: Mit steuerlicher Orientierung Vertrauen gewinnen

Aktuelle Steuerentwicklungen – von der Grundsteuerreform bis zur AfA – wirken direkt auf Kaufentscheidung, Rendite und Finanzierung. Makler, die strukturiert aufklären, schaffen Sicherheit, vermeiden Überraschungen nach dem Notartermin und werden als echte Problemlöser wahrgenommen. Bleiben Sie klar in der Rolle: keine Steuerberatung, aber präzise Orientierung, gute Quellen und die richtigen Partner.