Affitti indicizzati in subbuglio: perché la riforma prevista è un campanello d'allarme per inquilini e locatori
I canoni di locazione indicizzati sono diventati sempre più importanti negli ultimi anni: Il prezzo dell'affitto segue l'andamento Indice dei prezzi al consumo (CPI) e aumenta - o diminuisce - in linea con l'inflazione. Questo modello dava ai locatori prevedibilità e agli inquilini una logica trasparente. Tuttavia, le impennate dell'inflazione dal 2021 hanno messo in luce i punti deboli. I politici stanno reagendo: È in preparazione una riforma dell'affitto indicizzato che potrebbe cambiare significativamente le regole del gioco. Cosa significa questo per il vostro contratto di locazione, per il vostro immobile esistente o per la vostra compravendita?
L'affitto indicizzato spiegato brevemente - e perché è stato così controverso di recente
Con l'affitto indicizzato (ai sensi della Sezione 557b BGB), il locatore e l'inquilino collegano l'affitto netto a freddo all'indice ufficiale dei prezzi al consumo. Gli adeguamenti sono possibili al più presto dopo 12 mesi e devono essere giustificati per iscritto. I costi di ammodernamento possono essere aggiunti solo entro limiti ristretti; altri meccanismi tradizionali (ad esempio l'affitto comparativo) passano in secondo piano.
In tempi di inflazione moderata, ciò è abbastanza calcolabile. Tuttavia, con tassi di inflazione superiori al 7 % in alcuni casi, gli affitti indicizzati sono aumentati in modo significativo in un breve lasso di tempo, soprattutto durante i periodi di alti prezzi dell'energia. È proprio qui che interviene la riforma prevista.
Cosa stanno progettando i politici? (stato di discussione)
Esiste una serie di possibili adeguamenti che potrebbero essere apportati, sia singolarmente che in combinazione tra loro. Al momento della pubblicazione, il testo giuridico specifico è ancora in fase di definizione. L'obiettivo è quello di introdurre canoni di locazione indicizzati smorzare, senza frenare gli investimenti nell'edilizia abitativa. Le discussioni includeranno
- Limite massimo annuale: Limitazione dell'aumento a un valore massimo (ad esempio 3 % all'anno), anche se l'inflazione è più alta.
- Disaccoppiamento dagli shock dei prezzi dell'energia: Escludere le componenti particolarmente volatili dell'IPC, in modo che le oscillazioni estreme non abbiano un impatto completo.
- Maggiore trasparenza: Requisiti formali più precisi per la notifica (ad esempio, specificazione del livello esatto dell'indice e del metodo di calcolo).
- Protezione in mercati ristretti: Regole più severe sui casi in cui si applica il limite massimo di affitto (ad esempio, periodi di attesa aggiuntivi o limiti massimi inferiori).
Nota: I punti sopra riportati riflettono lo stato attuale della discussione pubblica. I dettagli e le date di inizio potrebbero cambiare durante il processo legislativo.
Effetti concreti: Esempi di calcolo per entrambe le parti
Esempio 1: Affitto netto a freddo € 1.000, CPI +6 % nel periodo in esame. Attualmente è consentito un aumento di 60 euro dopo 12 mesi. Con un tetto massimo di 3-%, l'aumento sarebbe di 30 euro, con una differenza di 30 euro al mese o di 360 euro all'anno.
Esempio 2: Affitto netto a freddo € 800, CPI +2 %. Aumento di 16 € secondo il modello attuale - invariato con il massimale, come sotto 3 %.
Per i proprietari Ciò significa che i guadagni sono più fluido, ma i picchi si raggiungono dopo che gli shock inflazionistici sono stati limitati. Per gli inquilini significa: maggiore prevedibilità, meno salti, soprattutto nelle fasi di alta inflazione.
Benefici e rischi - soppesati in modo sobrio
- Per affitto indicizzato: Trasparente, facile da capire, riduce le controversie sui canoni di locazione comparati, a prova di inflazione nel lungo periodo.
- Contra senza riforma: Aumenti notevoli in un breve periodo di tempo durante le turbolenze inflazionistiche, possibili disagi sociali.
- Riforma dei professionisti: Attenua gli outlier, migliora la pianificazione per le famiglie, riduce i rischi di default dovuti a richieste eccessive.
- Controriforma (punto di vista del locatore): Un minore slancio può smorzare gli incentivi agli investimenti; i calcoli di redditività devono essere adeguati.
Errore: Aumento senza valore corretto dell'indice o prima della scadenza di 12 mesi. Soluzione: Specificare con precisione la base dell'IPC (mese/anno), documentare le scadenze.
Errore: Miscelazione con affitto graduato o affitto comparativo. Soluzione: Logica contrattuale chiara; l'affitto indicizzato esclude altri meccanismi.
Errore: Affitto iniziale errato per una nuova locazione. Soluzione: Verificate il controllo degli affitti, altrimenti c'è il rischio di reclamare.
Consigli pratici per inquilini e proprietari di casa
- Controllare i contratti: Quale livello di indice è la base contrattuale? Quale forma di notifica è stata concordata?
- Calcolate il vostro spazio di manovra: Inquilino: Determinare l'importo massimo (ad esempio 30-35 % di reddito netto). Proprietario: Calcolare il DSCR/break-even a un livello prudenziale di 2-3 % all'anno.
- Creare trasparenza: Rendere comprensibili gli aumenti con il metodo di calcolo e la fonte (Destatis).
- Selezionare la finestra dell'indice: Se possibile, utilizzare periodi con valori dell'indice più stabili, in modo da livellare anziché massimizzare.
- Controllare i modelli alternativi: In singoli casi, un affitto graduale moderato con un orizzonte di pianificazione più lungo può essere più sensato.
Influenza sulle decisioni di acquisto e sui resi
Per gli investitori, il profilo dei rendimenti si sta spostando: l'andamento previsto dei canoni di locazione sta diventando più cauto e i tassi di cap potrebbero subire un leggero adeguamento. Durante la due diligence, si dovrebbe verificare quanto slancio hanno ancora gli affitti esistenti in un regime di capping. Un semplice scenario di stress può essere d'aiuto:
Mini test da sforzo: Fissare l'aumento annuale dell'affitto in modo prudente a 2 % e verificare se gli interessi, l'ammortamento, la gestione e la manutenzione (comprese le riserve) sono coperti a lungo termine. Se il modello supporta solo un aumento di >4 %, il calcolo è troppo severo.
Positivo: flussi di cassa più uniformi riducono i rischi di insolvenza e facilitano la comunicazione con gli inquilini. Ciò può ridurre i tassi di sfitto e migliorare la percezione dell'immobile, entrambi fattori che contribuiscono al valore di mercato.
1) L'ultimo aumento risale ad almeno 12 mesi fa? 2) È stato selezionato il livello corretto dell'IPC ed è stato adeguatamente documentato? 3) Il metodo di calcolo è stato documentato e comunicato? 4) Verificare i casi di rigore e offrire una dilazione/scaglionamento dei pagamenti, se necessario? Un processo pulito protegge dalle controversie e mantiene la fiducia.
Conclusione: agire con prudenza, comunicare in modo professionale
La riforma del canone di locazione indicizzato probabilmente smorzerà le oscillazioni estreme. Per gli inquilini ciò significa maggiore prevedibilità; i locatori dovrebbero adeguare le loro aspettative di reddito e rafforzare la comunicazione. Chi conosce i propri contratti, calcola correttamente e procede in modo trasparente rimarrà in grado di agire - sia nel portafoglio che nella transazione.
