Bundesfinanzhof am Zug: Kippen Eigentümerklagen die neue Grundsteuer?
2025 startet die neue Grundsteuer – und mit ihr eine Welle an Einsprüchen. Zahlreiche Eigentümer haben Fehler in ihren Feststellungsbescheiden erkannt oder zweifeln die Bewertungslogik an. Nun ist der Bundesfinanzhof (BFH) am Zug: Er wird in mehreren Verfahren klären, wie streng die Finanzämter rechnen dürfen und wo Grenzen des Gesetzes verlaufen. Doch kippt der BFH die Grundsteuer insgesamt? Realistisch ist: Der BFH kann Korrekturen an der Anwendung durchsetzen und Zweifelsfragen entscheiden. Eine komplette Außerkraftsetzung wäre Aufgabe des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG). Für Eigentümer kann das trotzdem spürbare Entlastungen bringen.
Was prüft der BFH – und was nicht?
Der BFH beurteilt, ob die Finanzverwaltung die gesetzlichen Vorgaben korrekt anwendet und ob einzelne Vorschriften verfassungskonform ausgelegt werden können. Hält er Regelungen für verfassungswidrig, kann er das Verfahren aussetzen und die Frage dem BVerfG vorlegen. Bis dahin bleiben die Bescheide jedoch wirksam.
Wichtig: Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Modelle. Während das Bundesmodell (u. a. in NRW, Berlin, Brandenburg, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein) stärker an Bodenrichtwerten und Gebäudedaten anknüpft, setzen Länder wie Bayern (Flächenmodell), Baden-Württemberg (Bodenwertmodell) oder Hamburg/Hessen/Niedersachsen (Flächen-Lage-Varianten) andere Schwerpunkte. Streitpunkte unterscheiden sich daher – der BFH wird je nach Sachverhalt Leitplanken für die Praxis setzen.
Kurz-Check (10 Minuten): So entlarven Sie typische Fehler
- Stimmen Grundstücks- und Wohnflächenangaben? Abstell- und Nutzflächen sind nach WoFlV teils anders zu bewerten.
- Ist der Bodenrichtwert für die richtige Zone und den korrekten Stichtag hinterlegt (Bodenrichtwertportale/Gutachterausschuss)?
- Gebäudekategorie korrekt? Einfamilienhaus vs. Mehrfamilienhaus beeinflusst Messzahlen.
- Sind Abschläge/Zuschläge berücksichtigt (Denkmalschutz, Erbbaurecht, besondere Lagefaktoren je Landesmodell)?
- Plausibilitäts-Check: Weicht der Wert ungewöhnlich stark vom Vorjahr/Umfeld ab? Dann Unterlagen sammeln und Einspruch erwägen.
Mögliche Folgen eines BFH-Urteils
Der BFH könnte die Verwaltung anweisen, Bewertungsparameter enger zu fassen, Ausnahmen großzügiger zu berücksichtigen oder die Herleitung von Bodenrichtwerten strenger zu prüfen. Ergebnis: niedrigere Grundsteuerwerte und damit (bei unverändertem Hebesatz) geringere Grundsteuerzahlungen. Kommunen könnten auf Einnahmeausfälle mit angepassten Hebesätzen reagieren – allerdings trifft das dann alle, nicht nur die erfolgreichen Kläger.
- Szenario 1: Korrektur einzelner Parameter (z. B. Lage-Faktor, Gebäudeklasse) – punktuelle Entlastung.
- Szenario 2: Verschärfte Nachweispflichten der Finanzämter – bessere Chancen bei Einsprüchen mit Belegen.
- Szenario 3: Vorlage ans BVerfG – längerer Schwebezustand, Verfahren ruhen, vorläufige Festsetzungen bleiben bestehen.
Praxis: So gehen Eigentümer jetzt strategisch vor
Wer bereits Bescheide erhalten hat (Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid), hat in der Regel einen Monat Zeit für den Einspruch. Dieser sollte begründet sein und Nachweise enthalten. Zusätzlich empfiehlt sich ein Antrag auf Ruhen des Verfahrens unter Verweis auf anhängige Musterverfahren – so bleibt Ihr Fall „angekoppelt“, bis ein höchstrichterliches Signal kommt.
- Unterlagen bündeln: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung (WoFlV), Bauunterlagen, Denkmalschutzbescheid, Auskunft Bodenrichtwert.
- Plausibilitätsrechnung erstellen: Fläche x Richtwert, einfache Lageprüfung, Abgleich mit Nachbarzonen.
- Einspruch fristgerecht beim Finanzamt einlegen (gegen Wert- und Messbescheid), Ruhen des Verfahrens beantragen.
- Gemeindlicher Grundsteuerbescheid: Separat prüfen; dort ggf. Widerspruch oder Antrag auf Aussetzung der Vollziehung begründen.
- Zahlungen leisten: In der Regel trotz Einspruchs fristgerecht zahlen, um Säumniszuschläge zu vermeiden (Ausnahme: bewilligte Aussetzung).
Vereinfachtes Rechenbeispiel (ohne Rechtsverbindlichkeit)
Grundstück 500 m² in mittlerer Lage. Hinterlegter Bodenrichtwert: 800 €/m², nach Korrektur plausibel 650 €/m².
Wert Ansatz A: 500 m² x 800 € = 400.000 €
Wert Ansatz B: 500 m² x 650 € = 325.000 €
Differenz im Grundsteuerwert: 75.000 €. Je nach Messzahl und Hebesatz kann das jährlich einige hundert Euro ausmachen. Fazit: Bereits „kleine“ Korrekturen beim Richtwert wirken überproportional auf die Steuer.
Bundesmodell vs. Landesmodelle: Wo liegen Angriffsflächen?
Beim Bundesmodell stehen Datenqualität (Bodenrichtwerte, Gebäudemerkmale) im Fokus. Fehlerquellen sind hier oft die Zone oder der Stichtag. In Baden-Württemberg (Bodenwertmodell) spielt der Bodenrichtwert eine noch stärkere Rolle – Ungenauigkeiten wirken sich besonders stark aus. In Bayern sowie in Flächen-Lage-Modellen (z. B. Hamburg, Hessen, Niedersachsen) rücken Nutz-/Wohnflächen und Lagefaktoren in den Mittelpunkt; hier sind korrekte Flächenberechnungen nach WoFlV sowie der Lagezuschlag entscheidend.
Praxisnaher Vergleich: Während im Bundesmodell ein falsch zu hoher Bodenrichtwert die größte Last verursacht, kann in Flächenmodellen eine um 10 % zu hoch ermittelte Wohnfläche denselben Effekt haben. Eigentümer sollten daher modellbezogen prüfen – pauschale Tipps helfen nur begrenzt.
Häufige Fehler – und Lösungen
- Falsche Wohnfläche: Balkone, Dachschrägen, Abstellräume – nicht alles zählt voll. Lösung: Neu berechnen, mit Plänen und Fotos belegen.
- Unzutreffender Gebäudetyp: Ein-/Zweifamilienhaus statt Mehrfamilienhaus angesetzt? Lösung: Bauunterlagen und Nutzung nachreichen.
- Bodenrichtwert-Verwechslung: Falsche Zone oder Umrechnungsfaktor. Lösung: Auskunft Gutachterausschuss, Ausdruck beifügen.
- Vergessene Erschwernisse: Denkmalschutz, Erbbaurecht, Lärmimmissionen. Lösung: Bescheide/Expertisen anfügen, Erläuterung schreiben.
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Fazit: Eigentümerklagen werden die Grundsteuer wohl nicht „über Nacht“ kippen, aber sie können Leitentscheidungen erzwingen, die spürbar entlasten. Wer Bescheide strukturiert prüft, Fristen wahrt und Belege sauber dokumentiert, verschafft sich eine starke Ausgangsposition – ob für Einspruch, Verhandlung mit der Kommune oder die nächste Finanzierung.
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