Il turbo edilizio non si accende: perché le nuove costruzioni in Germania sono in stallo nonostante l'aumento delle autorizzazioni
A prima vista, le statistiche sembrano incoraggianti: i permessi di costruzione sono in ripresa in diverse regioni. Tuttavia, in molti luoghi la situazione rimane tranquilla in cantiere. In qualità di agenti immobiliari professionisti, sperimentiamo quotidianamente perché il „boom dei permessi di costruzione“ non si sta ancora trasformando in un boom edilizio e quali sono le leve che stanno portando avanti i progetti.
Il nocciolo della questione è che esiste un divario di finanziamento tra la carta e la pratica, alimentato dall'aumento dei costi di costruzione, dai tassi di interesse più elevati, dalla maggiore cautela nei prestiti e dalle mutate condizioni di finanziamento. Allo stesso tempo, gli acquirenti rimangono cauti perché i prezzi e gli standard energetici per le nuove costruzioni stanno sforando i loro budget. Il risultato è che molti progetti vengono rimandati, riprogrammati o cancellati, nonostante la concessione edilizia.
Autorizzare non è realizzare: la trappola dell'implementazione
Una licenza conferma la legge sulla pianificazione, ma non finanzia un progetto. I costi di costruzione, il capitale proprio, le quote di prevendita, i tempi di costruzione e le catene di fornitura devono essere garantiti prima della cerimonia di apertura del cantiere. Negli anni 2021-2024, i costi dei materiali e della manodopera sono aumentati in modo significativo, mentre i tassi di interesse per l'edilizia sono cresciuti allo stesso tempo. Molti calcoli della fase a basso tasso di interesse non sono quindi più fattibili. I promotori immobiliari e gli sviluppatori di progetti si trovano di fronte a una scelta: rifinanziare, riprogrammare o mettere in pausa.
Tasso di interesse e pressione sui costi: quando il conto si ribalta
L'inversione di tendenza dal punto di vista finanziario è notevole: se un tempo si prevedeva che il finanziamento delle costruzioni costasse circa 1 %, la nuova realtà è di 3-4 % all'anno. Allo stesso tempo, i costi di costruzione sono aumentati a due cifre in alcuni settori. Questa combinazione sta spostando la redditività, soprattutto per i condomini chiavi in mano in località medie, dove gli affitti non possono essere aumentati a piacimento.
Mini-Check: capacità di carico in 60 secondi
Esempio di condominio, 80 m²: prezzo di costruzione/acquisto 6.000 €/m² = 480.000 €. 20 % di capitale proprio, 80 % di finanziamento (384.000 euro).
Rata a 1,5 % di interessi + 2 % di ammortamento ≈ 1.120 euro/mese. A 3,8 % di interessi + 2 % di ammortamento ≈ 1.840 €/mese. Differenza: circa 720 euro.
Se l'affitto netto a freddo dell'immobile esistente è di 12 euro/m² (960 euro/mese), c'è un divario significativo tra questo e la rata del mutuo: uno dei motivi per cui gli acquirenti e gli istituti di credito si interrogano sul prezzo delle nuove costruzioni.
Banche, vendite anticipate e premi di rischio
Anche le pratiche di prestito si sono normalizzate - in altre parole, si sono inasprite. Le banche richiedono più capitale proprio, prove affidabili dei tempi e dei costi di costruzione e quote di prevendita più elevate. I fattori chiave oggi sono contratti di costruzione fissi con chiare clausole di aumento dei prezzi, un concetto di marketing convincente e solide strutture di controllo. I progetti privi di queste garanzie pagano premi di rischio o non ottengono il via libera.
- Prenotazione anticipata: Spesso sono necessari 30-50 % per finanziare la fase di costruzione.
- Prova dei costi di costruzione: Contratti affidabili di general contractor/GMP invece di prezzi unitari aperti.
- Buffer: 5-10 % Riserva nel bilancio per gli imprevisti.
- Equità: notevolmente superiore a quello del 2020/21, in parte integrato dal mezzanino.
- Strategia di locazione/vendita: Gruppi target, punti di prezzo, concetto ESG chiaramente documentati.
Regolamentazione e promozione: bilanciamento di obiettivi contrastanti
Gli standard di efficienza richiesti (GEG, EH40) aumentano la sostenibilità, ma rendono più costosa l'attuazione. I programmi di finanziamento (ad es. KfW) possono contrastare questa situazione, ma prevedono budget, condizioni e finestre di applicazione che richiedono flessibilità da parte dei progettisti. Chi confronta le varianti nelle prime fasi di servizio - come ad esempio l'ibrido in legno rispetto al convenzionale, la costruzione in serie, lo standard dei servizi di costruzione - può ridurre i costi senza compromettere la qualità.
Lato domanda: divario di prezzo tra edifici nuovi ed esistenti
Per i proprietari-occupanti, la rata mensile è la chiave di volta. Se gli appartamenti esistenti in posizioni comparabili sono significativamente più economici al metro quadro - e stanno recuperando terreno in termini di efficienza energetica grazie a pacchetti di ristrutturazione - la domanda si sposterà. Gli investitori si aspettano anche dei rendimenti: Se il rendimento netto iniziale degli immobili esistenti aumenta, la nuova costruzione deve essere convincente in termini di prezzo o di concetto (ad esempio, vantaggio della micro-localizzazione, conformità ESG, risparmio sui costi operativi).
Errori tipici e modi migliori
Errore: Iniziare la costruzione senza i prezzi definitivi del contraente generale. Soluzione: Contratti GMP o target price con bonus/penalità per scadenze e qualità.
Errore: Prodotto standardizzato per tutte le posizioni. Soluzione: Micro-location product match: adattamento delle planimetrie, dei parcheggi e dei servizi al gruppo target.
Errore: Calcolare il finanziamento „in cima“. Soluzione: Trattare la sovvenzione come un vantaggio e mantenere i costi di base sostenibili senza sovvenzioni.
Quattro leve per far ripartire i progetti
- Premi basati sul partenariato: Coinvolgimento precoce del contraente generale, calcolo aperto, modelli di prezzo obiettivo - minimizza i supplementi e crea bancabilità.
- Ripensare la logica delle proprietà: I modelli del venditore e del leasehold, il differimento del prezzo di acquisto o la partecipazione al successo del progetto riducono il fabbisogno immediato di capitale.
- Costruzione seriale e ibrida: La prefabbricazione, la costruzione in legno/ibrida e la tecnologia modulare riducono i tempi e i rischi di costruzione, soprattutto per le case a schiera e i condomini.
- Marketing con una proposta di valore: I bassi costi di gestione, le planimetrie intelligenti, le offerte di condivisione e le infrastrutture di ricarica attirano gli acquirenti attenti al prezzo e aumentano il tasso di prevendita.
Controlli rapidi per sviluppatori, proprietari e acquirenti
1. sensibilità ai costi: In che modo i costi di costruzione di +10 % modificano il prezzo di vendita al m²? È ancora possibile raggiungere il gruppo target a questo prezzo? In caso contrario, adeguare il prodotto o ottimizzare lo spazio.
Secondo scenario dei tassi d'interesse: Aspettatevi 3,5-4,0 % invece dell'ipotesi auspicata. Se il rendimento/tasso regge, il progetto è sufficientemente resistente.
3° prenotazione anticipata: Quali sono le tre misure che aumentano il tasso in 90 giorni? Esempio: prezzi differenziati per le prime vendite, pacchetti di attrezzature, partner di finanziamento con offerte speciali a tasso fisso.
4. adattamento al trasportatore: Calcolare due varianti: EH40 (con sovvenzione) vs. efficienza solida senza sovvenzione. Decide il miglior valore attuale netto, non il titolo.
Conclusione: attualmente il „turbo edilizio“ raramente fallisce per mancanza di volontà, ma piuttosto per il divario tra approvazione e realizzazione bancabile. Coloro che creano certezza dei costi, soddisfano attivamente i criteri di finanziamento e si rivolgono al giusto gruppo target riusciranno a far decollare i progetti nonostante i venti contrari e a creare un valore duraturo.
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