Giudizio di BFH sull'imposta di proprietà: perché i proprietari dovrebbero guardare subito più da vicino
La nuova imposta sugli immobili entrerà in vigore a livello nazionale a partire dal 2025. Molti proprietari di immobili hanno già ricevuto avvisi di accertamento sul valore dell'imposta sugli immobili - e molti hanno presentato ricorso. Una recente sentenza e diverse decisioni del Tribunale fiscale federale (BFH) stabiliscono importanti linee guida: i dubbi generici sulla costituzionalità non sono generalmente sufficienti per sospendere l'applicazione, e gli errori devono essere dimostrati in modo specifico nella rispettiva proprietà. Per i proprietari, ciò significa che la precisione conta. Chi controlla i propri dati in modo corretto e li documenta in modo comprensibile riduce al minimo i costi e i rischi.
Su cosa verte la sentenza BFH e qual è il messaggio chiave?
Il BFH ha dato un chiaro segnale nelle sue prime decisioni sulla riforma dell'imposta sugli immobili: Le nuove regole di valutazione (modello federale) non sono palesemente incostituzionali. Soprattutto, però, il BFH ha rafforzato l'effetto vincolante degli avvisi di accertamento di base. Ciò significa che chiunque Avviso di accertamento fiscale Se accettate tacitamente un accertamento fiscale, difficilmente potrete apportare modifiche legali in seguito all'accertamento fiscale effettivo. Il periodo di obiezione, di solito un mese, è quindi il momento più importante per stabilire la rotta.
Conseguenza: i proprietari devono verificare il contenuto, non discutere in astratto. Solo le obiezioni specifiche (superficie del lotto errata, valore fondiario standard errato, dati edilizi errati, classificazione di utilizzo errata) aprono la possibilità di correzioni.
- I dubbi costituzionali generici non sono di solito sufficienti per una sospensione dell'esecuzione.
- L'avviso di accertamento (valore dell'imposta sugli immobili) è la leva decisiva: controllate e agite qui!
- Il successo è raggiunto da coloro che presentano errori dimostrabili e legati all'oggetto.
Tre rapidi controlli sulla vostra decisione
- Il valore standard del terreno è plausibile? Controllare il Campo del valore guida corretto e il Scadenza. Nelle aree densamente edificate, pochi metri di zonizzazione possono cambiare significativamente il valore. Fonti: portali BORIS regionali o comitati di esperti.
- Le informazioni sull'area sono corrette? La superficie abitabile secondo la WoFlV non è identica alla superficie lorda (DIN 277). I soffitti inclinati, i balconi, i locali per gli hobby e le cantine sono spesso causa di deviazioni. Si prega di confondere Spazio abitativo non con Area utilizzabile.
- Lo standard dell'edificio e l'anno di costruzione sono corretti? Le ristrutturazioni di base (ad es. tetto, riscaldamento, finestre) possono aumentare lo standard. Se non se ne tiene conto, il valore reddituale o il valore patrimoniale si discosteranno notevolmente.
Valore fiscale dell'immobile 350.000 euro × cifra di misurazione 0,31‰ (residenziale) = importo di misurazione fiscale 108,50 euro.
Con aliquota 500%: imposta sugli immobili € 108,50 × 5 = 542,50 € all'anno.
Nota: I modelli nazionali e i tassi di valutazione dei comuni possono differire.
Errori tipici e come risolverli
In pratica, le proprietà sono occasionalmente assegnate all'intervallo di valori guida più costoso (ad esempio, strade modificate, confini non chiari).
Soluzione: Allegare la planimetria del sito e l'estratto del portale BORIS; segnare il confine della zona; in caso di ubicazioni miste, spiegare brevemente la data di riferimento applicabile e la logica di valutazione.
Gli errori di progettazione (pendenze, giardini d'inverno non riscaldati, sale hobby) portano a valori di rendimento gonfiati.
Soluzione: Rimisurazione secondo WoFlV, allegare schizzo, foto e calcolo. Documentare chiaramente le deviazioni.
Cosa fare ora
- Notifiche in bundle: L'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili, l'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili e successivamente l'avviso di accertamento dell'imposta sugli immobili sono collegati. Controllate prima l'avviso di accertamento di base.
- Scadenze delle note: Ricorso entro un mese dalla notifica. Annotare la data della decisione e del ricevimento.
- I dati lo dimostrano: Calcolo della superficie, documenti dell'edificio, foto, attestato di prestazione energetica, certificati di ristrutturazione, estratto da BORIS.
- concentrandosi sulla giustificazione: Niente „attacchi generici“. Invece: punti concreti, prove concrete.
- AdV in modo realistico: La sospensione dell'esecuzione ha maggiori probabilità di successo nel caso di errori di valutazione chiari e significativi, non nel caso di semplici dubbi legali.
Effetti su acquisti, vendite e finanziamenti
L'imposta sulla proprietà è rilevante anche per le transazioni che vanno oltre la revisione della valutazione. Gli acquirenti tengono conto dell'imposta annuale sulla proprietà nel rendimento, soprattutto nel caso di condomini. Un valore troppo alto dell'imposta sulla proprietà può Utile netto e peggiorare il tasso di capitalizzazione. Al contrario, una valutazione pulita e documentata crea fiducia, un vantaggio nelle trattative.
Di norma, i locatori possono imputare l'imposta sulla proprietà come costi operativi (si veda il contratto di locazione). Tuttavia, una tassa di proprietà inutilmente elevata rimane uno svantaggio competitivo. Se preparate i vostri documenti (superfici, ristrutturazioni, usi speciali), potete discutere con banche e acquirenti su un piano di parità.
Caratteristiche speciali per Stato federale - brevi e semplici
Oltre al modello federale, esistono anche modelli statali (ad esempio Baviera, Baden-Württemberg, Amburgo). Il sistema è diverso, ma il principio rimane lo stesso: Controllare prima la decisione di base, prendere nota del tasso di valutazione dell'autorità locale, giustificare le obiezioni su base specifica dell'immobile. Nel caso di immobili a uso misto, è opportuno verificare la corretta classificazione (residenziale/non residenziale), poiché i dati di misurazione e i metodi di valutazione differiscono.
Il nostro consiglio: procedete in tre fasi
- Controllo: Le superfici, l'utilizzo, l'anno di costruzione, lo standard, il valore fondiario standard e, se del caso, il livello di affitto sono corretti?
- Ricevuta: Creare un dossier compatto (2-4 pagine) con progetti, foto e calcoli.
- Atto: Obiezione mirata con correzioni specifiche; se necessario, ottenere un supporto professionale.
Conclusione: La sentenza BFH definisce il quadro di riferimento: Niente scuse generiche, ma un'adeguata ispezione della proprietà. Chi adotta un approccio strutturato ora si assicura costi prevedibili e migliora la propria posizione negoziale sul mercato.
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