Controllare subito la protezione antincendio dei vecchi edifici: Il mito della protezione degli edifici esistenti, verifica rapida e misure per l'affittabilità, l'assicurazione e la conservazione del valore

Protezione antincendio in transizione: perché i vecchi edifici devono ora essere sottoposti a una valutazione del rischio

Il patrimonio edilizio tedesco sta invecchiando e con esso i concetti di protezione antincendio. Ciò che era considerato „adeguato“ 20 o 30 anni fa spesso non soddisfa più i requisiti degli assicuratori, delle autorità e degli inquilini di oggi. Per i proprietari, i gestori e gli investitori, ciò significa che un sistema di protezione antincendio aggiornato Valutazione del rischio di protezione antincendio non è un "nice-to-have", ma un provvedimento tangibile contro i rischi e una leva per la conservazione del valore. Questo articolo mostra cosa è importante ora, dove si trovano le insidie tipiche e quali misure hanno senso dal punto di vista economico.

Il mito del „grandfathering“: cosa si applica realmente

Spesso si pensa che gli edifici più vecchi godano di un'ampia tutela. È vero che esiste una protezione per gli edifici esistenti, ma è non assoluto. Se l'utilizzo, le planimetrie o i carichi di incendio cambiano (ad esempio a causa di nuovi inquilini commerciali), si può derogare parzialmente. Le autorità possono anche ordinare l'adeguamento in caso di pericoli evidenti. Oggi l'attenzione è rivolta soprattutto alle vie di fuga, all'estrazione dei fumi e alla separazione ignifuga delle unità di utilizzo. Chi agisce in modo proattivo può evitare condizioni, rischi contrattuali e controversie assicurative in caso di sinistro.

Cosa si aspettano oggi gli ispettori e gli assicuratori

I tecnici ispettivi sono guidati dalla normativa edilizia vigente e dalle regole tecniche riconosciute. Gli assicuratori seguono i propri criteri di rischio, che sono sempre più severi dei requisiti minimi di legge. Punti di ispezione tipici in edifici residenziali e ad uso misto di vecchia costruzione:

• Vie di fuga: Corridoi liberi, assenza di carichi d'incendio nella tromba delle scale, uscite etichettate, illuminazione adeguata.
• Allarmi antincendio: In tutte le camere da letto, nelle stanze dei bambini e nei corridoi (installazione obbligatoria in tutti gli Stati federali; test di funzionamento regolari).
• Porte e paratie: Porte autochiudenti per piani e scale con resistenza testata (ad es. T30), sigillatura professionale dei cavi.
• Impianti elettrici: Ispezione visiva di sovraccarichi, cavi temporanei, mancanza di RCD in locali umidi.
• Estintori e manutenzione: Luoghi facilmente accessibili, segnaletica, test di solito ogni 2 anni secondo il produttore/ASR.
• Documentazione: Ascensore dei vigili del fuoco/controllo antincendio per edifici speciali, piani di fuga e di salvataggio, norme antincendio semplici Parte A.

Rischi tipici degli edifici antichi e soluzioni pragmatiche

Alcuni modelli si ripetono negli edifici esistenti. La cosa positiva è che molti rischi possono essere mitigati con un budget gestibile.

• Corridoi chiusi a chiave/ordinati: Decluttering, regole chiare per la casa, segnalazione delle vie di fuga; ispezioni regolari.
• Porte d'ingresso di vecchi appartamenti: Installazione a posteriori di ferramenta a chiusura automatica; se necessario, sostituzione della porta con una T30 con guarnizione integrale.
• Aprire le canaline portacavi: Adattare le guarnizioni di penetrazione; utilizzare schiuma e guaine antincendio a livello professionale.
• Rifiuti elettrici: Rinnovo selettivo (quadri di sottodistribuzione, FI/RCD), separazione dei carichi per seminterrato/interrato; registro delle misure documentali.
• Allarmi antifumo senza manutenzione: Dispositivi con batteria di 10 anni, contratto di manutenzione, documentazione di test annuale.

Piccole misure, grande impatto: esempi di calcolo

Esempio 1: condominio di 10 unità. Installazione a posteriori di 20 rilevatori di fumo con funzione di rete e batteria decennale: circa 1.600-2.000 euro, compresa l'installazione (ipotesi). Diversi assicuratori onorano questo aspetto con sconti sul rischio o evitano supplementi; secondo un calcolo prudenziale 3-5 % su un premio di costruzione di 4.000 euro all'anno = 120-200 euro all'anno. Pareggio dopo circa 8-12 anni - oltre a ulteriori vantaggi: minor rischio di responsabilità e migliore affittabilità.

Esempio 2: Porte delle scale senza meccanismo di chiusura automatica. Retrofitting con chiusure e guarnizioni testate: 10 porte × 250-350 euro = circa 2.500-3.500 euro. Oltre all'accettazione da parte dell'assicurazione, si riduce il rischio che le vie di fuga diventino fumose. Anche gli inquilini e gli amministratori di condominio valutano positivamente la misura - l'esperienza ha dimostrato che ci sono meno giorni di sfitto quando gli inquilini cambiano (ipotesi: -2 giorni di sfitto/anno × 60 euro/giorno per unità = 1.200 euro/anno di risparmio in tutti gli immobili).

Esempio 3: Ristrutturazione elettrica selettiva. Sostituzione del quadro di sottodistribuzione, retrofit RCD, gestione del carico nel seminterrato: 4.000-6.000 euro. Molti danni negli edifici antichi sono di natura elettrica. Un rapporto di prova aggiornato riduce le discussioni in caso di sinistro e può rendere superflue le ispezioni speciali da parte degli assicuratori.

Errori comuni e come evitarli

• „Solo lo stretto necessario“ senza un concetto: Meglio un breve inventario con un elenco di priorità: immediatamente (pericolo), a breve termine (assicurazione/autorità), medio (aumento di valore).
• Responsabilità non chiare: Amministratore, proprietario, fornitore di servizi: chi controlla cosa e quando? Definire intervalli e documentazione.
• Prove mancanti: Senza adesivi di manutenzione e registri di ispezione, le misure sono considerate „non disponibili“ in caso di dubbio.
• Modifiche strutturali senza vista sui vani fumo: Ogni nuova apertura, ogni passaggio di cavi può compromettere la protezione antincendio: applicate direttamente la sigillatura delle penetrazioni.
• Dimenticate la comunicazione con gli inquilini: Le informazioni brevi creano accettazione („Perché non ci sono biciclette nel corridoio?“) e riducono gli sforzi di ripetizione.

Nota: Questo articolo non sostituisce la consulenza legale. Fanno fede le norme edilizie statali, i requisiti ufficiali e i codici di pratica riconosciuti (ad es. DIN, VDE). In caso di dubbio, si consiglia di rivolgersi a un esperto per la pianificazione della protezione antincendio.

Conclusione: ridurre il rischio, garantire il valore

Il cambiamento nella protezione antincendio è reale e riguarda in particolare gli edifici antichi. Chi controlla, stabilisce le priorità e documenta ora ridurrà la responsabilità e i costi, assicurerà i redditi da locazione e migliorerà la propria posizione negoziale con gli assicuratori, le autorità e gli acquirenti. Con una tabella di marcia chiara, è possibile affrontare 80 % di rischi con 20 % di budget, in modo rapido, efficace e verificabile.

Saremo lieti di accompagnarvi dall'ispezione dell'immobile, all'elenco delle priorità, fino alla realizzazione di interventi affidabili, sempre con un occhio di riguardo al ritorno dell'investimento e al valore di mercato.