Fristlose Kündigung: Wann Vermieter wirklich durchgreifen dürfen – und was Mieter jetzt wissen müssen
Bei Wohnraum geht es um Substanz, Werte und Vertrauen. Umso wichtiger ist es, bei Pflichtverletzungen die richtigen Schritte zu kennen. Die fristlose Kündigung ist das schärfste Schwert im Mietrecht – sie greift nur bei gravierenden Verstößen, muss rechtssicher vorbereitet werden und hat für beide Seiten weitreichende Folgen. Dieser Leitfaden bringt Klarheit, liefert praxistaugliche Checks und zeigt, wie Vermieter und Mieter jetzt besonnen handeln.
Was bedeutet „fristlose Kündigung“ rechtlich?
Eine fristlose (außerordentliche) Kündigung beendet das Mietverhältnis ohne Einhaltung der gesetzlichen Fristen. Grundlage ist in der Regel ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB. Maßstab ist immer: Kann dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist noch zugemutet werden?
Wichtig: Fristlos heißt nicht formlos. Die Erklärung muss schriftlich erfolgen, den konkreten Kündigungsgrund benennen und dem Vertragspartner nachweisbar zugehen (z. B. Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen).
Typische Gründe, die wirklich tragen
Gerichte erkennen insbesondere folgende Konstellationen an:
- Mietrückstand: Zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Rückstand von mindestens einer Monatsmiete und mehr als einer weiteren Monatsmiete insgesamt, oder über mehr als zwei Termine mit einem Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten insgesamt.
- Nachhaltige Störung des Hausfriedens: Massive Beleidigungen, Bedrohungen, wiederholte nächtliche Ruhestörungen, dokumentierte Eskalationen – in der Regel erst nach vorheriger Abmahnung.
- Unerlaubte Gebrauchsüberlassung: Beispielsweise dauerhafte Airbnb-Vermietung ohne Erlaubnis; regelmäßig ist eine Abmahnung erforderlich.
- Schwere Pflichtverletzung: Vorsätzliche Sachbeschädigung, Strom-/Wasseranzapfen, Gefährdung von Mitmietern oder der Mietsache.
Rechenbeispiel zum Zahlungsverzug: Kaltmiete 900 Euro, Betriebskostenvorauszahlung 200 Euro, Gesamtmiete 1.100 Euro. Bleiben im Januar und Februar jeweils 1.100 Euro aus, besteht ein Rückstand von 2.200 Euro – damit ist die Schwelle für die fristlose Kündigung erreicht.
Schnell-Check: Darf ich fristlos kündigen?
- Zahlungsverzug erfüllt die 2-Monats-Schwelle? Abmahnung ist hierfür nicht nötig.
- Verhaltensverstöße? In der Regel vorher abmahnen und dokumentieren (Zeugen, Protokolle, Fotos).
- Konkreten Vorfall und Daten exakt benennen – keine Pauschalvorwürfe.
- Nachweisbarer Zugang der Kündigung sichern (Einwurf-Einschreiben oder Zeugen).
Abmahnung: wann, wie, wozu?
Bei verhaltensbedingten Gründen (z. B. Lärm, Beleidigungen) ist die Abmahnung oft zwingend. Sie wirkt wie eine gelbe Karte: Sie beschreibt den Pflichtverstoß, setzt klare Erwartungen und kündigt Konsequenzen an. Nur wenn die Fortsetzung unzumutbar ist – etwa nach tätlichen Angriffen – kann die Abmahnung entbehrlich sein.
Inhaltliche Mindeststandards einer Abmahnung: Datum, Sachverhalt mit konkreten Beispielen, Aufforderung zur Unterlassung/Verhaltensänderung, Fristsetzung, Androhung der fristlosen Kündigung. Zustellung wieder nachweisbar.
Was Mieter jetzt wissen müssen
Erhalten Mieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, gibt es die sogenannte Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Wird der gesamte Rückstand spätestens bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage beglichen, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Achtung: Das funktioniert in der Regel nur einmal in zwei Jahren, und eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung bleibt oft wirksam.
Bei verhaltensbedingten Kündigungen hilft nur: Ursachen abstellen, Gespräch suchen, ggf. schriftlich Verpflichtungen zusichern. Wer die Vorwürfe bestreitet, sollte Beweise sichern (Zeugen, Lärmprotokoll, Schriftverkehr) und frühzeitig rechtliche Beratung einholen.
Typische Fehler – und elegante Lösungen
- Błąd: Falsche Berechnung des Mietrückstands (z. B. Gutschriften oder Teilzahlungen übersehen). Rozwiązanie: Kontoauszug/Saldo vorab doppelt prüfen.
- Błąd: Kündigung ohne Abmahnung bei Lärm. Rozwiązanie: Erst abmahnen und dokumentieren; Ausnahme nur bei Extremfällen.
- Błąd: Pauschale Vorwürfe ohne Daten. Rozwiązanie: Jeden Vorfall konkret mit Datum, Uhrzeit, Zeugen benennen.
- Best Practice: Fristlose Kündigung stets mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung kombinieren, um das Risiko zu minimieren.
Schritte für Vermieter: So gehen Sie sauber vor
- 1. Sachverhalt klären: Mietkonto prüfen, Zeugen sichern, Protokolle sammeln, Fotos/Audio nur rechtskonform.
- 2. Rechtliche Einordnung: Fällt der Fall unter Zahlungsverzug oder Verhalten? Abmahnungspflicht prüfen.
- 3. Abmahnung erstellen (falls nötig): Präzise formulieren, Frist setzen, Zugang beweisen.
- 4. Kündigung verfassen: Schriftform, konkreter Grund, Datum, hilfsweise ordentliche Kündigung, Zugangsnachweis.
- 5. Nachgang: Reaktion dokumentieren, gegebenenfalls Räumungsklage einleiten.
- 6. Alternativen prüfen: Einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung mit Räumungsfrist kann schneller und kostenschonender sein.
Praxisnahe Vergleichsszenarien
Szenario A: Zahlungsverzug – Mieter zahlt zwei Monate gar nicht. Ergebnis: Fristlose Kündigung ohne Abmahnung möglich. Begleicht der Mieter alles, kann die fristlose Kündigung geheilt werden; die ordentliche Kündigung bleibt unter Umständen bestehen.
Szenario B: Wiederholte Ruhestörung – Drei dokumentierte Vorfälle, Abmahnung zugestellt, Lärm geht weiter. Ergebnis: Fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens ist regelmäßig zulässig.
Szenario C: Unerlaubte Untervermietung – Vermietung über Buchungsplattform trotz Untersagung. Ergebnis: Abmahnung, bei Fortsetzung fristlose Kündigung.
Kosten, Zeit und Risiko realistisch einschätzen
Räumungsprozesse sind zeit- und kostenintensiv. Gerichtskosten, Anwaltsgebühren, mögliche Mietausfälle und Renovierung addieren sich schnell. Ein pragmatischer Ansatz kann sein, eine einvernehmliche Lösung mit klaren Fristen und Absicherung (z. B. Zahlung, Schlüsselübergabeprotokoll) anzustreben – ohne die rechtliche Position preiszugeben.
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Wnioski: Die fristlose Kündigung ist wirksam, wenn der Grund trägt, die Form stimmt und der Zugang gesichert ist. Für Mieter gilt: Schnell reagieren, dokumentieren, Zahlungsrückstände bereinigen. Für Vermieter: Sorgfältig vorbereiten, Beweise ordnen, Alternativen kennen. So bleibt die Immobilie geschützt – und Entscheidungen sind rechtssicher und wirtschaftlich vernünftig.
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