旧楼防火：物业管理人员现在需要做的--减少责任、管理风险、确保可保性

既有建筑的防火：为什么管理者现在尤其面临老旧建筑的挑战？

德国的房地产正在老化，对专业消防管理的要求也随之提高。对于物业管理人员和公寓管理者来说，这意味着要认识到风险、尽量减少责任并保护价值。历史建筑、后续改建和混合用途建筑尤其需要遵守现行标准。现在就采取有组织的行动，可以保护住户、业主资本和物业的可保性。.

法律框架简介

现有建筑的防火工作受联邦各州的建筑法规（州建筑法规）和一般经营者义务（注意义务）的制约。对现有建筑的保护并不意味着停滞不前：如果改变了用途、更换了部件或发现了重大缺陷，则通常会适用当今的要求。保险公司也要求进行适当的维护、记录和适当的风险准备。.

• 风险评估 物业（楼梯间、屋顶桁架、管道系统、机房）
• 文件 (测试手册、维护证书、符合 DIN 14096 标准的防火规定）
• 维护 烟雾报警器、SHEVS/通风设备、防火门、灭火器（由专家提供）
• 指导/信息 居民和用户，标明逃生路线
• 期限管理 用于经常性检查和缺陷纠正
• 与当局/消防队协调 相关换算或偏差

古建筑的特点：管理者应仔细观察的地方

老建筑有其内涵和魅力，但在防火方面却隐藏着典型的风险。它们通常有防火性能不明的木梁天花板、没有专业防火隔热材料的改装管道、盖在上面的楼梯间或非自动关闭的单元入口门。商业和住宅混合建筑也需要更加关注逃生通道和技术设施。.

实践证明：逐个组件（地下室/攀爬区、楼梯间、楼层区域、阁楼）检查接口：开口、贯穿件、门。根据用途，门至少应具有自动关闭和自动密封功能；如果要求更高，则可选择 T30/T90 防火门。耐火等级适用于建筑构件（如 F30/F90；具体要求取决于国家立法和建筑等级）。.

即时库存检查 - 确定优先次序，避免陷入困境

经济实施的实用技巧

消防工作必须有计划，而且要在可承受的范围内进行。管理者根据风险和成本效益对措施进行分类：首先确保逃生通道，然后减少火源和火灾荷载，最后解决结构缺陷（隔板、门），这样做是令人信服的。用于防火的资金有限，但值得将其与已计划的维修（如线路现代化、楼梯翻新）捆绑在一起。.

• 根据影响确定优先次序： 首先清除逃生路线和烟雾报警器 - 立即获得安全保障。.
• „如果打开就拿走“： 在进行电气或卫生施工时，应加装贯穿密封件（矿物纤维塞/防火套管）。.
• 捆绑维护合同： 一起订购 SHEVS、门、灭火器；节省行程和协调。.
• 交流 与住户沟通：明确的房规（楼梯间禁止推婴儿车）、信息公告、简要说明。.
• 常规文件： 将每次检查直接以数字形式存档；将缺陷与截止日期和责任人一起存储。.

典型错误--以及如何避免这些错误

文件：哪些内容属于属性文件

最好的措施只有经过验证才能有效。至少要有可追溯的测试和维护记录。对于规模较大或对公众开放的物业，建议采用 DIN 14096 标准的消防安全规定。 逃生和救援计划以及消防队计划取决于用途和国家法律，但应进行检查。.

• 带图片库的风险评估/评价
• 维护日志（符合 DIN 14676 标准的烟雾报警器、符合 DIN EN 3 标准的灭火器、SHEVS、门）
• 技术系统概述（建造年份、类型、检查周期）
• 消防法规 A/B/C 部分（如需要）
• 计划：逃生和救援计划、消防队计划（如适用
• 措施计划和期限，包括费用估算和授标协议

需要外部专家时

一旦与消防有关的部件发生变化（如防火墙的突破、楼梯间的新管道），或在特殊情况下（挂牌建筑、混合用途、大量住户），最好请专业消防规划师参与。在处理 SHEVS、火灾报警系统或管道指南（LAR）时，专家也会为规划提供保障，避免代价高昂的错误。假设：对于建筑等级约为 4/5 级的房产和特殊用途的房产，正式要求会大大增加--请及时咨询。.

结论：了解消防作为价值驱动因素的作用

对现有物业进行专业防火保护并不是一种成本浪费，而是一种对安全、法律确定性和可出租性的投资。采取结构化方法的管理者可以降低责任风险，稳定保险条件，并在业主和租户之间建立信任。分清轻重缓急、简明扼要的文件记录和可靠的期限管理至关重要，同时还要考虑到老建筑的特殊性。.