建筑涡轮空转：审批推动，但资金缺口阻碍了新建筑的建设

建筑业 "涡轮 "未能点燃：为何德国新建筑审批数量激增却停滞不前？

乍一看，统计数字似乎令人鼓舞：一些地区的建筑许可又在回升。然而，许多地方的建筑工地上依然一片寂静。作为专业的房地产中介，我们每天都在体验为什么 „建筑许可热潮 “尚未转化为建筑热潮，以及哪些杠杆正在推动项目向前发展。.

问题的关键在于：由于建筑成本增加、利率提高、贷款更加谨慎以及补贴条件发生变化，纸面与实际之间存在着融资缺口。与此同时，由于新建建筑的价格和能源标准超出了购房者的预算，因此购房者仍持谨慎态度。结果是：许多项目被推迟、重新安排或取消--尽管已经获得了规划许可。.

授权不是实现：实施陷阱

许可证是对规划法的确认，但并不能为项目提供资金。在奠基仪式之前，必须确保建筑成本、股权、预售配额、施工时间和供应链。在 2021-2024 年期间，材料和劳动力成本大幅上涨，同时建筑利率也在攀升。因此，许多低利率阶段的计算不再可行。房地产开发商和项目开发商面临着一个选择：再融资、重新安排或暂停。.

利率和成本压力：当账单翻倒时

财务状况的转变是显而易见的：过去预计建筑融资成本约为 1 % 美元，而新的现实是每年 3-4 % 美元。与此同时，某些行业的建筑成本也上升了两位数。这种组合正在改变盈利能力--尤其是对于租金不能随意上涨的地段一般的交钥匙公寓楼而言。.

银行、预售和风险溢价

贷款做法也趋于正常化，换句话说，就是收紧了。银行要求更多的权益、可靠的施工时间和成本证明以及更高的预售配额。如今的关键因素是带有明确价格上涨条款的固定施工合同、令人信服的营销理念和强有力的控制结构。没有这些保障的项目要么要支付风险溢价，要么得不到批准。.

• 提前预订： 通常需要 30-50 个 % 来为施工阶段提供资金。.
• 建筑成本证明： 可靠的总承包商/GMP 合同，而不是公开的单位价格。.
• 缓冲器： 5-10 % 预算中的应急储备金。.
• 公平： 明显高于 2020/21 年，部分由夹层补充。.
• 租赁/销售策略： 明确记录目标群体、价位、ESG 概念。.

监管与促进：平衡相互冲突的目标

苛刻的效率标准（GEG、EH40）提高了可持续性，但却使实施成本更高。资助计划（如德国复兴信贷银行）可以解决这一问题，但其预算、条件和申请窗口要求规划者具有灵活性。如果能在早期服务阶段对各种方案进行比较，如混合木结构与传统木结构、系列建筑、建筑服务标准等，就能在不影响质量的前提下降低成本。.

需求方面：新建建筑与现有建筑之间的价格差距

对于自住者来说，每月分期付款是关键。如果同类地段的现有公寓每平方米的价格要便宜得多，而且由于翻新配套的实施，在能源效率方面也在迎头赶上，那么需求就会消失。投资者也期待收益：如果现有物业的初始净收益率上升，那么新建物业必须在价格或理念（如微型地段优势、符合环境、社会和公司治理要求、节省运营成本）方面令人信服。.

让项目重新启动的四个杠杆

• 基于伙伴关系的授标： 总承包商的早期参与、公开计算、目标价格模式--最大限度地减少补充，提高银行可担保性。.
• 重新思考财产逻辑： 卖方和租赁模式、延期支付购房款或参与项目的成功，都会减少即时的资金需求。.
• 串联和混合结构： 预制、木结构/混合结构和模块化建筑技术缩短了施工时间，降低了施工风险，尤其适用于排屋和公寓楼。.
• 以价值主张进行营销： 低运营成本、智能楼层规划、共享优惠和充电基础设施吸引了对价格敏感的买家，提高了预售率。.

为开发商、业主和购房者提供快速检查

1. 成本敏感性： +10 % 建筑成本如何改变每平方米的销售价格？这个价格还能达到目标客户群吗？如果不能，则调整产品或优化空间。.

第二种利率方案： 预期 % 为 3.5-4.0，而不是理想的假设。如果回报率/费率保持不变，项目就有足够的弹性。.

第 3 次提前预订： 哪三项措施能在 90 天内提高利率？例如：首次销售分级定价、设备套餐、融资合作伙伴提供固定利息特惠。.

4th Förder-Fit： 计算两个变量：EH40（有补贴）与无补贴的固体效率。由更好的净现值决定，而不是标题。.

结论：目前，„建筑涡轮 “的失败很少是因为缺乏意愿，而是因为审批与银行可担保的实现之间存在差距。那些能够确定成本、积极满足融资标准并向正确的目标群体进行营销的企业，将能在逆风中启动项目，并创造长期价值。.