租赁法中的无通知终止：何时允许--以及房东和租户现在必须牢记的事项

无通知终止合同：房东何时才能真正采取行动--租户现在需要知道什么

住房关系到实质、价值和信任。因此，了解在发生违约时应采取的正确措施就显得尤为重要。无通知终止租约是租约法中最锋利的一把剑--它只适用于严重的违约行为，必须在法律上有把握，并对双方都有深远的影响。本指南阐明了这一问题，提供了实用的检查方法，并说明了房东和租户现在可以如何谨慎行事。.

在法律术语中，„无通知终止 “是什么意思？

无通知终止（特殊终止）是指在不遵守法定通知期限的情况下终止租约。其依据通常是 重要原因 根据《德国民法典》第 543 条和《德国民法典》第 569 条的规定。标准始终是：在通知期结束之前，是否仍能合理地预期终止方继续租赁？

重要提示：无通知并不意味着非正式。声明必须 以书面形式 发生 取消的具体原因 并以可核实的方式交付给合同方（如挂号信或有见证人的专人递送）。.

真正有效的典型理由

法院特别承认以下星座：

• 拖欠租金： 连续两次预约，积压至少一次 月租金 拖欠一个多月的租金，或拖欠两个多月的租金，且累计拖欠租金至少两个月。.
• 持续扰乱室内安宁： 大肆辱骂、威胁、夜间屡次扰乱治安、有记录的升级--通常都是在事先警告之后。.
• 未经授权转让使用权： 例如，未经许可永久出租 Airbnb；经常需要发出警告。.
• 严重失职： 故意损坏财产、窃电/窃水、危害其他租户或租用财产。.

逾期付款计算示例 基本房租 900 欧元，预付运营费用 200 欧元，总房租 1100 欧元。如果 1 月和 2 月未支付 1100 欧元，则拖欠金额为 2200 欧元--达到了无需通知即可取消租约的门槛。.

警告：何时、如何、为何？

出于行为原因（如噪音、侮辱），警告通常是强制性的。它就像一张黄牌：说明违反职责的行为，设定明确的期望值并宣布后果。只有当持续行为不合理时--例如在人身攻击之后--警告才可免除。.

警告信内容的最低标准： 日期、有具体事例的案情、停止和终止/改变行为的要求、设定最后期限、威胁不提前通知就终止合同。再次核实交付情况。.

租户现在需要知道什么

如果租户因逾期付款而在未通知的情况下被终止合同，则存在所谓的 宽限期付款 (§ 569 Para. 3 No. 2 BGB)：如果全部欠款 在驱逐诉讼待决案件结案后两个月内 无须通知的终止即失效。请注意：这通常每两年才会生效一次，并且需要额外声明 普通取消 往往仍然有效。.

对于因行为原因被解雇的情况，唯一有帮助的办法是消除原因，寻求讨论，如有必要，确保以书面形式履行义务。任何否认指控的人都应 证据 (证人、噪音记录、通信），并尽早获得法律咨询。.

房东的步骤：如何干净利落地进行

• 1. 澄清事实： 检查租金账户、确保证人安全、收集日志、照片/音频只符合法律规定。.
• 2. 法律分类： 该案件属于拖欠付款还是拖欠行为？检查发出警告的义务。.
• 3. 发出警告（如有必要）： 准确表述，设定期限，证明收到。.
• 4. 写一份取消通知： 书面形式、具体原因、日期，或普通取消、收据证明。.
• 5. 后续行动： 记录反应，必要时启动驱逐程序。.
• 6. 检查替代方案： 双方同意的带有驱逐期的取消协议可以更快、更省钱。.

实际比较方案

情况 A：逾期付款 - 租户两个月未付款。结果：可能在没有警告的情况下无通知终止合同。如果承租人付清了所有款项，则无通知终止合同的情况可以得到纠正；普通终止合同的情况可以继续存在。.

情景 B：屡次扰乱治安 - 三次记录在案的事件，警告已送达，噪音仍在继续。结果：因持续扰乱楼内安宁而在未通知的情况下终止合同一般是允许的。.

情况 C：未经授权的分租 - 不顾禁令，通过预订平台出租房屋。结果：警告，如继续租用，则终止租用，不另行通知。.

现实地评估成本、时间和风险

驱逐程序耗时且成本高昂。法庭费用、法律费用、可能的租金损失和装修费用很快就会加在一起。务实的做法可以是 友好解决 有明确的期限和保障措施（如付款、钥匙移交协议）--同时不放弃您的法律地位。.

结论 如果理由充分、表格正确且能确保进入，则无需通知即可终止租约。以下内容适用于租户：快速反应、记录、结清欠款。对于房东：认真准备，整理证据，了解其他选择。这样，财产就能得到保护，做出的决定既有法律保障，又经济合理。.

您希望对具体情况进行核查，或以符合法律规定的方式制定文件吗？请拨打我们的热线电话--我们会尽快回复您，并说明下一步措施。.

请与我们联系并进行检查