L'acquisto di un immobile comporta costi considerevoli, e non si tratta solo del prezzo di acquisto. Molti acquirenti sottovalutano i costi aggiuntivi che si devono sostenere quando si acquista un immobile. In questo post vi spieghiamo quali sono i costi aggiuntivi che dovrete sostenere, se dovrete pagare l'imposta sul passaggio di proprietà, le spese notarili o la commissione dell'agente immobiliare e quali sono i costi correnti che si presenteranno dopo l'acquisto.
1. quali costi aggiuntivi dovrò sostenere oltre al prezzo di acquisto?
Oltre al prezzo di acquisto vero e proprio, gli acquirenti di immobili devono prevedere diversi costi aggiuntivi. Questi possono variare a seconda dello Stato federale e della situazione individuale. I costi aggiuntivi più importanti sono
- Imposta sui trasferimenti immobiliari(a seconda dello Stato federale 3,5 % - 6,5 % del prezzo di acquisto)
- Spese notarili e iscrizione al registro fondiario(circa 1,5 % - 2 % del prezzo di acquisto)
- Commissione del broker(a seconda dello Stato federale, fino a 7,14 % del prezzo di acquisto)
- Costi per una valutazione dell'immobile o per un geometra
- Costi accessori di finanziamento (spese bancarie, interessi di impegno, costi di valutazione)
- Costi assicurativi (ad es. assicurazione sulla casa)
Questi costi accessori devono essere presi in considerazione nella pianificazione finanziaria, poiché non possono essere finanziati dal mutuo immobiliare, ma di solito devono essere pagati con il capitale proprio.
2. Devo pagare l'imposta di trasferimento del terreno, le spese notarili o la commissione dell'agente immobiliare?
2.1 Imposta sui trasferimenti immobiliari
L'imposta sul trasferimento del terreno è un'imposta obbligatoria da pagare al momento dell'acquisto di un immobile. A seconda dello Stato federale, varia da 3,5 % a 6,5 % del prezzo di acquisto. L'imposta deve essere pagata una sola volta all'ufficio delle imposte e deve essere versata non appena il contratto di acquisto è stato autenticato.
Tabella: Aliquote dell'imposta sui trasferimenti immobiliari in Germania (stato attuale)
| Stato federale | Aliquota fiscale |
| Baviera, Sassonia | 3,5 % |
| Amburgo | 4,5 % |
| Baden-Württemberg, Brema, Meclemburgo-Pomerania occidentale, Bassa Sassonia, Renania-Palatinato, Sassonia-Anhalt | 5 % |
| Berlino, Brandeburgo, Assia, Nord Reno-Westfalia, Saarland, Schleswig-Holstein | 6 % - 6,5 % |
2.2 Spese notarili e iscrizione al catasto
Ogni acquisto di proprietà in Germania deve essere autenticato. Le spese notarili ammontano a circa 1 % - 1,5 % del prezzo di acquisto e comprendono:
- La preparazione del contratto di acquisto
- Autenticazione notarile del contratto di acquisto
- Comunicazione con il catasto
A ciò si aggiungono i costi per l'iscrizione al catasto, che ammontano a circa 0,5 % del prezzo di acquisto.
2.3 Commissione del broker
L'obbligo di pagare una provvigione dipende dal fatto che l'immobile sia stato intermediato da un'agenzia immobiliare. Dal 2020, in Germania si applica quanto segue Principio dell'acquirenteNella maggior parte dei casi, l'acquirente e il venditore si dividono la commissione, mentre gli acquirenti pagano un massimo di 50 % delle spese dell'agente immobiliare. L'importo della commissione dell'agente immobiliare varia a seconda dello Stato federale, ma di solito è compreso tra 3 % e 7,14 % del prezzo di acquisto.
Esempio di calcolo per un immobile con un prezzo di acquisto di 400.000 euro:
| Tipo di costo | Percentuale | Importo |
| Imposta sui trasferimenti immobiliari (NRW) | 6,5 % | 26.000 € |
| Notaio e catasto | 1,5 % | 6.000 € |
| Commissione di intermediazione (50 % di 7,14 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Costi totali | circa 11,5 % | 46.280 € |
3. ci sono costi di gestione (manutenzione dell'immobile, riserva di manutenzione, tassa di proprietà)?
Dopo l'acquisto di un immobile, ci sono ancora costi regolari che spesso vengono sottovalutati. Ecco i costi di gestione più importanti:
3,1 Affitto della casa (per i condomini)
Quando si acquista un condominio, si pagano mensilmente le spese di gestione della proprietà alla società di gestione. Queste comprendono:
- Costi operativi(acqua, raccolta rifiuti, custode, ascensore, pulizia)
- Riserve per riparazioni e manutenzione
L'importo dell'affitto della casa varia a seconda dell'immobile e di solito è 2-4 € per metro quadro di superficie abitabile.
3.2 Riserva di manutenzione
Per gli appartamenti occupati dai proprietari viene costituita una riserva di manutenzione per finanziare le riparazioni più importanti (ad es. ristrutturazione del tetto, rinnovo della facciata). Questa riserva è finanziata dall'affitto della casa.
Per le case monofamiliari, i proprietari devono costituire riserve proprie per le riparazioni e l'ammodernamento. La regola generale è 1-1,5 % del prezzo di acquisto all'anno deve essere accantonato.
3,3 Imposta sulla proprietà
L'imposta sugli immobili è un prelievo annuale a favore del comune ed è calcolata sulla base del valore stimato dell'immobile. L'importo varia a seconda del comune e può ammontare a diverse centinaia di euro all'anno.
Esempio:
- Un appartamento con un valore unitario di 100.000 euro e un'aliquota di valutazione di 400 % paga circa 400-600 € Tassa di proprietà.
3.4 Costi assicurativi
- Assicurazione edifici residenzialiObbligatoria per i proprietari di case, copre i danni causati da incendi, acqua e tempeste (circa. 200-800 € all'anno).
Assicurazione del contenuto della casaOpzionale, protegge l'inventario da furti o danni causati dall'acqua (circa). 100-300 € all'anno).
Conclusione
Quando si acquista un immobile, non bisogna limitarsi a prevedere il prezzo di acquisto, ma anche i costi accessori e le spese correnti. Oltre all'imposta di trasferimento del terreno, alle spese notarili e alla commissione dell'agente immobiliare, dopo l'acquisto si dovranno sostenere anche costi mensili come le spese per la casa, le riserve per la manutenzione e l'imposta sulla proprietà. Un'accurata pianificazione finanziaria aiuta a evitare spiacevoli sorprese e a mantenere l'immobile accessibile a lungo termine.
