税收锤 2026：加快房产折旧--房东如何受益
任何出租房产的人通常都会从长远考虑。到目前为止，这也适用于税收折旧。不过，从 2026 年开始，这种情况可能会发生变化，因为有计划加快住宅建筑的折旧速度。.
较高的折旧率或余额递减模式缩短了投资还清税款的时间。这就提前创造了流动性，这是一个明显的优势，尤其是在融资成本上升的情况下。.
这对房东和投资者尤其有利，因为税后现金流得到了改善。与此同时，租金收入和运营成本保持不变，这意味着经济形势总体上更加稳定。.
请注意： 根据目前的讨论情况（假设为 2026 年），计划明显加快折旧速度。然而，具体如何实施--例如通过更高的直线折旧法或余额递减法--只有在立法过程中才能决定。因此，为了更好地说明问题，现举例说明如下。.
更快地注销 „究竟是什么意思？
折旧将建筑物的成本分摊到许多年中。如果年折旧率提高，应纳税收入就会更快地减少，这意味着需要更快地缴纳更少的税款。.
虽然实际收入没有变化，但税后现金流却得到了改善。与此同时，房产仍具有完全的经济可行性。.
多年来，住宅楼的直线折旧率为每年 2%。如果今后折旧率提高到 3%，或引入余额递减模式，这种影响将大大增加。.
计算检查（假设）： 购买价为 600 000 欧元，其中 150 000 欧元为土地价值（不可摊销）。因此，建筑份额为 450 000 欧元。.
- 2 个 % 线性：每年折旧费 9,000 欧元 → 节税约 3,780 欧元
- 带 3 个 % 线性：每年折旧费 13 500 欧元→节税约 5 670 欧元
- 起始年有 5 台 % degressive：折旧费 22,500 欧元 → 节税约 9,450 欧元
结论 更快的折旧会增加净现金流，尤其是在最初几年。.
加速摊销对哪些人特别有价值？
- 新建项目投资者： 建筑成本高，税收效应就快，这样流动性效应就会提前显现。.
- 现有房产的买家： 高比例的建筑物大大增加了摊销基数。.
- 高税率的房东 每多折旧一个欧元，税负就会明显减轻。.
- 投资组合投资者： 新的摊销基础可以通过出售和重新入账来建立。.
最重要的杠杆：建筑比例、翻新和时间安排
1) 优化建筑比例： 折旧额取决于建筑物的比例。如果地价定得太高，折旧就会降低。因此，明确且有理有据的分配尤为重要。.
2) 对翻新工程进行正确分类： 措施既可以是立即扣除的费用，也可以算作建设成本。由于这种划分并不容易，因此应及早规划。.
3) 选择合适的时机： 根据法律规定，购置或完工日期决定折旧模式。因此，前瞻性规划可确保更好的税务条件。.
典型错误--以及如何避免这些错误
错误： 地价全面过高
解决方案 市场驱动的分配和清洁文件
错误： 实现计划外翻修
解决方案 提前检查税务措施
错误： 选择了错误的折旧模式
解决方案 比较不同的变体
对回报和融资的影响
加速摊销可以改善自由现金流，尤其是在最初几年。尤其是在这一阶段，利息和维护费用往往是预算的重中之重。.
- 利息费用得到缓冲, 因为节税立即生效。.
- 摊销范围不断扩大, 因为有了更多的净现金流。.
- 购买价格更合理, 因为税后收入增加了。.
- 降低投资组合的风险, 因为可以在早期阶段建立储备。.
重要： 折旧不是赠与，而是随着时间的推移而递延。如果一开始就多折旧，那么以后的折旧额就会减少。因此，最佳选择始终取决于持有期、利率和税率。.
直至 2026 年的 5 点计划
- 检查对象： 哪些房产特别受益？
- 计算折旧方案： 线性或递减比较。.
- 准备分区： 明确界定土地和建筑份额。.
- 计划翻修： 尽早考虑税收影响。.
- 表决筹资： 积极纳入税后现金流。.
决策者快速检查
- 持有期少于 10 年？→ 递减折旧可能有用
- 投资期限长？→ 线性折旧确保稳定性
- 高利率？→ 欧元的每一次贬值都像一次金融缓冲
结论：现在准备，2026 年以后受益
加速折旧是真正的收益杠杆。那些积极管理建筑份额、翻新战略和折旧模式的人，可以尽早获得流动性。.
因此，特别是在当前的市场环境下，值得根据清晰可靠的数据而不是直觉做出决策。.
现在就为 2026 年制定计划： 我们对折旧潜力、现金流和战略进行清晰实用的分析。.
立即安排初步咨询.
