Brandschutz im Altbau: Was Verwalter jetzt tun müssen – Haftung senken, Risiken managen, Versicherbarkeit sichern

Brandschutz im Bestand: Warum Verwalter jetzt bei alten Gebäuden besonders gefordert sind

Der Immobilienbestand in Deutschland altert – und mit ihm wachsen die Anforderungen an professionelles Brandschutz-Management. Für Hausverwaltungen und WEG-Verwalter bedeutet das: Risiken erkennen, Haftung minimieren, Werte sichern. Gerade bei Altbauten treffen historische Konstruktionen, nachträgliche Umbauten und gemischte Nutzungen auf aktuelle Normen. Wer jetzt strukturiert handelt, schützt Bewohner, Eigentümerkapital und die Versicherbarkeit der Liegenschaft.

Rechtlicher Rahmen kurz gefasst

Brandschutz im Bestand folgt dem Bauordnungsrecht der Länder (Landesbauordnungen) und allgemeinen Betreiberpflichten (Verkehrssicherungspflicht). Bestandsschutz bedeutet nicht Stillstand: Werden Nutzungen geändert, Bauteile ersetzt oder wesentliche Mängel festgestellt, greifen oft heutige Anforderungen. Versicherer verlangen zudem ordnungsgemäße Wartung, Dokumentation und angemessene Risikovorsorge.

• Gefährdungsbeurteilung des Objekts (Treppenräume, Dachstuhl, Leitungsführung, Technikräume)
• Documentazione (Prüfbücher, Wartungsnachweise, Brandschutzordnung nach DIN 14096)
• Wartung von Rauchwarnmeldern, RWA/Lüftungen, Brandschutztüren, Feuerlöschern (durch Sachkundige)
• Unterweisung/Information der Bewohner und Nutzer, Kennzeichnung von Rettungswegen
• Fristenmanagement für wiederkehrende Prüfungen und Mangelbeseitigung
• Abstimmung mit Behörden/Feuerwehr bei relevanten Umbauten oder Abweichungen

Besonderheiten alter Gebäude: Wo Verwalter genau hinsehen sollten

Altbauten punkten mit Substanz und Charme – brandschutztechnisch bergen sie aber typische Risiken. Häufig finden sich Holzbalkendecken mit unbekanntem Feuerwiderstand, nachträglich verlegte Leitungen ohne fachgerechte Brandabschottung, überstellte Treppenräume oder nicht selbstschließende Wohnungseingangstüren. Auch Mischungen aus Gewerbe und Wohnen erfordern erhöhte Aufmerksamkeit bei Rettungswegen und technischen Anlagen.

Praktisch bewährt: Bauteilweise vorgehen (Keller/Steigzonen, Treppenhaus, Geschossflächen, Dachboden) und die Schnittstellen prüfen: Öffnungen, Durchdringungen, Türen. Türen sollten – je nach Nutzung – zumindest selbstschließend und dichtend sein; bei höheren Anforderungen kommen T30/T90-Brandschutztüren infrage. Für Bauteile gelten Feuerwiderstandsklassen (z. B. F30/F90; konkrete Anforderungen je nach Landesrecht und Gebäudeklasse).

Sofort-Check im Bestand – priorisieren statt verzetteln

Praxistipps für die wirtschaftliche Umsetzung

Brandschutz muss planvoll und finanzierbar sein. Verwalter überzeugen, wenn sie Maßnahmen nach Risiko und Kosten-Nutzen sortieren: erst Rettungswege sicherstellen, dann Zündquellen und Brandlasten reduzieren, anschließend Strukturmängel (Abschottungen, Türen) angehen. Förderkulissen sind im Brandschutz begrenzt; dennoch lohnt die Bündelung mit ohnehin geplanten Instandsetzungen (z. B. Leitungsmodernisierung, Treppenhaussanierung).

• Priorisieren nach Wirkung: Rettungsweg frei und Rauchwarnmelder zuerst – sofortiger Sicherheitsgewinn.
• „Mitnehmen, wenn offen“: Bei Elektro- oder Sanitärarbeiten gleich Abschottungen nachrüsten (Mineralfaserstopfen/Brandschutzmanschetten).
• Wartungsverträge bündeln: RWA, Türen, Löscher gemeinsam beauftragen; spart Anfahrten und Koordination.
• Comunicazione mit Bewohnern: klare Hausordnung (keine Kinderwagen im Treppenhaus), Info-Aushänge, kurze Unterweisungen.
• Dokumentationsroutine: Jede Prüfung direkt digital ablegen; Mängel mit Frist und Verantwortlichem hinterlegen.

Errori tipici e come evitarli

Dokumentation: Was in die Objektakte gehört

Die beste Maßnahme wirkt nur, wenn sie belegbar ist. Mindestens erforderlich sind nachvollziehbare Prüf- und Wartungsnachweise. Bei größeren Objekten bzw. Publikumsverkehr empfiehlt sich eine Brandschutzordnung nach DIN 14096. Flucht- und Rettungspläne sowie Feuerwehrpläne sind abhängig von Nutzung und Landesrecht, sollten aber geprüft werden.

• Gefährdungsbeurteilung/Bestandsaufnahme mit Fotostrecke
• Wartungsprotokolle (Rauchwarnmelder nach DIN 14676, Feuerlöscher nach DIN EN 3, RWA, Türen)
• Übersicht technische Anlagen (Baujahr, Typ, Prüffristen)
• Brandschutzordnung Teil A/B/C (sofern erforderlich)
• Pläne: Flucht- und Rettungsplan, ggf. Feuerwehrpläne
• Maßnahmen- und Fristenplan inkl. Kostenschätzung und Vergabeprotokoll

Wann externe Spezialisten nötig sind

Sobald brandschutzrelevante Bauteile verändert werden (z. B. Durchbrüche in Brandwänden, neue Leitungsanlagen im Treppenraum) oder bei besonderen Rahmenbedingungen (Denkmalschutz, gemischte Nutzung, große Bewohnerzahl), ist die Einbindung eines Fachplaners Brandschutz sinnvoll. Auch beim Umgang mit RWA, Brandmeldeanlagen oder Leitungsanlagenrichtlinie (LAR) schaffen Sachverständige Planungssicherheit und vermeiden teure Fehlentscheidungen. Annahme: In Objekten ab ca. Gebäudeklasse 4/5 und bei Sondernutzungen steigen die formalen Anforderungen deutlich – rechtzeitig beraten lassen.

Fazit: Brandschutz als Werttreiber verstehen

Professioneller Brandschutz im Bestand ist kein Kostenloch, sondern eine Investition in Sicherheit, Rechtssicherheit und Vermietbarkeit. Wer als Verwalter strukturiert vorgeht, reduziert Haftungsrisiken, stabilisiert Versicherungsbedingungen und schafft Vertrauen bei Eigentümern und Mietern. Entscheidend sind Priorisierung, saubere Dokumentation und ein verlässliches Fristenmanagement – mit Augenmaß für die Besonderheiten alter Gebäude.