Deviazione di superficie negli appartamenti in affitto: Perché pochi centimetri possono diventare costosi
Pochi centimetri di troppo o di troppo poco possono sembrare innocui, ma nel diritto di locazione possono rapidamente sommarsi a somme a quattro o cinque zeri. Che si tratti di spese accessorie, di aumenti di affitto o di commercializzazione di un appartamento: lo spazio abitativo corretto è il cardine. Se lavorate in modo corretto, potete evitare controversie, pagamenti aggiuntivi e danni d'immagine. Di seguito scoprirete perché gli scostamenti di superficie sono così critici, quali sono gli standard applicabili, come effettuare un rapido controllo di plausibilità e quali errori possono essere elegantemente evitati.
Che cosa si intende esattamente per „spazio vitale“ e quali regole si applicano?
Nel diritto di locazione, lo spazio abitativo è determinato prevalentemente dal Ordinanza sullo spazio abitativo (WoFlV) calcolato. Si differenzia rigorosamente in base alla fruibilità delle aree: Camere con Tetti inclinati contare 100 % da un'altezza di 2,00 m, 50 % da 1,00-2,00 m, e non contare affatto sotto 1,00 m. Balconi, logge e terrazze sono generalmente riconosciuti da 25 % a 50 % (a seconda del singolo caso, dell'ubicazione e della qualità). Scantinati, locali caldaia e garage non sono considerati spazi abitativi.
Inoltre, c'è il DIN 277, che viene spesso utilizzato per lo sviluppo di progetti, nuove costruzioni e uso commerciale. Forma Superficie lorda e le aree utilizzabili e porta regolarmente a cifre maggiori rispetto al WoFlV. Per Appartamenti in affitto Tuttavia, il WoFlV è di solito decisivo, a meno che non sia stato concordato diversamente nel contratto. È proprio qui che sorgono le discrepanze: Se il DIN 277 viene utilizzato per il marketing, ma il WoFlV viene utilizzato per la fatturazione, si crea un conflitto.
Quadro giuridico: La norma 10% del BGH
La giurisprudenza (BGH) ha un chiaro guard rail: Se la superficie abitativa effettiva si discosta di oltre 10 % dalla superficie abitativa concordata contrattualmente, ciò costituisce un difetto.. Questo vale anche per le „cifre approssimative“. Conseguenze:
- Riduzione dell'affitto è ammessa una percentuale di scostamento.
- Recupero affitto pagato in eccesso (regolarmente fino a 3 anni in modo retroattivo, notare i termini di prescrizione).
- Costi accessori e Aumento degli affitti (indice/indice degli affitti) può basarsi su un'area non corretta - con il rischio di inversione.
I locatori e i gestori di immobili sono quindi tenuti a fornire una documentazione affidabile sui dettagli della superficie. Per quanto riguarda gli inquilini, vale la pena di effettuare una verifica dei fatti, soprattutto per quanto riguarda i soffitti spioventi, le verande e i balconi.
Verifica rapida dello spazio abitativo (plausibilità in 5 minuti)
1) Prendere nota dell'area contrattuale. 2) Fare riferimento alla planimetria/piano di divisione. 3) Considerare separatamente i tetti inclinati, le nicchie e i balconi (logica WoFlV). 4) In caso di deviazione: misurare un campione casuale (ad es. soggiorno, stanza più grande). 5) C'è una differenza di ≥8-10 %? Allora commissionate un calcolo professionale dello spazio abitativo.
Esempi di calcolo del calcestruzzo: Quando sarà costoso?
Esempio A: Contratto: 80 m²; effettivo: 74 m². Deviazione = 6 m² = 7,5 %. Conseguenza: di norma, nessuna riduzione automatica dell'affitto al di sopra della soglia di 10%, ma un elevato livello di attenzione. La differenza può comunque essere evidente in caso di aumento dell'affitto o dei costi di gestione.
Esempio B: Contratto: 80 m²; effettivo: 71 m². Deviazione = 9 m² = 11,25 %. Conseguenza: l'inquilino può ridurre l'affitto di 11,25 % e reclamare l'affitto pagato in eccesso (soggetto a prescrizione). Con 1.200 euro di affitto caldo (900 euro di affitto freddo), questo si traduce rapidamente in un rischio di rimborso di diverse migliaia di euro, oltre a correzioni dei costi di gestione.
Esempio C (balcone/terrazza): Per contratto sono riconosciuti 10 m² di balcone; il WoFlV di solito 25-50 %. Se il balcone viene erroneamente conteggiato come 100 %, 5-7,5 m² „di troppo“ possono finire nello spazio abitativo - spesso il fattore scatenante della soglia di 10%.
Errori tipici e soluzioni
Errore: DIN 277 nell'esposizione, WoFlV nel contratto di locazione - l'inquilino finisce per pagare per l'area „sbagliata“. Soluzione: Specificare la base standardizzata; utilizzare il WoFlV per gli affitti residenziali.
Errore: „La specifica “circa" come biglietto gratuito. Soluzione: „La dicitura “circa" non protegge dalla deviazione >10 %; allegare una misura affidabile.
Errore: Le falde dei tetti sono ignorate. Soluzione: 1-2 m di altezza = 50 %, sotto 1 m = 0 %; documentare in modo pulito.
Errore: Balcone forfettario 50 % senza ispezione. Soluzione: Considerare la qualità, l'ubicazione, la fruibilità; giustificare il corridoio comune 25-50 %.
Effetti sui costi accessori, sul canone di locazione indicizzato e sull'indice dei canoni di locazione
Lo spazio abitativo influenza il Distribuzione dei costi operativi (ad es. tassa di proprietà, pulizia della casa, amministrazione a seconda del contratto). Uno spazio eccessivo porta regolarmente a spese eccessive. Inoltre Affitto indicizzato e Aumento dell'affitto in base all'indice degli affitti si basano sulla superficie abitabile; se questa non è corretta, le richieste di aumento possono essere contestate. Per i proprietari, questo significa che correggere le cifre ora eviterà costose correzioni e controversie legali in futuro.
Consigli pratici per proprietari e inquilini
- Uno standard di riferimento chiaro: Se del caso, nel contratto di locazione è indicato esplicitamente „Wohnflächenverordnung (WoFlV)“.
- Controllare i documenti: Planimetria, dichiarazione di divisione, protocollo di misurazione; nel caso di edifici antichi, prestare attenzione alle pendenze e alle rientranze.
- Misura professionale: In caso di dubbi o trasformazioni, fate eseguire una perizia aggiornata - legalmente documentata.
- Esposizione ≙ Contratto: Le cifre riportate nell'esposto devono corrispondere all'area contrattuale, altrimenti si rischia di perdere la fiducia e la responsabilità.
- Adattare i costi operativi: Dopo aver corretto l'area, aggiornare continuamente le chiavi di assegnazione.
- Comunicazione: Spiegare apertamente gli scostamenti, illustrare il metodo di calcolo: in questo modo si disinnescano i conflitti.
Marketing e rendimenti: la precisione come vantaggio competitivo
Le superfici precise non sono fini a se stesse, ma hanno un buon senso commerciale. Creano Tracciabilità e prevenire obiezioni nella successiva fase contrattuale. Per i venditori, una perizia catastale affidabile aumenta la Trasparenza e quindi la velocità di commercializzazione. Per i locatori, il rischio di successive richieste di risarcimento e di storni è ridotto. Inoltre, una base territoriale corretta consente di applicare in modo sicuro gli aumenti legittimi dei canoni di locazione, senza alcun obiettivo.
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Conclusione: gli scostamenti di superficie non sono un dettaglio, ma determinano riduzioni dell'affitto, pagamenti aggiuntivi e la stabilità legale della locazione. Se applicate la WoFlV, misurate correttamente e documentate chiaramente, agite in modo economicamente intelligente e riducete al minimo i rischi. Saremo lieti di controllare i vostri documenti, coordinare una misurazione e assistervi nella comunicazione con gli inquilini - in modo rapido, preciso e discreto. Fissate qui un appuntamento per una consulenza iniziale non vincolante.
