建筑利率即将飙升？专家预计 2026 年购房者的融资成本将更高
经过 2024 年建筑利率的喘息和 2025 年连续数月的横盘走势后，信号正变得越来越明显：2026 年购房的融资成本可能会再次提高。这是由于严峻的通胀风险、更高的长期资本市场收益率以及银行可能提供的风险溢价。对于购房者、有后续融资的业主和投资者来说，现在正是战略性地调整其融资和购房策略的时候。.
2026 年之前的房贷利率走势如何？
抵押贷款利率不仅取决于主要利率，而且还取决于长期再融资成本（如 Pfandbrief 收益率、掉期利率）和银行利率。以下因素表明，在 2026 年之前，利率将不断上升（假设基于历史相关性和市场观察）：
- 通货膨胀比希望的要严重 即使通胀率下降，服务业和租金也能使核心通胀率保持在高位。这使得长期收益率居高不下。.
- 国债增加： 资本市场发行量的增加会推高收益率--这与 Pfandbrief 和掉期曲线有关。.
- 银行利润和监管： 更多的资本要求或更高的风险权重往往会导致客户利率溢价略高。.
- 减少特价优惠： 2024/25 年市场平静后，各机构可在 2026 年提供较少的补贴促销利息。.
小检查：+1.0 个百分点的利息意味着什么？
例如：40 万欧元贷款，初始摊销 2.0 %。.
按 3.0 % 借款利率计算：年金 ≈ (3.0 % + 2.0 %) × 400 000 欧元 = 20 000 欧元/年 ≈ 1 667 欧元/月。.
按 4.0 % 借款利率计算：年金 ≈ (4.0 % + 2.0 %) × 400 000 欧元 = 24 000 欧元/年 ≈ 2 000 欧元/月。.
额外负担：≈ 333 欧元/月。.
新买家与后续融资者：现在就做好规划
针对 2025/26 年的买家： 任何计划购房的人都应尽早确定可持续的利息/还款结构。较长的固定利息期可确保可预见性，灵活的摊销方式可保持行动自由。.
2026 年后续融资者： 及时检查远期贷款是否已经中和了当前的利率风险。典型的远期溢价会随着准备时间的延长而增加（指导值：万分之几，取决于银行和市场情况）。.
- 选择固定利率： 10-15 年通常是价格和安全性的折中选择。如果需要更高的安全性，也可以考虑 20-30 年。.
- 明确远期贷款： 到期前 12-36 个月套期保值。示例（假设）：350,000 欧元贷款，当前借款利率 3.6 %，远期 +24 个月 = +0.20-0.40 % 点。有效 ~3.8-4.0 %。如果 2026 年的预期利率>4.1-4.2 %，则会有回报。.
- 加强公平： 额外的 10,000 至 20,000 欧元可降低贷款成数和利率档次--这往往比银行长期寻找 „优惠利率 “更有价值。.
- 提高信用等级： 检查自己的信用等级，还清昂贵的消费贷款，妥善记录家庭账目 - 这样可以降低保费。.
- 包括摊销选项： 特别还款额（每年 5-10 %）和还款率的变化为加薪或发放奖金提供了灵活性。.
- 利用资金： 德国复兴信贷银行计划和国家补贴可以大大降低实际成本；检查高效住宅标准和还款补贴。.
典型错误和解决方案（紧凑型）
- 错误： 只看名义利率。. 解决方案 比较实际利率、固定利率、摊销、特别还款和总成本。.
- 错误： 固定利率太短，„不惜任何代价“。. 解决方案 如果预算紧张，可选择较长的承诺期，这往往比日后昂贵的后续融资要便宜。.
- 错误： 不要规划任何缓冲区。. 解决方案 3-6 个月的分期付款流动资金储备；意外费用肯定会出现。.
- 错误： 不和解的结论。. 解决方案 至少获得 3 份报价；利用条件范围。.
2026 年的设想方案数字（范围，不保证）
基础方案： 10 年期借方利息 3.8-4.5 %. 理由 温和的通货膨胀、稳定的 Pfandbrief 曲线、正常的利润率。.
积极： 3.2-3.6 % 通货紧缩加快，增长减弱。.
风险 4.8-5.3 %，核心通胀顽固，风险溢价较高。.
重要提示：决定性因素不是绝对数字，而是即使在风险情况下，您的融资是否仍然可行。.
价格、利息、分期付款--如何保持融资的可持续性
根据每月分期付款额谈判购买价格。例如：50 万欧元的购买价，45 万欧元的贷款，起始条件 3.5 % 利息 + 2.0 % 摊销 = 5.5 % 年金 ⇒ 约 2063 欧元/月。如果年金增加到 6.5 %（例如，4.5 % 利息 + 2.0 % 摊销），贷款额必须降至约 0.55/0.65 ≈ 85 %，即从 450 000 欧元降至约 381 000 欧元。. 差额：≈69 000 欧元. .这是一种保持每月支出不变的弹性谈判逻辑。.
投资者视角： 检查净冷租金和初始净收益率。如果利率上升 0.5-1.0 个 % 点，要么价格必须下降，要么租金必须有实际的增长空间，否则偿债能力将无法满足要求。.
利息和融资支票： 我们模拟基本、积极和风险情况下的分期付款，比较固定利率（10/15/20 年），并检查远期期权和德国复兴信贷银行的补贴。. 立即咨询.
结论：2026 年有备无患
无论建筑利率是适度上升还是明显上升：如果您今天明智地安排您的信用等级、固定利率、摊销和补贴，您将确保可预见性和市场竞争优势。我们的建议是：现在就创造回旋余地，而不是到 2026 年才作出反应。.
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