Martello fiscale 2026: Ammortamento più rapido per gli immobili residenziali - maggiore flusso di cassa netto, minore pressione sui tassi d'interesse, migliori rendimenti per proprietari e investitori

Martello fiscale 2026: Ammortamento più rapido degli immobili: come ne beneficiano i locatori

Chi affitta un immobile è solito pensare in termini di lunghi periodi di tempo. Finora questo valeva anche per l'ammortamento fiscale. Dal 2026, però, le cose potrebbero cambiare: è infatti prevista un'accelerazione dell'ammortamento per gli edifici residenziali.

Tassi di ammortamento più elevati o un modello di bilancio decrescente accorciano il tempo necessario per ammortizzare fiscalmente un investimento. In questo modo si crea liquidità prima, il che rappresenta un chiaro vantaggio, soprattutto quando i costi di finanziamento sono aumentati.

Ciò va a vantaggio soprattutto dei locatori e degli investitori, in quanto il flusso di cassa al netto delle imposte migliora. Allo stesso tempo, il reddito da locazione e i costi di gestione rimangono invariati, il che significa che la situazione economica è complessivamente più stabile.

Nota: Secondo lo stato attuale delle discussioni (ipotizzato per il 2026), è prevista una notevole accelerazione dell'ammortamento. Tuttavia, le modalità esatte di attuazione - ad esempio attraverso un maggiore ammortamento a quote costanti o un'opzione di bilancio decrescente - saranno decise solo durante il processo legislativo. Per orientarsi meglio, quindi, si riportano i seguenti esempi.

Che cosa significa in realtà „cancellare più velocemente“?

L'ammortamento ripartisce il costo di un edificio su più anni. Se il tasso di ammortamento annuale aumenta, il reddito imponibile diminuisce più rapidamente, il che significa che si dovranno pagare meno tasse prima.

Questo migliora il flusso di cassa al netto delle imposte, anche se il reddito effettivo non cambia. Allo stesso tempo, la proprietà rimane pienamente sostenibile dal punto di vista economico.

Per molti anni, il tasso di ammortamento a quote costanti per gli edifici residenziali è stato del 2% all'anno. Se in futuro l'aliquota salirà al 3% o se verrà introdotto un modello di ammortamento a quote decrescenti, questo effetto aumenterà in modo significativo.

Per chi è particolarmente utile l'ammortamento accelerato?

• Investitori in nuove costruzioni: I costi di costruzione elevati hanno un effetto fiscale più rapido, per cui l'effetto liquidità si manifesta prima.
• Acquirenti di immobili esistenti: Un'elevata percentuale di edifici aumenta significativamente la base di ammortamento.
• Proprietari con un'aliquota fiscale elevata: Ogni euro di ammortamento in più riduce sensibilmente l'onere fiscale.
• Investitori di portafoglio: Una nuova base di ammortamento può essere creata attraverso la vendita e il reinserimento.

Le leve più importanti: proporzione dell'edificio, ristrutturazione e tempistica

1) Ottimizzare la proporzione degli edifici: L'importo dell'ammortamento dipende dalla quota dell'edificio. Se il valore del terreno è troppo alto, l'ammortamento sarà inferiore. Una ripartizione chiara e fondata è quindi particolarmente importante.

2) Classificare correttamente le ristrutturazioni: Le misure possono essere una spesa immediatamente deducibile o essere considerate come costi di costruzione. Poiché questa delimitazione non è facile, dovrebbe essere pianificata in una fase iniziale.

3) Scegliere il momento giusto: A seconda della situazione giuridica, la data di acquisizione o di completamento determina il modello di ammortamento. Una pianificazione lungimirante garantisce quindi migliori condizioni fiscali.

Effetti su rendimenti e finanziamenti

L'ammortamento accelerato migliora il flusso di cassa libero, soprattutto nei primi anni. Gli interessi e la manutenzione pesano spesso sul bilancio soprattutto in questa fase.

• Gli oneri per interessi sono ammortizzati, perché i risparmi fiscali hanno effetto immediato.
• Crescente margine di ammortamento, quando è disponibile un maggiore flusso di cassa netto.
• I prezzi di acquisto possono essere meglio giustificati, perché il reddito al netto delle imposte aumenta.
• Ridurre i rischi del portafoglio, poiché le riserve possono essere costituite fin dalle prime fasi.

Importante: L'ammortamento non è un regalo, ma un rinvio nel tempo. Se si ammortizza di più all'inizio, si avranno importi inferiori in seguito. La scelta ottimale dipende quindi sempre dal periodo di detenzione, dal tasso di interesse e dall'aliquota fiscale.

Il vostro piano in 5 punti fino al 2026

• Controllare gli oggetti: Quali proprietà ne beneficiano in particolare?
• Calcolare gli scenari di ammortamento: Confronto lineare o decrescente.
• Preparare la divisione: Definire chiaramente le quote di terreno e di edificio.
• Pianificare le ristrutturazioni: Considerare gli effetti fiscali fin dall'inizio.
• Votazione sul finanziamento: Includere attivamente il flusso di cassa al netto delle imposte.

Conclusione: prepararsi ora, beneficiare a partire dal 2026

L'ammortamento accelerato è una vera e propria leva di rendimento. Chi gestisce attivamente la quota dell'edificio, la strategia di ristrutturazione e il modello di ammortamento guadagna liquidità in anticipo.

Soprattutto nell'attuale contesto di mercato, è quindi opportuno prendere decisioni basate su dati chiari e affidabili piuttosto che sull'istinto.