转型期的消防：为什么老建筑现在必须进行风险评估？
德国的建筑正在老化，防火概念也随之老化。二三十年前被认为 „足够 “的防火措施，如今往往不再符合保险公司、政府部门和租户的要求。对于业主、管理者和投资者来说，这意味着需要有最新的 防火风险评估 这不是一个 "可有可无 "的东西，而是一种有形的风险防范措施和保值杠杆。本文介绍了当前的重要事项、典型的陷阱所在以及哪些措施具有经济意义。.
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不溯既往 „的神话--什么才是真正的不溯既往
人们通常认为，老建筑享有全面的不溯既往保护。的确，现有建筑受到保护，但这是 非绝对. .如果使用情况、楼层平面图或火灾负荷发生变化（例如由于新的商业租户），则可部分免除。如果存在明显的危险，当局也可以下令进行改造。如今，重点主要放在逃生通道、排烟和使用单元的防火分隔上。在这方面采取积极行动的人可以避免条件限制、租赁合同风险和索赔时的保险纠纷。.
检查员和保险公司如今的期望
检验工程师以适用的建筑法和公认的技术规则为指导。保险公司遵循自己的风险标准，这些标准比最低法律要求更加严格。住宅和混合用途旧楼的典型检测点：
- 逃生路线： 走廊畅通无阻，楼梯间没有火源，出口贴有标签，照明充足。.
- 烟雾报警器： 所有卧室、儿童房和走廊（联邦各州强制加装；定期功能测试）。.
- 门和舱壁 经过测试（如 T30）的自动关闭平开门和楼梯间门，专业电缆密封。.
- 电气装置： 目视检查潮湿房间内的过载、临时电缆和丢失的 RCD。.
- 灭火器和维护： 根据制造商/ASR 的规定，通常每两年检测一次。.
- 文件： 消防队电梯/特殊建筑的消防控制、逃生和救援计划、简单防火条例 A 部分。.
老旧建筑的典型风险和务实的解决方案
有些模式会在现有建筑中重复出现。好在许多风险都可以通过可控的预算来降低。.
- 上锁/杂乱的走廊： 清理杂物、明确家规、标明逃生路线；定期检查。.
- 旧式单元入口门： 改装自动关闭装置；如有需要，将门更换为 T30 带全方位密封。.
- 打开电缆托盘： 改装贯穿密封件；专业使用防火泡沫/套管。.
- 电气废物： 选择性更新（分配电板、FI/RCD）、地下室/地下层负荷分离；记录测量日志。.
- 无需维护的烟雾报警器： 设备配有 10 年电池、维护合同和年度测试文档。.
5 分钟快速检查
- 楼梯间是否没有自行车/推椅？
- 前门和每个单元门都是自动关闭的吗？
- 卧室和走廊是否安装了烟雾报警器并进行了测试？
- 每层楼是否都有一个有效的灭火器（贴有有效标签）？
- 游客在没有帮助的情况下能否找到出口（标识/应急照明）？
如果回答 2 个或 2 个以上 „否“：需要采取行动。.
小措施，大影响--计算实例
例 1：公寓楼，10 个单元。. 加装 20 个带联网功能和 10 年电池的烟雾报警器：约 1600-2000 欧元，包括安装（假设）。有几家保险公司为此提供风险折扣或避免附加费用；保守计算，3-5 个 % 的建筑保费为每年 4000 欧元 = 每年 120-200 欧元。. 收支平衡 约 8-12 年后 - 还有其他好处：责任风险更低，可出租性更好。.
例 2：无自动关闭装置的楼梯门。. 使用经过测试的闭门器和密封条进行改造：10 扇门 × 250-350 欧元 = 约 2,500-3,500 欧元。除了保险方面的认可，逃生通道冒烟的风险也降低了。租户和公寓管理者也对这项措施给予了积极评价--经验表明，当租户更换时，空置天数会减少（假设：-2 天空置/年×60 欧元/天/单元=所有物业每年节省 1200 欧元）。.
示例 3：选择性电气翻新。. 分配电板更换、RCD 改造、地下室负荷管理：4,000-6,000 欧元。旧楼的许多损坏都是电气方面的。一份最新的测试报告可以减少索赔时的讨论，并使保险公司不必进行特别检查。.
常见错误--以及如何避免这些错误
- „只有最基本的东西“，没有概念： 最好是编制一份简短的清单，并列出优先事项： 立即 (危险）、, 短期 (保险/授权）、, 中等 (增值）。.
- 责任不明确： 管理员、所有者、服务提供商--由谁来检查什么以及何时检查？确定时间间隔和记录。.
- 证据缺失： 如果没有维护标签和检查记录，在有疑问时，措施将被视为 „不可用“。.
- 在看不到烟室的情况下进行结构改造： 每一个新开口、每一根电缆的突破都可能危及防火性能--直接采用贯穿密封。.
- 忘记与租户沟通： 简短的信息能让人接受（„为什么走廊里不能骑自行车？.
请注意： 本文不能取代法律建议。国家建筑法规、官方要求和公认的操作规范（如 DIN、VDE）具有权威性。如有疑问，建议进行专门的防火规划。.
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结论：降低风险，确保价值
防火方面的变化是实实在在的，对老建筑的影响尤甚。那些现在就进行检查、确定优先次序并记录在案的人将会减少责任和成本，确保租金收入，并改善他们与保险公司、当局和买家的谈判地位。有了清晰的路线图，就可以用 20 % 的预算来应对 80 % 的风险--快速、有效且可验证。.
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